如何处理大量关闭的电影院？- 彭博社

受疫情暂时关闭，许多电影院面临永久关闭的可能性。那么接下来呢？

摄影师：Dustin Chambers/Bloomberg

一桶爆米花的价格接近10美元，而以99美元租下整个影院似乎是个便宜货。对于AMC Theatres这家近期推出私人放映计划作为新冠时代安全和观众减少的让步的大型连锁影院来说，这更像是一种绝望的策略，为了保持灯火通明，因为美国的大型影院面临最后一场放映的前景。

最近的冠状病毒病例激增，新的封锁措施以及人们对假期期间家庭外出的期望的减少，使得这一年对美国电影院来说不断传来坏消息，前景变得黯淡。十月初，当Regal Cinemas全国范围内关闭了500多家影院时，仅这一举动就让7000多块银幕变得黑暗。根据全国影院所有者协会的数据，美国电影院数量已经从1996年的大约7200家减少到2019年底的大约5500家。但这可能只是一个预演。全国影院所有者协会主席约翰·菲西安告诉Variety，除非国会通过拯救我们的舞台法案，这是一项支持因新冠疫情而生意受到严重打击的音乐会场馆和剧院的跨党派倡议，“我们大约70%的中小型会员将在一月份之前面临破产重组或完全倒闭的可能性。”

彭博社CityLab莱斯利·洛科，英国皇家金奖获奖建筑师，正在投资非洲的未来美国沿海城市在气候友好交通排名榜首价值20亿美元的机场将考验莫迪的使命，阿达尼的野心巴黎奥运会能帮助振兴这个长期麻烦的社区吗？在过去的经济衰退中，剧院老板们尝试过像“洗碗夜”这样的花招 —— 赠送不同的餐桌用具，比如茶碟或沙拉盘，来吸引 大萧条 时期的观众。这种做法可能不会奏效，导致很多电影院需要重新启动。

在旧一代社区电影院方面，有着悠久的改建传统，其中许多在20世纪下半叶随着新的郊区多厅影院的出现而消失。这些较小的设施通常会以社区剧院、 教堂、 健身房和书店等形式得到第二次生命。电动汽车初创公司Rivian最近宣布计划将上世纪30年代的拉古纳海滩剧院改建为 一个优雅的展厅。

但是现代的多厅影院可能不适合进行适应性重复利用，影院业主和房地产专家告诉《华尔街日报》，因为它们的倾斜地板和细分空间。尤其是在它们经常附属的购物中心正在努力重塑自己的时候。关闭的影院可能在房地产市场上表现更好，作为需要拆除的可用土地；例如，南卡罗来纳州北查尔斯顿的一家关闭的Regal影院被简单地拆除，计划在原地建造一座公寓楼。

尽管如此，一些开发商确实看到了现代电影院的续集潜力。去年，专注于医疗领域的开发公司PMB将亚利桑那州古迪尔的一家上世纪80年代的多厅影院改建成一组医疗办公室。而亚利桑那州开发公司Vintage Partners的联合创始人和合伙人沃尔特·克拉奇菲尔德则将一家弗拉格斯塔夫的电影院改建成也许是全国最具创意的机动车辆管理部门。

这家属于哈金斯连锁的九屏幕影院于2016年重新开业，成为了一个72,000平方英尺、两层楼的亚利桑那州交通部总部和机动车管理部办公室。重复利用带来了多重挑战，比如在混凝土墙上开窗以提供更多自然光。但最终结果，将高天花板的影院分割成两层楼和一个夹层楼，克拉奇菲尔德说，证明了它的价值。

亚利桑那州交通部在弗拉格斯塔夫将一个九屏幕电影院改建为机动车辆管理处办公室。照片由亚利桑那州交通部提供“这是一个很棒的项目，因为这座浇筑混凝土建筑是为公众服务而设计的，所以它给了你一个相当酷的画布，”他说。“这里有一个巨大的四层高的中庭。现在，200名员工，他们过去分布在六个地点，现在可以在一个全新的办公室里共同合作。” 他们甚至保留了一些霓虹灯照明设备和大堂的爆米花机作为办公室零食。

