小型银行家向穷人推销抵押贷款赚取百万 - 彭博社

安杰洛·克里斯蒂安

摄影师：伊拉娜·帕尼奇-林斯曼为《彭博商业周刊》拍摄在美国金融的角落里，强硬的销售与艰难的运气相遇，安杰洛·克里斯蒂安是一颗明星，他看起来也很像。他穿着黑色的凯门鳄鞋和一件酒红色的丝绸衬衫，紧身且胸部敞开。他的深色发际线用发胶梳得高高的。他在Facebook上有18万粉丝，还有一个正在发展的YouTube网络，在那里他分享原创视频，如“如何掌控你的思维”和“如何管理5000万美元的管道”。

每当克里斯蒂安销售一笔房贷时，他工作的公司美国金融网络公司会收取高达5%的费用——在一笔25万美元的贷款中为12500美元，这些费用将分配给他的员工、公司总部，当然，还有他自己。随着他和他的团队每周追逐超过250个线索，他们的目标是每月完成50笔交易。克里斯蒂安说他已经订购了一辆兰博基尼，以搭配他的梅赛德斯。

在休斯顿郊区的一个办公园区的一个下午，他靠在旋转椅上，iPhone紧贴着他的脸颊。桌子后面投影的电视播放着音乐视频，让他的肾上腺素持续上升。他给一位花了几个小时观看他销售视频的客户回电：“信用不良，我可以帮忙”，“新开始：信用提升”，以及“追逐你的梦想”。这位准房主的信用评分为596，属于次级贷款范围。他的车被收回，这可能会使他在旁边的美国银行分行失去资格。

“通常情况下，像三年前的仓库，我们并不会太在意，”他向来电者保证。“我们在这里相当宽松。”他将潜在客户引导到几处售价为40万美元的带游泳池的房子。“让你的妻子去看看，”他说，指的是一个翻新的厨房，配有花岗岩台面。“她会喜欢的。”

许多克里斯蒂安的客户没有储蓄，信用差，或收入低——有时三者兼而有之。有些人像约瑟夫·泰勒，一个看到克里斯蒂安路边广告牌宣传零首付抵押贷款的监狱警察。泰勒最近因25000美元的信用卡债务申请了破产。但他刚刚以12万美元的价格从克里斯蒂安的公司获得了零首付贷款，购买了他的第一套房子。每月的债务支付现在占据了他一半的收入。“如果他能帮助我，他就能帮助任何人，”泰勒说。“我的信用历史简直糟糕透顶。”

克里斯蒂安与托尼·加西亚，负责视频制作。摄影师：伊拉娜·帕尼奇-林斯曼，彭博商业周刊克里斯蒂安能够进行这种交易，因为他实际上是在代表联邦政府通过其最重要的可负担住房计划发放贷款。这是一笔甜蜜的交易：他获得了几乎没有风险的佣金。泰勒没有支付任何首付。如果事情变糟，最终风险由政府承担。

这种类型的贷款回响着2008年信用危机之前的次级抵押贷款繁荣。那时，像现在一样，独立抵押贷款公司，即所谓的非银行，主导了向信用有瑕疵和收入低的人发放贷款的业务。在崩溃前的几年，像新世纪金融公司这样的公司以其糟糕的承保标准助长了危机。利用一家大银行的信用额度，他们几乎向任何有脉搏的人提供抵押贷款。然后，他们会迅速将这些贷款转售到一个将其重新包装成高风险证券的市场，这些证券注定要失败，感染金融系统并需要政府救助。

没有人说这个系统接近另一次崩溃。然而，根据一份 布鲁金斯学会的报告，非银行机构的监管比摩根大通等公司更为宽松，如今的市场参与者比上一个抵押贷款泡沫时期更大。与2007年的19%相比，他们几乎占据了新贷款的一半。和以前一样，许多公司你可能从未听说过，比如位于加利福尼亚州布雷亚的私人公司美国金融网络。一些公司更为知名，如LoanDepot、Freedom Mortgage，以及行业领导者 Quicken Loans，其无处不在的Rocket Mortgage电视广告。

