将空置购物中心改造成住房的理由 - 彭博社

开发商正在将位于西雅图郊外的41年历史的阿尔德伍德购物中心的一部分改造成住房——这可能是全国趋势的一个迹象。

渲染图由布鲁克菲尔德物业公司提供。

这无疑是购物中心的终结，对吧？

影响美国经济的多重危机——对冠状病毒的糟糕应对及其带来的经济后果，以及消费能力不足——给本已摇摇欲坠的实体零售业带来了新的重创。超过一半的美国购物中心的百货商店预计将在2021年前消失，一家房地产研究公司预测，幸存的零售商可能也不会太远；曾经强大的品牌如芝士蛋糕工厂和Gap正在跳过租金支付，星巴克正在关闭实体店，开发商看到大型商店作为办公综合体的未来。银行担心“一场抢购潮”的房东在商业租户未支付租金后寻求重组贷款。上周，特朗普政府提出了将大量空置零售空间转变为可负担住房的想法。

彭博社城市实验室印度尼西亚庆祝一个正在努力成型的新首都蒙特利尔市中心部分地区因水管破裂而被淹没伊斯坦布尔面临繁忙街道下的危险‘火车爱好者’组织支持哈里斯和沃尔兹的总统竞选在西雅图北部的林伍德阿尔德伍德购物中心，一个正在进行的适应性再利用项目表明，美国大量逐渐衰退的购物基础设施确实可以作为居住场所获得第二次生命。这种转变甚至可以使购物中心更接近“村庄广场”的概念 它们最初被设想成为的样子。

开发商正在将这个已有41年历史的购物中心的大部分区域改造成阿瓦隆阿尔德伍德广场，一个拥有300个单元的公寓综合体，配有地下停车场。该项目不会完全抹去开发的购物部分：商业租户仍将占用90,000平方英尺的零售空间。但当新的阿尔德伍德重新开放时，开发商预计将在2022年发生，焦点将发生显著转变。购物中心的一个主要百货商店，西尔斯， 去年关闭；从某种意义上说，公寓综合体将成为新的支柱。

“这个项目是购物中心行业演变的一个很好的例子，”拥有该物业并与阿瓦隆湾社区公司合作开发住宅部分的布鲁克菲尔德物业的发言人说。（布鲁克菲尔德拒绝提供该项目的成本估算。）“如今，人们更喜欢住在较小的空间，并希望步行可达的开发项目，而不是依赖机动车交通。这个项目满足了这些需求。”

林伍德项目 exemplifies 如何 Covid-19 大流行并不是在改变房地产，而是在加速现有趋势。 怀特·哈钦森休闲与学习集团的首席执行官兰迪·怀特表示，阿尔德伍德项目是聪明的，因为它设想了一个我们可以在家中进行数字购物和娱乐的世界。“在大流行之前，很多这些购物中心认为餐厅和娱乐将是他们的救星，新的支柱，”他说。“这些希望破灭了。甚至还有一个问题 电影院是否会生存下来。”

林伍德可能为大规模郊区购物中心转型为住房提供理想的测试场。这个大约有40,000人的郊区是西雅图的通勤卧室社区，西雅图在与 严重的住房短缺作斗争。购物中心有大量空置房地产需要新住房。而计划在2024年从西雅图到林伍德的轻轨扩展，作为该地区的 声音交通扩展第二阶段，将使市场价公寓对通勤到市中心或波音或微软校园工作的居民更具吸引力。

“这种类型的再开发有一些很好的例子，比如 泰森角在弗吉尼亚州，但这非常具体于个别案例，并且非常昂贵，”零售咨询公司 SiteWorks的总裁尼克·埃格拉尼安说，他预测由于疫情带来的经济影响，最多三分之一的购物中心将会空置。“如果位置好，你可以用住宅、酒店、办公室和娱乐来填补。”

“在大衰退之前，我们有太多的零售空间。现在我们有太多的零售空间。”

城市经济发展主任大卫·克莱奇说，林伍德一直将购物中心视为区域增长中心。自大衰退结束以来，城市一直在规划购物中心周围的住宅增长，包括提高土地使用密度以鼓励更密集的住房，推动声音交通的扩展，以及投资于街道景观和连接性。“我们将其视为未来增长的催化剂，住房将是其中的重要部分，”克莱奇说。

专注于住房问题的太平洋法律基金会高级律师布莱恩·莱克认为，除了区域规划法规和繁文缛节带来的障碍，这种商业转型应该在各地发生。从建设的角度来看，转型是简单的。“我们需要尽可能开放每一个机会来开发新的可负担住房，”他说。“房利美估计我们需要 额外250万套住房 仅仅是为了满足长期需求，而这还不包括今年的危机。”

购物中心的拥有者和运营商，如布鲁克菲尔德和西蒙物业集团，在2020年经历了严酷的一年：消费者行为的变化多年来一直在侵蚀经典的封闭式郊区购物中心格式；然后疫情彻底颠覆了面对面的购物。CBRE零售资产服务的董事总经理马克·亨特表示，运营商们突然不得不关闭，然后与众多政府机构协调如何在严格的新卫生和安全协议下重新开放，更不用说克服与休假员工和季节性库存相关的挑战。

即使在新的Covid-19疫情在郊区蔓延的情况下，布鲁克菲尔德在6月成功重新开放了其在43个州近170个地点中的每一个。但在商业房地产发生巨大批发转变的背景下，“正常”已成为遥远的记忆。考虑一下去年备受推崇的两个新旗舰购物开发项目的近期命运：新泽西州的美国梦购物中心 现在设有Covid-19检测设施，而挣扎中的曼哈顿大型开发项目 哈德逊园区 失去了其重要的支柱，尼曼·马库斯。

“在大萧条之前，我们有太多的零售空间；现在我们有太多的零售空间，”怀特说。“可能我们只会剩下A类购物中心。在疫情之前，我认为B+类购物中心会存活下来。户外生活中心会存活——它们被认为比室内更安全。但我们很难逃避这样一个事实：我们已经训练人们去害怕这个世界，这将对他们的行为产生长期影响。”

将商业房地产转变为住房可能是这样一个过度零售的国家中土地的最佳利用。大型购物中心往往位于中心位置，并与交通相连。亨特认为，购物中心的过剩零售空间将变得更加适应，填补那些不以酒店为重点的用途，例如住宅，甚至是灵活或仓库空间。在住房短缺的时期，莱克认为改造空置的商业建筑是一种“道德责任”。

阿尔德伍德的重建带来了挑战，克莱奇和其他地方官员正在努力应对，因为施工在5月中旬重新启动后仍在继续。林伍德是一个中低收入的郊区，拥有大量服务行业工人，因此该市正在制定住房行动计划，以确保社会服务和教育能够进入社区，而不仅仅是新公寓。购物中心可能正在演变，但创造以社区为导向的发展所需的愿望和挑战仍然存在。

“你可以拥有成千上万的住房，但没有社区，这算是一个地方吗？”克莱奇说。“它能满足某人的体验吗？我们希望不仅仅是这样。”