风险较高的美国抵押贷款在受到危机影响的市场中面临清算 - 彭博社

圣安东尼奥的抵押贷款争议摄影师：塞尔吉奥·弗洛雷斯/彭博社随着美国进入深度衰退，11万亿美元的住宅抵押贷款市场正处于危机之中。购买打包成债券的住房贷款的投资者正在抛售即使是那些有联邦支持的贷款，因为恐慌使得数百万可能无法按时还款。

然而，一个风险较高的领域早在新冠疫情引发12年来最严重的金融崩溃之前就开始显露出裂痕：联邦政府最大的可负担住房计划，其宽松的条款旨在帮助边缘借款人。

标准滑坡

联邦住房管理局借款人的平均信用评分

来源：美国住房和城市发展部

注意：信用评分满分850；财政年度截至9月的季度

近年来，房地产价格飙升，工薪阶层的成年人越来越依赖于由联邦住房管理局——以及美国纳税人——支持的抵押贷款。自2007年以来，FHA的投资组合价值已增长三倍，超过1.2万亿美元，几乎占市场的11%。虽然私人贷款机构发放这些贷款，但它们被打包成Ginnie Mae债券，常见于共同基金和养老金中。

FHA借款人可能比其他房主面临更大的困难。在新冠疫情开始扰动中国之前，一份11月的FHA报告发现，去年27%的借款人将超过一半的收入用于偿还债务，这一水平被描述为“前所未有”。在头六个月内，FHA贷款的不良率在过去三年中翻了一番，接近1%。借款人的信用评分正在下降。

戴夫·史蒂文斯，奥巴马总统任下的FHA专员和抵押贷款银行家协会的前首席执行官，表示经济衰退将暴露住房贷款中的隐藏风险。“这应该是政策制定者的警钟，”史蒂文斯说。“有时你会被良好的经济蒙蔽，突然回过头来看到即将到来的违约泡沫。”

亚历克斯·卡斯蒂略，圣安东尼奥的一名贷款专员摄影师：塞尔吉奥·弗洛雷斯/彭博社没有哪个地方比德克萨斯州的圣安东尼奥受到的打击更大。2019年，这里的贷款机构向购房者发放了约6000笔FHA贷款，超过了美国其他任何城市。由于其军事基地、大学以及像USAA这样的公司的总部，圣安东尼奥聚集了大量蓝领工人，他们为了买房付出了比大多数人更多的努力。

不久前，亚历克斯·卡斯蒂略驾驶着他闪亮的黑色英菲尼迪SUV穿过圣安东尼奥机场北部的一个办公园区，沿着一条七英里长的繁忙高速公路，这条公路被贷款专员称为“抵押贷款街”，因为这里有大量主导FHA贷款的小独立抵押贷款公司。

卡斯蒂略的夹克上绣着“梦想从这里开始”的字样，他为总部位于宾夕法尼亚州的美国住宅贷款公司工作。奇怪的是，在疫情期间，他的生意蒸蒸日上。他的客户在本月利率暴跌后锁定了FHA抵押贷款——这增加了联邦支持的抵押贷款债务。

“如果政府告诉我你足够好可以获得贷款，我就必须信任并相信政府，”卡斯蒂略说。“然后我们只希望并祈祷客户不会被止赎。”

在圣安东尼奥市中心，许多投资者，有些穿着牛仔靴和草帽，站在城市历史悠久的花岗岩和红砂岩法院旁的干旱草坪上。这是二月的第一个星期二，止赎拍卖的日子。

马特·巴德斯，一位代表贷款人的圣安东尼奥律师，拍卖了两栋房子。失败的抵押贷款让他想起了12年前金融危机前夕，当时对信用不良客户的贷款几乎使全球金融体系崩溃。“我们几乎回到了2007年，当时抵押贷款发放者在公园长椅上叫醒人们，让他们签字，”巴德斯说。

