新冠病毒将如何重塑美国城市 - 彭博社

像旧金山这样的城市已经变得高度绅士化，对大多数美国人来说太过昂贵。疫情及其相关危机可能会改变这一点。

摄影师：大卫·保罗·莫里斯/彭博社*(以下是关于影响美国城市的重叠危机的三部分文章中的第三部分。本部分考察将重塑城市的因素。阅读第一部分和第二部分在这里。)*

虽然我们当前的疫情及其带来的经济后果不会导致城市的消亡，但这些交织的危机将导致美国城市和郊区的微妙而复杂的变化，主要加速已经在进行的人口和经济转变。一组力量，主要是由于对拥挤的公交车、火车、商店和公园的新获得的恐惧——一种集体的人群恐惧症——将促使一些人，主要是有孩子的家庭，从城市中心迁移到郊区和农村边缘。这并不新鲜：家庭已经逐渐远离最昂贵的城市有一段时间了。

危机还将激活另一组力量，推动其他群体和企业向城市中心靠拢。城市将变得更加年轻，因为城市中心变得更加负担得起。这两种力量的具体权重无法预测，但将取决于当前危机的严重程度和持续时间。如果它们是短暂的，城市和城市地区的大多数变化将是短暂的。但如果冠状病毒及其相关的经济、财政和社会动荡持续两年、三年或更长时间，这些变化将会更深刻。

历史证明，主要影响将加速我们生活和工作的方式已经在进行中的转变。最重要的是，城市美国交织的危机以及围绕这些危机及其后果而产生的政治运动创造了一个强大的重置时刻，使我们有可能将我们的城市、郊区和整个大都市地区重塑为更公正、包容和有韧性的地方。

郊区的吸引力

毫无疑问，当前的危机促使一些人，特别是有小孩的家庭以及老年人和弱势群体，迁往郊区甚至农村社区。对于家庭来说，Covid-19的恐惧使得私人设施如后院和家庭办公室变得更加重要，同时减少了公园或甚至城市中心的餐馆、剧院、画廊和博物馆等公共设施的吸引力。父母可以理解地希望避免通过公共游乐场让孩子接触病毒。与家人一起观看电影比与陌生人坐在电影院里更具吸引力。邀请几个值得信赖的朋友来家里后院烧烤似乎比去拥挤的或甚至是保持社交距离的餐馆更令人向往。在备用卧室工作比前往市中心办公大楼或共享办公空间安全得多。所有这些愿望在郊区更容易得到满足，而且几乎总是比在城市社区如Tribeca、Park Slope、Nob Hill、Georgetown或Beacon Hill便宜得多。农村的绅士化也可能会有所上升，尤其是对像纽约哈德逊这样的较小城市，这些城市拥有丰富的自然设施和迷人的主街，但距离主要城市中心仍然只有几个小时的车程。

低密度郊区繁荣

按地点类型的人口增长

来源：Jed Kolko对美国人口普查局数据的分析

确实，家庭从超级城市迁移到郊区和较便宜的城市在病毒及其相关危机袭来之前就已经开始了。正如布鲁金斯学会的人口统计学家William Frey 所记录的，像纽约和旧金山这样的超高消费城市的增长在过去五年中已开始逆转，因为人们开始前往较小的城市、郊区和农村地区寻求更高的可负担性。目前的危机加速了这一过程，将本来在未来几年内会进行的家庭组建迁移压缩到一两个月内。而Covid-19并不是第一个加速美国家庭迁移到郊区的重要健康危机。西班牙流感后不久的时期是快速郊区化的时期。并非所有的迁移都可以归因于那场大流行：它也受到了一种强大新技术——汽车的催化。

这种家庭的郊区取向更像是美国现象。美国城市的家庭不友好是高度不平等的地方资金资助的城市学校、高水平的种族和经济隔离以及对城市犯罪水平更高的认知的充分记录的产物，更不用说高昂的住房成本。我在多伦多的日常生活中可以看到和感受到这种差异，我和我的妻子正在抚养两个小孩。多伦多并不是一个乌托邦：住房昂贵，而且这座城市虽然多元化，却遭受着相当大的种族和阶级分化。但它比大多数美国城市更家庭友好，并且对不同种族、民族和阶级的居民来说更为宽容。省级资助的城市学校提供更平等的机会；社区通常是安全的；更广泛的安全和全民健康覆盖意味着贫困程度较低，社会凝聚力更高。

