如何理解市政区划法规 - 彭博社

原来欧几里得分区与希腊数学家无关。乔尔达诺·波洛尼是时候再次关注CityLab大学，这是一个理解与城市和城市政策相关的一些重要概念的资源。如果您有建设性的反馈或希望看到其他主题的类似解释，请给我们留言[email protected]。

尽管在陆地上不可见，在纸面上难以理解，市政分区法规对城市的形态有着巨大的影响——并且由此影响人们在其中的生活方式。

今天，这些晦涩的法规正受到前所未有的公众审查。在经历了数十年严格遵循分区规则后，几个城市和州希望放宽这些规定，以便更容易建造住房并创造更环保的社区。

彭博社CityLab圣保罗的Cortiços如何帮助庇护南美最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛悉尼中央火车站现在成为建筑目的地在住房成本高昂的情况下，民主党人磨练YIMBY信息本期CityLab大学提供了分区的概述，并定义了与之相关的关键术语，以便您更好地理解塑造您所在城市和社区的规则。

关键点

• 尽管早期有市政分区法规的版本，但第一个全面的分区法规是在1916年由纽约市通过的。
• 美国最高法院在Euclid诉Ambler（1926年）的裁决确立了地方分区条例的合宪性，并帮助设定了所谓“欧几里得”分区的模式。
• 分区的批评者认为它是城市扩张和种族及经济隔离的主要推动力。
• 在住房可负担性危机的困扰下，美国的城市和州越来越多地寻求取消诸如R1区、停车最低标准和附属住宅单位的繁琐规定，以增加住房供应。

历史

美国的市政分区是在20世纪上半叶一系列复杂过程的演变中形成的。在那个时代，越来越高、笨重的建筑和工业扩张引发了城市居民的环境担忧，而日益壮大的郊区房主阶层则在政治上施加影响。同时，私人汽车拥有权提供了一种新的流动性选择，人口变化导致了维护种族和经济排斥的努力。

初步的分区法规在美国早在19世纪就存在，但这些法规往往只涉及特定问题，如消防安全，或仅适用于特定区域。在此期间，一些开发商还将自己的限制附加到地块和房屋上，以确保排他性和高房产价值。例如，在20世纪头十年堪萨斯城的乡村俱乐部区，开发商J.C. Nichols 规定房屋朝向街道和最低建筑成本，并禁止将房屋出售给黑人。多个城市在1910年代通过了基于种族的分区条例；美国最高法院推翻了路易斯维尔的，但城市在执行住宅隔离方面的尝试仍在继续。

在1908年，洛杉矶通过了全国首个市政分区条例，创建了禁止“滋扰”用途（如洗衣店）和独立工业区的住宅区。但美国第一个全面的分区法规是纽约市的1916年分区决议，该决议在人们的担忧中出台，担心像单体的41层公平大厦这样的新摩天大楼正在阻挡街道的光线和空气。1916年的规则要求新塔楼在高度增加时变得更窄，从而导致了在帝国大厦和克莱斯勒大厦等标志性摩天大楼中看到的“婚礼蛋糕”退缩设计。

十年后，许多美国市政分区法规的法律基础出现了——其名称并非源自古希腊数学家欧几里得，而是来自同名的克利夫兰郊区。

在1926年，美国最高法院审理了欧几里得村诉安布勒房地产公司一案，并裁定支持俄亥俄州欧几里得的土地使用权。这确认了市政当局有宪法权力来规范哪些用途可以在哪些地块上进行，以及私人财产上建筑物的其他方面。

任何玩过《模拟城市》的人都会直观地理解欧几里得分区。每块土地都有一个特定的允许用途。（典型用途 包括 农业、住宅、商业、工业、机构和开放空间。）在分区地图上，不同的土地使用类型用不同的颜色表示，开发的密度或强度通过深浅不同的色调显示，就像欧几里得的 当前分区地图。