安·肯普夫，一名抵押贷款承销商。摄影师：伊拉娜·帕尼奇-林斯曼，供彭博商业周刊使用对于首次购房者，许多非银行贷款机构依赖于政府的可负担融资，这些融资由退伍军人事务部、农业部以及最重要的联邦住房管理局支持。这些项目下的贷款在一些重要方面与过去的次级抵押贷款有所不同。与过去的高利贷贷款不同，联邦支持的抵押贷款可以收取低利率——通常低于5%——并要求提供工作和收入的证明。美国金融网络的首席运营官乔纳森·格温表示，这类贷款的逾期率很低。而总体而言，许多人仍然很难获得抵押贷款。（只有3.5%的新贷款是发放给信用评分低于620的人，而2007年这一比例为15%。）

非银行抵押贷款约占美国政府担保借款人贷款的80%。由于监管更加严格，银行在很大程度上放弃了这一市场。与以前一样，贷款人使用信用额度来资助贷款，这些贷款被打包成证券——在这种情况下，是在共同基金和养老金中常见的吉尼梅债券。在次贷危机中，私人投资者面临借款人违约的损失。现在，只要贷款人遵循贷款书写规则，政府就会担保FHA抵押贷款。

为了保护纳税人，FHA借款人应该支付小额首付款，等于房屋购买价格的3.5%。但许多FHA借款人根本没有支付任何首付款。他们通常从首付款援助计划中获得现金，这些计划通常由住房金融机构或非营利组织运营。住房和城市发展部的监察长表示，这些计划中的一些违反了HUD规则，要求借款人以更高的利率和费用支付援助。

与贷款官和销售经理Toi Parnell的Christian。摄影师：Ilana Panich-Linsman，来自彭博商业周刊在民事欺诈投诉中，司法部指控包括Quicken和Freedom Mortgage在内的许多公司不当承保FHA贷款，然后在借款人违约后申请政府保险。2016年，Freedom Mortgage以1.13亿美元达成和解，但未承认责任。Quicken正在法庭上与司法部抗争。“这无非是敲诈，”Quicken副董事长Bill Emerson说，他补充说该公司在FHA指南下进行审慎贷款。他表示，多家州和联邦机构对非银行进行监管。

还有其他令人担忧的迹象。即使在强劲的经济中，最近的FHA贷款违约率也比多年前行业信用标准更严格时的贷款要高，抵押贷款银行家协会表示。大约9%的贷款逾期30天或更长时间，按历史标准来看是可控的，远低于2009年14%的高点。但FHA本身担心，借款人平均将43%的收入用于债务偿还，这是至少二十年来的最高水平。

许多借款人“是靠薪水生活的，如果他们失去工作，就会立即违约，”加利福尼亚州尔湾的住房顾问约翰·伯恩斯说。政府要求这些客户购买保险，包括贷款金额1.75%的前期保费，以防他们无法偿还。在上一次危机中，保险收入无法覆盖所有损失。去年，FHA的资本储备勉强达到了政府必须为不良贷款预留的法定最低限额。

代理FHA专员达娜·韦德在参议院本周确认永久领导人之前表示，机构内部的担忧正在加剧，正在研究其投资组合的风险性。如果太多贷款违约，她说，FHA可能会在财务上受到削弱，无法在下次经济衰退时提供帮助。“借款人正在更加勉强地维持生活，”她说。“我们从借款人和纳税人的角度对此感到担忧。”

更多借款人可能面临压力的一个原因是：房地产价格再次飙升。许多城市的竞标战又回来了。这使得首次购房者和低收入借款人更加困难。非银行机构和可负担住房倡导者表示，如果没有新政时代的FHA计划和其他补贴贷款，美国将越来越成为一个房屋只为富人保留的地方，许多少数族裔将无缘拥有住房。房屋拥有率已从2004年的69.2%的峰值降至第一季度的64.2%。租金也在飙升，使一些家庭完全无法负担任何住所。“房屋拥有的机会已经偏向有钱人，”华盛顿国家社区稳定信托的执行副总裁朱莉亚·戈登说。“但你仍然希望给人们一个机会，让他们迈出第一步。”

提供这样的帮助对抵押贷款公司来说可能是非常有利可图的。这一点在现在尤其重要，因为利率正在上升，因此再融资业务正在减少。根据抵押贷款行业顾问公司Stratmor Group的高级合伙人Jim Cameron的说法，顶级抵押贷款官员可以每年赚取数百万美元。