在多伦多进行的社交距离户外健身课程。摄影师：科尔·伯斯顿/盖蒂图片社对交通的恐惧也可能使一些办公室和工作在郊区暂时保留，从而暂时减缓企业位置从郊区校园向市中心商业区的转移。像新泽西州和康涅狄格州这样的州可能能够通过将旧办公园区或甚至废弃的购物中心重新利用为区域办公中心，至少在一段时间内重新吸引一些他们失去的知识型工作，流失到纽约、费城和波士顿。也就是说，对交通的恐惧也可能降低一些美国最优秀和最受欢迎社区的吸引力——位于火车或交通线路上的老旧、靠近市区的郊区，如马萨诸塞州波士顿外的牛顿、宾夕法尼亚州费城的布林莫尔及其他城镇，以及新泽西州的蒙特克莱尔和梅普伍德。通勤到市中心商业区的便利性将不再像疫情前那样吸引人。

远程工作是另一个将导致一些人从城市分散的因素。虽然社交距离的需要意味着几乎所有知识型和专业工作者在危机高峰期间都必须在家工作，但远程工作的转变也已经持续了一段时间。十多年前，2010年，美国人口普查局报告称大约7%的美国工人主要在家工作，约10%的人每周在家工作一天。如今，大约40%的工作可以远程完成。

并不是所有现在在家工作的人都会继续这样做。许多人喜欢办公室同事之间的友谊；其他人则想避免干扰；与室友同住的年轻人没有空间设立独立的家庭办公室。但更大比例的远程工作可能会持续下去。根据最近的招聘经理调查，高达五分之一的劳动力可能在危机后继续远程工作，调查由Upwork的首席经济学家亚当·奥齐梅克进行，该网站将公司与远程专业人士连接起来。不仅有相当数量的工人更喜欢在家工作，企业也将从减少办公空间带来的成本节省中受益。在中期内，像纽约、芝加哥和多伦多这样的城市，通勤者更多使用火车和公共交通，街道和高速公路可能会完全堵塞，因为更多人开车上班。

远程工作的未来

被调查的招聘经理认为，工作将因Covid-19而更加远程

来源：亚当·奥齐梅克的《远程工作的未来》

远程工作的能力使更多人能够从昂贵的沿海城市迁移到全国各地更实惠的城市和大都市地区。这为小城市创造了吸引人才的机会窗口。它们可以向远程工作者推销更高的生活质量、更多的空间和房屋所有权，而这些在纽约、波士顿、旧金山和洛杉矶等地是无法实现的。

在我与乔治·凯泽家庭基金会的工作中，我亲眼见证了一个名为 塔尔萨远程工作 的倡议在将这种人才引入俄克拉荷马州塔尔萨方面的成功。该项目为选择在此生活和工作的技术及其他远程工作者提供适度的经济激励。更重要的是，它帮助他们找到负担得起的住房和办公空间，并为他们提供与其他远程工作者联系的机会，使他们成为更广泛社区的一部分。到目前为止，它吸引了成千上万的申请。在我访问塔尔萨期间，我遇到了从纽约、芝加哥、旧金山、洛杉矶、达拉斯和亚特兰大等城市迁移过来的人们。该项目的后期阶段设想与已建立的科技公司合作，吸引希望过上更轻松、更实惠生活的更大群体或团队的员工。

吸引远程工作者是小型社区提升经济的更具成本效益的方式，尤其是与浪费纳税人资金试图吸引工厂、办公室、呼叫中心甚至总部相比。远程工作者不仅增加了人才基础和税基，他们还使当地经济多样化，因为他们不依赖于附近的公司和工作。

人员和工作的分散可能会因 危机对城市 预算和服务的财政影响而进一步加速。高失业率、收入下降、办公室关闭、小企业倒闭和房地产价值下跌将导致城市收入的显著 恶化。市长和城市领导将面临提高税收或削减基本服务的艰难且不受欢迎的选择。根据情况的严重程度以及城市应对的措施，税负增加和城市服务削减的组合可能会给居民和企业带来额外的迁移压力。

对城市中心的反推

但是，另一组因素将朝相反的方向作用，推动一些人、一些行业和一些工作回到城市中心。日益严重的交通拥堵将限制郊区生活的吸引力，甚至可行性。更短的通勤时间一直是回归城市的一个重要因素。城市将变得更加年轻。随着有孩子的家庭、老年人和弱势群体离开城市中心，年轻人将获得更多机会和更多空间。