他说，当代电影院提供了大量有效的再利用潜力 - 优越的位置，大量的空置面积 - 只要开发者有创意。

“如果你可以赚500万美元并做一些可以重复且简单的事情，或者赚100万美元做一些非常复杂的事情，本质上是在一个瓶子里建造一艘战舰，有多少人会选择后者？”克拉奇菲尔德说。

在匹兹堡的南部，另一个从电影院改建为办公空间的项目正在进行中，计划于2021年5月或6月开业。总部位于纽约市的SomeraRoad Partners将把一家关闭的电影院改建为一个包括零售、公寓和名为Box Office的办公空间的综合开发项目。

“投资于我们认为是一个日渐式微的行业是否有意义？”

伊恩·罗斯，SomeraRoad的创始人和负责人，表示该项目始于疫情前，当时他们正在考虑重新开发南边工厂，这是一个靠近城市不断增长的科技场景的零售地点。罗斯和他的合作伙伴们考虑了升级南边工厂电影院的选项，并决定一个新的电影院不是“土地的最佳利用方式”。

“我们本可以在这上面投资500万美元，但在我们认为是一个正在衰落的行业中投资是否有意义？”他说。“我不会说我们预测了电影院目前的衰落，但回顾起来，我们在它自己关闭之前就把它关闭了。”

虽然这家影院周末有人流量，但它无法创造出其他用途可能带来的活力。最终，开发商们决定将办公空间设计成悬浮在其他开发项目之上，由建筑公司HOK设计，考虑到科技和创意租户。罗斯希望说这个概念可以用于所有关闭的影院，但他和他的合作伙伴们认为事情并不那么简单。他认为这个例子能成功是因为它本来就是一个非常独特的困境物业，有一个坚固的三层钢制基座可以重新利用。

SomeraRoad合作伙伴计划将匹兹堡的一家电影院综合体改建为共享办公空间。效果图：HOK关闭的电影院与商场停车场对面的大型连锁店有着类似的再利用可能性，CCIM研究所的首席经济学家K.C. Conway说，这是一个专门为商业房地产高管提供专业认证的机构。受在线零售崛起的冲击，许多这样的空间正在被用作电子商务仓库和配送中心。

Conway说关键是大而笨重的物品：随着在线购物的持续扩大，超大件商品的最后一英里交付已经成为零售商一个棘手且昂贵的问题，尤其是家居用品店。空置的电影院就派上了用场：它们的24英尺或更高的天花板高度比典型的18英尺高的百货商店提供更多的空间，它们通常位于密集的郊区靠近主要商业干道，并且有升级的暖通空调和电气系统。那些有平坦地板和体育场式座位的电影院可以轻松被清空以腾出存储空间。许多甚至有特殊的轻工业用地规划，所以不像比如百思买这样的纯商业物业，它们不需要耗时的重新规划。

家居用品和承包商中的大玩家已经开始看待用草坪割草机和石膏板填充死气沉沉的购物中心巨型综合体的潜力，康威说。价格也合适：在昂贵的市场上，最后一英里仓库的新建筑成本可能超过每平方英尺140美元。以折价购买的影院可能每平方英尺售价为50美元，并且只需每英尺25美元的成本进行后期物流改造，康威估计。

“人们一直很慢才能意识到适应性再利用的全部潜力，”康威说。“适应性再利用通过增加更多的经济适用房屋，减少荒地，使旧商店重新纳入地方税收名单，并且有益于环境。很多方面都得到了确认。资本只需要少一点恐惧，政府需要更加灵活。”

随着病毒再次爆发，电影只能在线首映，疫苗后的电影业命运仍然不明朗；也许还需要几个月甚至几年，电影观众才会愿意挤进影院观看最新的大片。亚马逊被传言在今年早些时候考虑收购影院。SomeraRoad的罗斯认为这个行业不会消失，但它需要进行调整；他认为底层20%的影院——那些已经在挣扎的——可能会在疫情后破产并在后期得到重新利用。

Crutchfield 预测，与办公室等其他资产类别相比，更多的电影院将面临关闭的命运，无论是因为大流行还是像 Netflix 这样的流媒体服务迫使它们关门。他相信这些空间会被找到创意的用途。

“我只是不知道坐下观影体验的寿命有多长，”他说。“但资产和机会是存在的。”