在 欧几里得诉安布勒 案之后，全国许多市镇采纳了欧几里得分区法，这确保了住宅（通常是那些更富裕的白人家庭）远离工厂和其他不受欢迎的土地使用。这些法律还帮助保护开放空间和历史社区，并 保护了新郊区的房产价值 。非裔美国人社区通常被划分为 白人美国人不希望靠近的用途，导致黑人社区的房产价值下降，进一步加深了种族隔离。

根据索尼娅·赫特在 美国的分区 的说法，当私人汽车成为主要交通方式，步行上班或办事的人减少时，单一用途的分区区域变得更大。低密度的分区和停车最低标准对美国城市的外观、功能和碳足迹产生了巨大影响。

许多 学者 认为 欧几里得分区是美国城市蔓延以及种族和经济隔离的关键因素。然而，休斯顿——美国最大的没有市政分区条例的城市——也是 蔓延和隔离的，使其至少在某种程度上成为这些论点的 反例。（尽管缺乏分区，休斯顿确实有一些 非分区规定，实现了一些相同的目标。）

用途分离仍然是大多数分区法规的基本原则，即使基于形式和激励分区越来越受欢迎（这两者与欧几里得分区并不互斥）。欧几里得分区的真正对立面是 混合用途分区，允许有底层商店的公寓楼，这种设计深受 简·雅各布斯 的喜爱。被称为 智慧增长 的运动提倡在公共交通附近进行混合用途、高密度的发展，并在 马萨诸塞州、加利福尼亚州及其他地方激发了新的分区指南。

术语表

以下是理解这一奇怪但重要的法律和政策领域的关键术语的术语表。（点击下面的字母跳转到相关条目。）

A

• 附属使用/附属居住单元
• 空中权利

C

• 分类（R1等）

E

• 欧几里得诉安布勒
• 排斥性分区

F

• 浮动分区
• 楼面面积比
• 基于形式的规范

I

• 激励性分区
• 包容性分区

L

• 地块覆盖率

M

• 最小地块面积
• 混合用途分区

N

• 不符合规定的使用

O

• 覆盖区

P

• 停车最小要求
• 绩效分区
• 规划单元开发

S

• 退缩
• 局部分区

U

• 上调分区

V

• 变更

A

附属使用/附属居住单元

乔尔达诺·波洛尼附属使用是一个 结构或改善，它增强或是地块主要使用所需的。附属使用不必遵循与传统分区下允许的结构相同的规则，因为它们不是地块的主要目的，通常比主建筑小得多且不那么显眼。附属使用的例子包括车库和自动售货机。

最近讨论最多的附属使用是附属居住单元（ADUs），也称为岳母套房、后院小屋或奶奶公寓。特别是在住房紧缺的西海岸城市，包括温哥华、波特兰和洛杉矶，ADUs是在另一栋建筑的车库、阁楼、地下室或后院建造的小型住房单元。

ADU的建造成本往往低于传统住房单位——一项研究发现，太平洋西北地区的ADU建造成本平均为156,000美元，不包括土地成本——而且它们更为谦逊的视觉影响使得它们更容易被对改变持保守态度的邻居接受。ADU的租金收入可以帮助房主在日益昂贵的城市中维持生活，或让多代家庭团聚。然而，在美国大部分地区，ADU的建设在官僚上仍然非常困难，甚至在某些地方是完全非法的。

空中权利（见 楼面面积比）

C

分类（R1等）

这些字母数字组合也被称为分区类别或符号，代表了在城市中任何特定地块上允许和不允许的基本内容。没有统一的分区分类标准，但许多城市用字母或字母组合表示用途（例如，R代表住宅，C代表商业，I代表工业），并用数字表示开发的密度或强度。

除了用途和密度，分区类别还作为多个关键设计要求的简写，包括高度限制、退缩和楼面面积比（FAR），如下表所示。分区分类可以非常具体：例如，佛罗里达州的杰克逊维尔仅针对低密度住宅地块就有11个不同的类别。

洛杉矶市分区分类示例

(来源：城市规划部门，分区法规概述)