这也是另一个正在进行的趋势的加速——城市主义者实际上称之为“年轻化。”虽然城市一直吸引年轻人和有抱负的人，但根据乔·科特赖特在城市观察所进行的一项详细研究，受过大学教育的年轻人向城市中心的迁移在过去十年中显著加速。科特赖特发现，自2010年以来，25至34岁之间的大学受教育年轻人占城市中心三英里内近郊城市社区人口增长的约一半。而且，城市在疫情之后往往会变得更加年轻。这在西班牙流感之后发生过这样的情况，实际上，早在中世纪时，黑死病的侵袭也有类似的情况。年轻人在各个时代都愿意冒险面对城市生活的危险，以获得经济机会，更不用说它们提供的冒险和结交朋友及浪漫伴侣的能力。

一些已经价格不菲的城市社区，尤其是在市中心商业区及其周边，可能会变得更加抢手，即使其他在交通线路上更远的地方的房价却在下跌。需要靠近他们工作的银行、对冲基金和高科技公司的专业人士，步行或骑自行车上班会比乘坐公共交通感到更安全。纽约像Soho和Tribeca这样的社区，靠近金融区；Union Square、Flatiron区和Chelsea构成了城市的硅谷；以及靠近中城的上西区和上东区的部分地区，房价将会上涨。这是富裕、雄心勃勃和有优势的人群向城市，尤其是向一流市中心城市区域迁移的又一次加速。

像曼哈顿Flatiron区这样的社区的住房可能会增值。摄影师：Mario Tama/Getty Images根据最近发布的 布鲁金斯研究，城市市中心在二十一世纪的头二十年中增长速度显著快于周边郊区。这在拥有超过一百万人口的城市中尤其如此，这些城市包括芝加哥、西雅图、丹佛、明尼阿波利斯、迈阿密、达拉斯、夏洛特、堪萨斯城和圣路易斯等多样化的城市。因此，尽管在这一时期郊区的增长速度快于城市，但市中心区域的增长速度更快。

平衡这些各种拉动和推动因素在事先是很困难的。但我们所掌握的证据表明，除了已经发生的变化之外，几乎没有理由担心大量人口迁出城市。一个 分析 显示，房地产分析公司Zillow发现，2020年4月进行的城市和郊区住房搜索与2019年4月进行的搜索相比，几乎没有显著差异。在少数地方，包括纽约、底特律和波士顿，外地搜索显著增加，这些地方都是危机的主要中心。在纽约和波士顿，增加幅度大约为5个百分点。位于硅谷核心的超高价圣荷西的增加幅度更大，约为10个百分点，而底特律则增加了15个百分点。但在全国范围内，外地搜索的比例并没有变化。全国范围内，寻找自己大都市区郊区住房的人所占比例下降，而城市地区的搜索比例实际上上升。事实上，在全国35个最大大都市区中，有8个地区的城市位置搜索比例增加。关于潜在的城市外迁问题，报告提供了相当明确的答案：“对密度的新恐惧会导致人们逃离城市核心，前往更分散的郊区或农村地区吗？到目前为止，Zillow的数据表明答案是‘不’。”

在这里，重要的是不要将对城市的两种不同趋势混为一谈：家庭的分散和关键产业在城市中心的持续聚集和集中。这两者之间的关系更是相辅相成，而非矛盾。许多，甚至大多数，迁往郊区或其他大都市的人仍将继续为总部位于主要城市中心的公司工作。

讽刺的是，由于偏好或远程工作，任何人们的外部迁移可能最终会加强超级城市和科技中心对关键产业的控制，仅仅因为这将减轻它们膨胀的房地产市场的压力。虽然在这些关键产业中工作的优秀人才的薪水足以补偿高昂的住房成本，但其余的劳动力和人口却没有这样的运气；许多人被迫搬走。这是经济学家们哀叹限制性土地使用政策的主要原因之一，这些政策限制了像旧金山和纽约这样的城市进一步发展住房的能力。这不仅仅是因为这些限制推高了住房成本，尽管这确实是一个非常现实的后果。但这样做限制了这些城市扩展其创新产业的能力，对它们和整个美国经济造成了重大损失。

