特朗普驱逐禁令引发新问题 - 彭博社

华盛顿特区八月份反驱逐的横幅。

摄影师：埃里克·巴拉达特/法新社通过Getty Images

特朗普政府于周二宣布了一项全面的联邦驱逐禁令，为陷入困境的租户提供了远超于七月份到期的120天禁令的保护。在疾病控制与预防中心的授权下，政府发布了一项为期四个月的驱逐禁令，以期保持数百万租户的居住状态，防止新冠病毒的传播。

根据新法令的条款，年收入不超过99,000美元（或共同收入198,000美元）的租户可以获得这一保护，该保护自9月4日起生效，持续到12月31日。符合条件的租户需要向房东提供一份书面声明，证明他们的情况。违反禁令的房产所有者将面临刑事处罚。

彭博社城市实验室‘火车爱好者’组织支持哈里斯和沃尔兹的总统竞选气候灾难是一个可负担住房问题伊斯坦布尔面临繁忙街道下的危险新加坡未来的木制建筑存在霉菌问题这一命令让住房专家松了一口气，他们预测，七月份《关怀法案》禁令的失效将引发一场 驱逐潮。尽管他们赞扬了联邦行动，租户律师和倡导者们也发出了谨慎的警告：如果国会不采取措施提供另一轮紧急援助，驱逐申请的禁令只会延迟不可避免的结果。

“它覆盖了绝大多数面临失去住所的租户，”全国低收入住房联盟的主席兼首席执行官黛安·延特尔说。“这只是一个半措施。租金仍然到期。租金仍然欠着。”

第一项联邦驱逐禁令是国会通过《CARES法案》签署的，覆盖了大约30%的租户，即那些居住在有联邦支持的抵押贷款、保险或补贴的物业中的租户。许多州和城市通过自己的驱逐禁令来填补这一空白，导致了一种混乱的保护措施拼凑。这项CDC禁令覆盖了广泛的租户，他们可以自我认证自己正在挣扎，这一数字可能达到数千万。

新的禁令源于 上个月唐纳德·特朗普总统签署的 一项行政命令，该命令指示卫生与公共服务部部长和CDC主任评估是否有必要采取任何措施来阻止驱逐。单靠总统的 8月8日的行政命令 并没有阻止任何驱逐。在过去一个月中，白宫仍然 多次提到该命令 作为总统采取的遏制疫情造成损害的果断行动的例证。

这个新的暂停令是在没有任何特朗普式的喧嚣下发布的，其权威不是来自决心桌，而是来自一个允许CDC采取措施以防止传染病传播的模糊法规。这种变通可能是白宫在租户与房东之间站稳脚跟的危险信号。

“我认为新的CDC暂停令可能会受到房东利益的强烈法律挑战，”非营利组织孤星法律援助的首席律师达娜·卡尔尼说。“保护措施推迟到9月4日开始，加上白宫的相对沉默，实在令人好奇。”

“即使是一个有用的工具，如果你希望使用它的人对此毫不知情，也不会产生太大效果。”

确实，一些房东和物业团体在周二对暂停令的消息感到沮丧。虽然租赁物业所有者一直在支持国会提供租金救助，但他们表示，驱逐禁令将疫情的负担转移到房东身上。自3月以来，房东们的收款减少，物业税、工资、夏季公用事业和维护费用不断增加。诉讼可能会随之而来：房东团体迄今已在七个州和两个城市对州长或市长提起了关于驱逐暂停令的诉讼。（没有一个成功。）

“坦率地说，我担心这个驱逐暂停令不过是总统为了在11月争取更多选票的政治尝试，”纽约房地产事务所Kucker Marino Winiarsky & Bittens的合伙人克雷格·甘巴德拉说。

丹尼尔·卡坦，PIA Residential的联合创始人和管理合伙人，这是一家总部位于迈阿密的私募股权房地产公司，他表示，企业房东在禁令下不太可能遭受损失，因为机构投资者更能应对短期的经济下滑。他对租赁物业仍然持乐观态度：PIA在彭萨科拉拥有224个公寓单元，在大迈阿密地区约有120个单元，公司正在寻求购买一栋284个单元的建筑。卡坦表示，他担心的是小型房东。拥有少量物业的投资者占据了全国所有租赁单元的近一半和74%的小型公寓建筑。个体业主缺乏现金储备来应对风暴。

“从长远来看，这项驱逐禁令不幸地将为无法支付抵押贷款的房东创造大量困扰的物业，”卡坦说。“对我们来说，这将是一个购买更多物业的机会。”

倡导者们迅速指出了之前联邦禁令的缺陷。在大多数司法管辖区，租户必须上法庭证明他们受到疫情驱逐保护。最终，禁令并没有阻止房东非法提交驱逐申请。例如，在休斯顿——一个历史上驱逐率高且没有州保护的地方——哈里斯县超过五分之一的驱逐申请违反了CARES法案禁令，根据南德克萨斯法学院休斯顿的研究人员的说法。

但是新的CDC禁令是有实质性的。违反禁令的房东将面临从100,000美元到500,000美元的罚款和一年监禁的处罚。专家希望罚款或监禁的前景能够劝阻房东使用锁定、恐吓或其他非法手段驱逐租户。由非营利组织国家住房法律项目在38个州进行的7月调查显示，91%的受访者报告他们所在地区存在非法驱逐。“总体而言，如果得到执行，这应该有助于遏制驱逐申请的增加，特别是在州或地方禁令到期的地区，”国家住房法律项目副主任德博拉·索普说。

新禁令的一些细节将由法院来解决。像加州州长加文·纽森刚刚签署成为法律的 禁令，该禁令延续至一月，优先于新的联邦禁令。房东不能因租金未支付而驱逐符合条件的租户，但他们可以以其他借口驱逐。正如梅卡图斯中心的萨利姆·弗斯所说，“未支付的租金容易证明。但在这种政策下，房东可以以你的斗牛犬、你的未授权女友或你午夜的手风琴练习为由提起诉讼。”

自我证明困境可能是一个难点。在新的驱逐禁令下，租户需要向房东证明他们无法支付——具体来说，他们必须证明他们失去了收入或遭受了巨额医疗费用，驱逐将使他们流落街头，他们仍会支付部分租金，并且他们已经尽力寻找政府援助。根据乔治城大学麦库特公共政策学院的唐纳德·莫尼汉的说法，这样的声明对租户来说可能并不是太大的要求，特别是如果住房倡导者能够提供一些模板。但压力重重的租户必须知道这个选项对他们是可用的。

“主要负担来自学习成本，”莫伊尼汉说。“人们会知道这个新政策吗？即使是一个有用的工具，如果你希望使用它的人对此毫不知情，也不会产生太大效果。”

目前尚不清楚新的CDC禁令将防止多少次驱逐。根据一项分析，大约2900万美国人面临驱逐风险，在年底之前。这些租户在一月份仍将处于危险之中，如果经济没有恢复，国会也没有通过任何额外的租金援助。根据《CARES法案》的数十亿紧急援助，加上每周600美元的联邦失业救济金，已经帮助了数百万家庭：即使在住房法庭恢复正常运作的州，预期中的“海啸”驱逐申请迄今为止仍未出现。

没有未来的援助，租户将继续压缩预算以满足他们的义务。 租金优先，而挣扎中的租户正在寻求不可持续的解决方案：借款、使用信用卡支付、削减处方药或学习用品的开支，甚至跳过餐食。当国会在9月8日恢复工作时，延租救助需要成为他们立法优先事项的首位。

“租户的选择越来越少。”