区域	用途	每个地块最小面积	每个单元最小面积	最小地块宽度	所需停车位
A1	农业：单户住宅、公园、游乐场、社区中心、高尔夫球场、农业用途	5 英亩	2.5 英亩	300 英尺	每个住宅单元 2 个停车位
R1	单户住宅：单户住宅、公园、游乐场、社区中心、蔬菜种植、家庭职业	5,000 平方英尺	5,000 平方英尺	50 英尺	每个住宅单元 2 个封闭停车位
R5	多户住宅：公寓楼、教堂、学校、儿童保育、无家可归者收容所、俱乐部、旅馆、医院、疗养院、酒店	5,000 平方英尺	200 平方英尺	50 英尺	每个单元 < 3 个可居住房间 1 个停车位；每个单元 = 3 个可居住房间 1.5 个停车位；每个单元 > 3 个可居住房间 2 个停车位；未覆盖的每个客房 1 个停车位（前 30 个）

E

欧几里得诉安布勒

案件的事实：安布勒房地产公司在欧几里得，一个克利夫兰的郊区，拥有68英亩的土地。欧几里得在1922年通过了一项分区法，将土地划分为不同的区域，并阻止安布勒在某些区域进行工业开发。因此，该公司提起诉讼，辩称该分区显著降低了土地的价值，并违反了第十四修正案对自由和财产的保护。

在6-3的裁决中，法院对安布勒作出了不利的决定，认为该分区条例并未超出地方政府的权力。虽然安布勒希望在其土地上开发工业用途，但该决定在某种程度上是对公寓社会价值的公投。“[公寓]往往只是一个寄生虫，”乔治·萨瑟兰法官写道，在他的意见中提到“因交通和商业增加而带来的扰人噪音”和“剥夺儿童享有安静和开放空间玩耍的特权。”

排斥性分区

即使在1968年《公平住房法》通过后，分区仍然被用来维持种族和经济隔离，阻止较便宜的住房类型，通常是在受欢迎的社区。诸如大地块面积和停车最小要求等条件使得建造中低收入居民能够负担得起的小型、便宜住房变得困难或不可能。这通常意味着一个社区的高质量公立学校和靠近工作的便利对没有购买能力的人来说是“禁区”。因此，排斥性分区有助于将贫困集中在缺乏如此严格规则的地区。

F

浮动区域

浮动区域是一种 特定区域分区，它在条件下改变特定区域的分区法律，这些条件“浮动”直到开发者提出一个可以满足这些条件的计划。浮动区域可以用于鼓励特定类型的土地使用，包括经济适用房、商业区或 环保开发。

建筑面积比 (FAR)

乔尔达诺·波洛尼建筑面积比 (FAR)，或建筑面积与地块面积的比率，是一种用于规范在不具体规定结构的确切形状和大小的情况下，可以在地块上开发的平方英尺数量的指标。例如， FAR 为 5.0 意味着开发者可以开发的平方英尺是地块上现有面积的五倍。FAR 是一种在被称为 绩效分区 的框架内的指标，其中包括其他维度比率，以保护开放空间、光线和空气。

FAR 要求本身并不规定特定的建筑形状。一个 FAR 为 1.0 的地块可以包括一个占地 50% 的两层建筑，或者两个各占地四分之一的两层建筑。* 这些要求通常不包括地下室、阁楼和停车库，并且通常与更具体的关于退距和高度的规定相结合。

FAR 在纽约市特别相关，因为它是确定可转让开发权（通常称为“空气权”）的公式的一部分，适用于新塔楼。如果一个地块目前有一座小于分配 FAR 的建筑，该建筑的所有者可以 出售这些空气权——或多余的 FAR——给相邻物业的开发商。通过拼凑其他物业的空气权，开发商可以在他们的地块上建造远高于分配的 FAR。

这种“限额与交易”系统一直是曼哈顿超高层建筑发展的驱动力。对这些政策的批评者发布了一系列名为“意外天际线”的报告，批评城市在空气权转让和其他支持超高层建筑的政策（如自动批准和机械空隙漏洞）方面的政策，城市 最近进行了改革。