Brian Decker在加利福尼亚州的Riverside County的LoanDepot工作，他去年销售了超过2亿美元的住房贷款。根据典型的利率，他可能赚取了高达200万美元的佣金。（Decker拒绝对此评论。）Christian作为美国金融网络今年的顶级分支经理之一，可能赚取高达50万美元，COO Gwin表示。Christian说他认为自己可以赚到两倍的收入。

Christian在休斯顿贫困中长大。他的母亲在Olive Garden当服务员。他的父亲是一名出生在伊朗的餐厅经理，时常出现在他的生活中又消失。他的母亲常常无法凑够房租。他说，家人有时在她的雪佛兰Suburban车里睡觉，直到被收回。Christian说他通过暴饮暴食来寻求安慰，17岁时体重达到400磅。这位青少年在看完洛基 IV后重新塑造了自己。他减肥了，每天往返七英里去上课后的工作，同时听着1985年电影的原声带：“直冲顶峰，拥有勇气，获得荣耀。”

在休斯顿大学获得金融学位后，Christian在 Ameriquest Mortgage Co.工作，担任贷款专员，这是一家以宽松的贷款标准而闻名的次级贷款公司，其口号是：“不要太快判断——我们不会。”该公司在信用危机中倒闭。

Christian与员工交谈。摄影师：Ilana Panich-Linsman为《彭博商业周刊》拍摄2007年，他开始发放政府担保贷款，在多家公司工作，直到去年与美国金融网络签约。已婚并育有三个孩子，他住在一栋带游泳池的五居室房子里。他每天早上6:30起床，先冥想，然后在跑步桌上做文书工作，同时锻炼，之后前往分行，直到晚上打电话给客户。

从外面看，他的办公室看起来像任何一家银行分行。它位于繁忙的高速公路旁，街对面是一个Whataburger快餐店。内部氛围更为紧张。“做或不做，没有尝试，”墙上的字句写道，这是来自绝地大师尤达的名言。在白板上，Christian写下：“如果客户不从我们这里购买，那是你的错，而不是他们的……要着迷。”

他的助手团队，包括一名前汽车销售员和一名面包车司机，正在打电话，希望能保持在Christian的好感中。电脑屏幕上实时显示每位员工拨打的电话数量。“你在打我给你的新线索吗？”他在员工们在通话间伸展手臂时大喊。“保持专注，兄弟。”

大约下午2点，他前往楼上的工作室录制每周三天的视频播客。装饰传达了一个信息。那里有一辆绿色的玩具兰博基尼和他最喜欢的书籍收藏，包括戴尔·卡耐基的如何赢得朋友和影响他人。今天的话题是首付援助，或者更确切地说，如何在没有任何储蓄的情况下购买房屋。克里斯蒂安说，他建议如果可能的话，还是要支付首付，因为贷款的条款对客户更有利。

这些视频是他不断增长的在线业务的一部分。他为他的百万富翁抵押贷款大学收取每月50美元或更多的费用，旨在帮助贷款官员在六个月的培训后获得六位数的收入。他还提供免费的信用恢复项目。

在办公室的楼下，克里斯蒂安与迈克·霍华德联系。在他的承销工作中，霍华德必须确保贷款能够通过政府的审核。他的老板给了他一个棘手的案例。客户是一名在亚利桑那州自雇的维修工，每月收入910美元。他想以零首付购买一套联排别墅。

克里斯蒂安告诉霍华德，当他在Ameriquest工作时，他本可以为客户提供贷款。现在不行了。“如果你说，‘嘿，伙计，我可以完成这个贷款，’你就是在吸毒，”他说。“在过去，那是个黄金机会，伙计。现在这不可能发生。”

第二个借款人是一名建筑工人，信用评分为578。他的房子上有税收留置权，并且已经申请破产。为了保险起见，他当前的账单也逾期了。在这种情况下，克里斯蒂安并没有放弃。他建议霍华德告诉这名工人开设一张担保信用卡。这要求借款人在消费之前必须在账户中存入资金。这样他们就可以重建信用。“让我们在六个月后再试试——总是以好的结尾，”克里斯蒂安说。“大多数贷款人不会联系这个家伙。但总有一天，他会买房子，而你希望他和我们一起买。”