增加住房，区划法规改革只是一个开始 - 彭博社

巴尔的摩著名的排屋曾经定义了该城市的可负担住房库存。

摄影师：托德·韦布/赫尔顿档案在新冠疫情影响全国意识之前，YIMBY运动——那些对住房开发说“在我后院可以”的人——似乎准备进入主流。越来越多的人认识到，失控的NIMBY主义并被纳入地方法律，导致住房选择减少，城市和城镇的价格急剧上涨，并加剧了不平等。现在，在疫情驱动的预算削减和失业时期，住房可负担性的重要性正在增加。

政策制定者可以通过简单地允许更多住房——特别是低成本住房——的建设来实现这一目标，而无需预算支出。但通往住房丰盈的道路并不像一些最近集中于某一特定类型分区的改革所暗示的那样简单。将拥有或租赁住房与获得一块大而昂贵的土地的长期混淆观念分开将需要更多的努力。

彭博社城市实验室印度尼西亚庆祝一个正在努力成形的新首都蒙特利尔市中心部分地区因水管破裂而被淹伊斯坦布尔面临繁忙街道下的危险‘火车爱好者’组织支持哈里斯和沃尔兹的总统竞选令人鼓舞的是，从加利福尼亚到弗吉尼亚的城市和州领导人一直在推动，专注于放松单户住宅分区规则的束缚——这些规则禁止在自己的土地上建造除独立住宅以外的所有建筑——这些规则主导了全国大多数住宅用地。然而，过于强调结束这种分区，分散了人们对在美国人想要居住的地方以更低价格建造更多住房的其他障碍的关注。住房可负担性联盟必须解决阻碍新低成本建设的所有法规。

所需的是更多“缺失的中间”住房。这个术语指的是任何比独立住宅更密集的低层建筑：后院小屋、联排别墅、小型步行公寓楼。在19世纪和20世纪初的美国城市，这些是中等收入住房的主要形式。想想波士顿的“三层公寓，”亚特兰大的中城区四户和六户住宅，以及巴尔的摩的排屋。

尽管单户住宅区划限制了这些有用的住房类型，但还有许多其他限制也影响住房的建设：最小地块面积要求、停车要求、高度限制等等。

以明尼阿波利斯为例。在2019年，该市领导成为首个取消单户住宅区划的城市。其法规被修订，允许在以前仅指定为独立住宅的所有土地上建造三户住宅。这是一个巨大的进步。然而，仍然有许多规则阻碍新的多户住宅建设。

这项改革并没有伴随对建筑本身的高度或规模的任何增加。因此，现在可以在之前只允许建造一户的地方建造三户，但允许的建筑空间是相同的。尚不清楚对于房主或建筑商来说，将房屋分割或建造两个或三个比单户住宅小得多的新单元是否会盈利。允许更大的建筑可能会使更多的三户改建变得更舒适和盈利。

去年，俄勒冈州成为第一个通过要求至少有10,000居民的地方政府允许双拼住宅，并在某些情况下允许四拼住宅，从而预先阻止单户住宅区的州。然而，这项改革并没有改变市政当局阻止某些类型住房的广泛权力，例如要求房屋建在大地块上，并在每个新建筑周围留有大量开放空间。在大地块上，双拼或四拼住宅可能会带来附属住房的缺点（如吵闹的邻居），而没有密集社区的好处（如步行可达便利设施）。

休斯顿的规则确保三个新单元可以宽敞、有用，并且比它们所取代的独立住宅有所改善。

要看一个经过验证的改革，可以看看休斯顿，毫无疑问是全国最支持住房的城市。它没有使用分区，这意味着住房——包括公寓和其他多户住宅——在私人契约不限制的地方都是被允许的。1998年，休斯顿的政策制定者将房屋的最低要求地块面积从5,000平方英尺减少到1,400平方英尺，适用于城市I-610环线内的所有土地。这使得用三栋房屋替代一栋单户住宅成为可能。2013年，1,400平方英尺的最低地块面积要求扩大到覆盖整个城市。

自那时以来，建造了成千上万的联排别墅，这在之前是不会被允许的。尽管经历了几十年的快速就业增长和人口增加，休斯顿现在的中位房价仍低于全国中位数。休斯顿的一栋典型房屋价格不到200,000美元，而亚特兰大的价格接近300,000美元，圣地亚哥则高达680,000美元。在其他繁荣的城市中，更多的工作和新居民导致价格飙升，但新房却寥寥无几。

从表面上看，休斯顿减少最低地块面积的决定似乎与取消单户住宅区划并允许每个地块建造多个单元相似。不同之处在于，休斯顿其他灵活的土地使用法规允许房屋建筑商以经济有效且受欢迎的方式交付这些新单元。休斯顿的规则确保三个新单元可以宽敞、有用，并且比它们所取代的独立住宅有所改善。

明尼阿波利斯、俄勒冈州和其他地方采取的关键第一步可能预示着未来更多的变化。但如果有数十条规则限制新住房的建造地点和方式，消除一个限制并没有太大意义。

来自新泽西的一个例子说明了土地使用政策中小细节的重要性。帕利塞德斯公园是一个离曼哈顿不远的小镇，其大部分土地都有双户住宅区划。双拼住宅，无论是并排还是叠加，都被允许在与单户住宅相同的最低地块面积上建造。因此，大多数住房单元是双拼住宅，帕利塞德斯公园通过填充开发容纳了其人口的翻倍。其他附近地方只允许双户住宅建在比单户住宅更大的地块上，或者是一个在上一个在下，而不是并排。这些其他辖区的双户建筑数量较少，并且在适应区域人口增长方面做得更少。

调整区划代码并不一定使住房建设在较低价格水平上变得可行。领导者并不总是知道他们所在地区的房屋建筑商能够盈利地建造何种类型的住房。这取决于当地需求、现有住房存量和法规环境。这就是为什么看似允许在纸面上建造更多住房的改革，可能并不会导致房屋建筑商实际需要的灵活性。

当情况如此，住房供应和可负担性没有朝着正确的方向发展时，领导者需要识别出任何仍然存在的低成本建筑的不必要障碍。

艾米莉·汉密尔顿是乔治梅森大学Mercatus中心城市项目的研究员和主任。