在大多数历史上，城市的便利价值微乎其微。事实上，拥挤和肮脏的生活条件以及更高的传染病和暴力风险所带来的不便远远超过了它们可能提供的任何便利价值。

总而言之，目前的危机可能为昂贵且负担不起的超级城市的复兴铺平道路。房地产价格和城市空间的成本可能会下降，甚至可能会急剧下降，因为对办公室、零售空间和奢侈房地产的需求减弱。在一段时间内，曾经价格高昂的城市区域可能会变得对那些被排除在外的人，特别是年轻人和艺术创意者来说，变得更加负担得起。正如我在前一篇文章中提到的，餐馆、咖啡馆、当地商店、艺术画廊和音乐场所的惨状将是悲惨的，但会有一个时间窗口，让城市能够重置其地方经济并重新激活其创意场景。由于没有大型音乐会——没有泰勒·斯威夫特或滚石乐队的演出，没有博纳罗音乐节或洛拉帕鲁扎音乐节，也没有专业体育赛事的观众——对小规模、本地来源的艺术和文化的需求将会增加。德里克·汤普森在*《大西洋月刊》* 将即将到来的城市重置与森林大火的影响进行比较，火焰“在灌木丛中肆虐”，留下看似“死亡和毁灭”，但最终随着新光线的照射，启动了一个新的生长周期。

商业房地产以及连锁和奢侈零售的衰退为城市创造了一个更强大的重置机会。在911事件之后，下曼哈顿的住宅建筑比例急剧增加；如今，超过四分之一在此工作的人居住在该地区，将这个曾经仅供工作使用的朝九晚五区域转变为一个混合使用的24小时社区。当然，问题在于这个社区，像许多其他城市中心周边的区域一样，昂贵且大多数人无法负担。城市必须采取行动，制定有意的政策和策略，将过度建设和冗余的办公和零售空间转变为可负担住房，或许可以通过使用像包容性分区这样的工具，强制规定一定比例的新建或改建住房作为可负担住房。

通过适当的政策和有意的行动，这种新的城市重置为我们重建城市提供了机会，使其成为更具包容性和更具生产力的地方。经济学家将城市的价值主张分为两个方面。第一个围绕其生产力展开，正如我们所看到的，这种生产力是由人才和知识在密集空间中的聚集所驱动的。第二个是其便利价值，特别是富裕人群对世界级艺术、文化和美食的获取所赋予的价值。近年来，城市的便利价值侵蚀并在字面上削弱了其生产力价值，因为高端便利设施和高端便利设施的追求者占据了越来越多的主要城市中心，创造了今天死气沉沉的奢侈社区和奢侈城市。

在大多数历史时期，城市的 便利价值微乎其微。事实上，拥挤和肮脏的生活条件以及更高的传染病和暴力风险所带来的不便远远超过了它们可能提供的任何便利价值。这就是为什么城市地区的雇主支付工人更高工资的原因。当前城市面临的危机可能会使这种平衡重新倾斜，实现市长和城市领导者迄今未能做到的目标——使高价城市变得更加负担得起和更具功能性，增强它们的创新和生产力，并使它们能够创造更多更好的就业机会。

确实，这场危机给我们提供了一个千载难逢的机会，重新思考不仅是城市的功能和运作，还有整个大都市地区的功能和运作。随着越来越多的人在家工作，以及需要限制或错开通勤，开始将郊区转变为更宜居的混合用途社区的漫长过程变得可能，通过 重新利用废弃的购物中心和旧的郊区办公综合体，变成相当于市中心的中心。

没有理由让数百万人每天都要乘坐汽车、火车或公共交通，从遥远的郊区通勤到中央商务区。事实上，居家工作的兴起表明，这种工作与生活的严重分离是工业时代日益过时、昂贵且低效的遗产。现代中央商务区以其巨大的办公大楼堆积着知识工作者和服务支持工作者，是这一时代最后的遗留物之一——这是一个办公人员需要聚集在一起的时代的遗迹，而摩天大楼则是全能超级公司的物理体现。高端零售区作为超高档奢侈城市的物理象征，成为了最近抗议和城市动荡浪潮的目标，这就是它们被针对的原因。

向远程工作的转变创造了重塑城市、郊区和整个大都市地区的机会，摆脱工业时代将工作、生活和购物分开的区域模型。地方可以成为城市规划者所称的15分钟社区，在这里所有这些功能都存在，减少通勤，并让大量汽车离开我们的街道和高速公路，同时使我们的城市变得更加负担得起和包容。

结合要求种族公正的抗议浪潮，我们可能正接近一个关键时刻，在这个时刻，有可能解决长期困扰我们社会的深刻经济和种族分歧，并重塑我们的城市，使其成为更公平、更具包容性和更具韧性的地方。如果我们未能抓住这个机会，那真是我们的耻辱。