基于形式的代码

与其关注土地使用，基于形式的分区代码调节设计元素，包括建筑的大小、风格和位置。基于形式的代码往往促进步行性和更紧凑的发展模式，因为它们允许不同的土地使用紧密交融。

而欧几里得分区通常处理最小值或最大值——例如最大高度限制或最小退缩或停车要求——基于形式的分区是更具规范性的，要求高度、体量、退缩，甚至更细微的设计细节，如标识、景观和建筑装饰。基于形式的分区得到了新城市主义建筑师和规划师的支持，他们希望创造更密集的步行社区，通常具有传统的建筑风格。

丹佛的分区代码包括几个“邻里背景”，包括郊区、城市边缘、城市、一般城市和城市中心。它们通过建筑位置和高度；“街道、巷道和街区模式；”以及“多样的出行选择”来区分。根据索尼娅·赫特的说法，2010年采用这些基于形式的代码并没有消除欧几里得代码：在该市的25个邻里背景区中，有12个是专门的住宅区。

我

激励分区

这允许更高的密度、更少的停车位以及其他开发商的优惠，以换取对公共利益的贡献，如公园、交通基础设施或可负担住房，正如包容性分区政策所示。激励性分区可以用来引导开发商达到某些结果，而不需要将其法律强制化。成功的激励性分区通常要求土地价值足够高，以便开发商愿意承担额外成本。

包容性分区（见激励性分区）

L

地块覆盖率

地块覆盖率是建筑物的鸟瞰图占地面积——换句话说，就是它覆盖的地块比例。与FAR规定不同，地块覆盖率规则并不规范建筑的可居住面积，而是规范其在地面上占用的空间。

地块覆盖率的最大值规定开发项目的占地面积不能超过地块的某个百分比。例如，在富裕的旧金山湾区郊区提布龙，R1区的房屋只能覆盖地块的30%。这些限制在许多郊区社区中保持了半乡村的特征，并且还可以提供与消防保护和水排放相关的环境利益。

与地块覆盖率的最大值类似，许多希望保持自然感觉的郊区社区和城镇实施了最低地块面积的规定。康涅狄格州的 格林威治和斯坦福德的部分地区，最低地块面积为三英亩或更多。尽管提供了一些环境利益，这些限制的效果是通过确保建筑物之间距离较远来增加对汽车的依赖；它们也因 成为隔离的工具而受到批评，所有潜在居民必须能够负担得起一个巨大的地块。

M

最低地块面积（见 地块覆盖率）

混合用途分区（见 历史）

N

不符合规定的使用

不符合规定的使用是指在当前分区下不合法的结构或设计元素。许多不符合规定的使用——例如在低密度分区内的公寓楼，或在完全住宅区内的商店——都是被允许的。但如果一栋建筑被摧毁，无论是通过拆除还是灾难，它 并不总是可以重建为相同的密度或相同的用途。

ADU（附属住宅单元）是一种常见的不符合规定的使用，越来越多地被合法化。在一些放宽ADU规定的城市和州，拥有以前不符合规定的ADU的物业所有者可以支付费用，进行物业检查，并 使其合法化。

O

覆盖区

覆盖区或区域在指定区域内实施特殊的分区规则，这些规则 取代或改变现有的分区。通常，覆盖区的规定比现有分区 更严格，旨在保护敏感的地方环境或设计特征。例如，覆盖区可以在易洪水地区实施，增加特殊的植被要求或不透水表面的最大限制。

P

停车最低标准

停车最低标准是新开发项目所需的离街停车位数量。不同的用途触发不同的停车要求：在 洛杉矶，这是全国第一个采用停车最低标准的城市，健身房、餐馆、夜总会和咖啡店必须每100平方英尺提供一个离街停车位。单户住宅需要两个离街停车位，而三户以上的公寓楼必须为每个单元提供一个停车位。然而，各种激励性分区政策和特殊分区使这些要求在许多情况下具有灵活性。

停车最低标准在1920年代和30年代开始出现 当停车位的可用性开始成为城市的主要问题。这些法律在几乎每个拥有分区法规的城市中都存在，直到最近，这些法律基本保持不变， 一系列趋势的汇聚使城市重新思考其有效性。