在拍卖会上，人群竞标了338套房屋，其中三分之一是FHA抵押贷款，根据罗迪的止赎列表服务。一栋房子有双主卧室、游戏室和花岗岩厨房台面。它以202,000美元售出——比房主两年前借的金额少52,000美元。由纳税人支持的FHA保险基金将会遭受损失。

圣安东尼奥的贝克萨尔县法院来源：dhughes9/E+在几个街区外，丹尼尔·利伯站在他黄色的分层房屋的门口，前门左侧有一个德克萨斯州的星星。他三年前以153,000美元的价格购买了这栋房子，贷款来自PrimeLending，这是Hilltop Holdings Inc.的全国性抵押贷款子公司。

Lieber在妻子得癌症后很快就无法按时付款，他失去了一个工作，并在国际纸业公司找到了一份薪水只有一半的新工作。1月，PrimeLending开始进行止赎。Lieber申请了破产，以便可以继续住在房子里。“只要我们按时付款，我们应该没问题，”他说。

Hilltop发言人Ben Brooks表示，公司不讨论借款人，但在危机期间与他们合作。“我们理解，在当前不断变化的情况下，我们的客户可能会经历财务困难，”他在一封电子邮件中说。

政府长期以来一直寻求将其投资组合的风险降到最低。它所采取的一种方式是与抵押贷款公司内部人士合作，识别欺诈行为并从纳税人那里追回资金。特朗普政府希望遏制这些所谓的举报人诉讼，因为其高额罚款让大型银行对FHA贷款望而却步。

例如，联邦政府决定不想追究——并已要求法官驳回——对总部位于犹他州的 Academy Mortgage Corp. 的诉讼。法官拒绝了。诉讼声称该公司的员工会反复将信息输入自动化的联邦承保系统，操纵它直到计算机发出绿灯。“拒绝是个诅咒词，”原告Gwen Thrower，一位前承保人，引用一位经理的话说。“我们不使用它。”

在法庭文件中，Academy Mortgage否认有不当行为。FHA没有回应评论请求，但表示它不再对风险最高的贷款使用自动系统。

逾期

虽然FHA的违约率在上升，但仍低于2008年金融危机之前的水平

来源：抵押贷款银行家协会

由于FHA的使命是帮助边缘借款人，一些违约是不可避免的。为了抵消风险，房主向一个政府支持的基金支付费用，该基金为违约提供保险。去年，逾期30天或更长时间的贷款占投资组合的8%，仍低于2009年的14%的峰值。

在上一次金融危机后，该基金需要170亿美元的纳税人救助，这是80年来的第一次。此后，政府收紧了贷款标准，并建立了保险基金。由于房价上涨，多年前购房的借款人现在拥有相当可观的房屋净值，这也可能提供一些缓冲。

但最近的贷款最有可能违约。在圣安东尼奥，32岁的家庭健康助手埃里卡·威尔逊在与丈夫分居后，于2018年6月购买了她的梦想之家。房子有一个可供就餐的厨房，并且有足够的空间供她的两个小女儿使用。加上她的其他债务，每月1900美元的抵押贷款支付占据了她家庭收入的一半以上。

位于亚利桑那州的贷款机构On Q Financial对她的贷款进行了止赎。由于联邦政府在疫情期间暂停了其贷款项目的驱逐程序，她仍然住在那里。“我搞砸了，”威尔逊说。“我不知道自己在做什么。这让我觉得我不够成熟，无法拥有一套房子。”

On Q的合规高级副总裁雪莉·博因顿表示，贷款之所以迅速失败，是因为威尔逊错误地声称自己仍在就业，而实际上她在购买房子之前就已经失业。威尔逊否认任何虚假陈述。她表示，在失去工作之前她就已经搬进了房子，并且她相信贷款机构不会批准她无法承担的贷款。

博因顿承认像威尔逊这样的抵押贷款存在风险。在众多警示信号中，威尔逊的信用很差，从她的祖父那里借了首付款，并且在贷款文件中包括了与她不住在一起的丈夫的收入。博因顿指责政府，称公司只是遵循允许这种借贷的规则。她说，现在，联邦住房管理局应该考虑改变其方法，以反映“更多一点谨慎”。