在昂贵的城市中，每个离街停车位需要$25,000到$50,000只会使住房变得更加昂贵，同时限制可以用于住房的空间。而在密集的城市地区，打车应用、共享汽车和共享单车的兴起，加上传统的步行和公共交通，使得个人汽车存放的问题变得不那么紧迫。

正如加州大学洛杉矶分校教授和停车专家唐纳德·舒普所说的“汽车的生育药物，”停车最低要求引发了对驾驶的需求，加剧了与汽车相关的所有其他挑战，包括交通、安全和温室气体排放。

旧金山去年因取消停车最低要求而登上全国新闻，但哈特福德和布法罗在前一年悄然做出了这一改变。（许多城市在市中心和其他特殊区域取消了停车最低要求，但并未在整个城市范围内实施。）

在爱达荷州的桑德波因特，一位三层办公楼的开发商意识到，购买并拆除邻近的历史商业建筑以容纳项目所需的218个离街停车位，比将其包含在新建筑中更具成本效益，强镇组织表示。桑德波因特的事件促使该市修订了停车最低要求，使至少四个新开发项目得以实施，而在之前的规则下是无法允许的。

性能分区（见建筑面积比）

规划单元开发（PUD）

规划单元开发是指不受标准“权利”分区限制的开发，但地方政府允许更大的灵活性。开发商可以将项目提交为PUD，以便能够在更密集或具有挑战性的土地上建设，以换取提供社区福利，如可负担住房单元或公园。在华盛顿特区，近年来PUD迅速发展，旨在阻止它们的诉讼也随之增加。

S

退缩

退缩是指建筑物必须距离物业边界的最小距离。不要与作为建筑元素的退缩混淆（例如，1916年纽约市分区条例后流行的那些），在分区术语中，退缩是城市地面体验的关键部分。退缩为城市街区提供了一种统一感，并确保窗户获得足够的光线和空气。

与许多司法管辖区的情况一样，加利福尼亚州圣克拉拉县的退缩要求包括对遮阳篷、凸窗、甲板、地下室采光井和ADA无障碍基础设施等元素的例外。在未合并的圣克拉拉县或没有自己分区条例的城市中，R1单户住宅区的5000平方英尺地块的前后退缩各为25英尺，侧退缩为五英尺。

点位分区

点位分区是一个带有负面色彩的短语，指的是针对特定地块或项目的重新分区，该项目不符合城市的分区法规。它为开发商提供了一种绕过漫长而繁琐的更改分区条例的方式。批评者认为点位分区是一种腐败的策略，旨在绕过传统的规划流程，并为受青睐的开发商提供特殊优势。根据Hirt的说法，点位分区的实例常常在法庭上成功受到挑战：立法者必须证明这种分区变更符合公众利益，并且在对社区的影响上必须与现有的分区法规相兼容，即使在设计规格上不符合。

U

上调分区

上调分区是对土地进行重新分区，以允许更强烈的使用（例如，更高的建筑面积比）或用途的变化（例如，从住宅到混合住宅/商业）。它通常被视为一种对抗排斥性分区的策略。明尼阿波利斯在其2040计划中取消了R1分区，允许在所有住宅区内建造最多三户的住宅建筑，而俄勒冈州刚刚通过了一项类似的州级法律。加利福尼亚的SB50，一项优先考虑交通和就业中心的上调分区法案在今年五月在州立法机构停滞不前。（想要减少密度？<a href=“https://www.citylab.com/equity/2019/08/des-moines-iowa-zoning-code-new-home-construction-costs/595315/” target="_blank>那就是下调分区。）

V

方差

方差是由政府机构根据酌情决定授予开发商的区域变更，通常是在公开听证会之后。开发商可能会请求免除某些要求，引用项目特定的财务或实际困难。方差通常与建筑细节有关。一位芝加哥公寓开发商最近请求方差，以超过地块的高度限制6英尺，以便在下面的五层公寓中包含更高的天花板。

*更正：该故事的早期版本包含不准确的FAR数据。