温哥华的租金仍然太高 - 彭博社

温哥华的地理和气候使其成为一个备受追捧的城市，吸引了来自海外的潜在居民和房地产投资者。克里斯·赫尔格伦/路透社在许多方面，温哥华是一个完美的城市。

温哥华位于加拿大最西南的角落，是该国唯一不经历寒冷和多雪冬季的地方之一。温哥华是自然爱好者的天堂，西面是太平洋，北面和东面则是山脉和巨大的省立公园。距离美国边境仅24英里，并且每天有直飞亚洲的航班，交通也很便利。

在过去的10年里，它也成为了世界上生活成本最高的城市之一。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服了会议怀疑者纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛温哥华的地理和气候使其成为一个备受追捧的城市，吸引了来自海外的房地产投资者。这些外国投资者中，大多数是中国人，他们承担了温哥华目前高昂租金和几乎不存在的空置率的大部分责任。如今，温哥华一间小型单间公寓的租金可能高达每月1700加元，而一间三卧室的公寓则为每月3500加元。

更多的公寓和针对投机者的税收到目前为止对普通温哥华人的生活负担没有太大帮助。一个主要原因是，大多数新住房是针对年收入超过80,000加元的家庭，而中位家庭收入为65,000加元，租户的中位收入为50,000加元。大约一半的人口是租房者。

被抬高价格和租房驱逐，居民们正在放弃他们的家，迁移到大都会地区更远的地方以及不列颠哥伦比亚省的其他地方。同时，无家可归的比例正在增长，有6,620个家庭正面临失去家园的风险。“我们在为谁建造？哪些收入阶层能够负担得起在温哥华建造的这些单元？”温哥华西蒙弗雷泽大学城市项目的主任安迪·燕问道。

问题可能只会变得更糟。大温哥华地区目前约有250万人口，预计在未来20年内将增长50%。为了应对其工人和中产阶级的外流，这座城市需要一个积极的可负担住房战略——而且要迅速。

温哥华的税收实验

温哥华的住房危机是税收漏洞、过时政策和缺乏明确解决方案的完美风暴。

许多人会同意，亚洲投资者在高房价和低于1%的空置率中起到了重要作用。 成千上万的外国拥有的房屋空置这一事实进一步加剧了问题。“有很多投机行为，”伯纳比市议员乔·基斯利说，伯纳比是大温哥华地区21个市镇之一。“在伯纳比的梅特罗城，以及温哥华的部分地区，晚上你走在街上，会看到那些大公寓楼，灯光全灭——因为没有人。”

起初，解决大温哥华住房危机的方案似乎很简单：更多的公寓。但这并没有奏效，因为它们的价格大多数温哥华人无法承受，因此从2016年开始，城市和不列颠哥伦比亚省推出了一系列针对非居民投资者的惩罚性税收：15%的外国买家税、1%的空置房屋税和2%的投机与空置税。

西蒙弗雷泽大学公共政策学院的助理教授乔什·戈登是这些税收及其对住房市场潜在影响的坚定支持者。在 一份报告中，他解释了这些财产税如何帮助弥补加拿大联邦税法中的一个漏洞，该漏洞基本上允许投资者的“卫星家庭”在该国免税居住。

这些税收在填充政府财政和表面上冷却市场方面表现出色，但从长远来看，它们可能会对温哥华产生不利影响，不列颠哥伦比亚大学的一项研究指出。“对于超过300万加元的单户住宅，较高的边际税率可能实际上会提高该地区公寓和联排别墅的价格，因为它们成为了更可负担的选择，”该研究的作者詹姆斯·坦西写道。

坦西和严都表示，缺乏的是更好的住房政策来增加供应。“市场会创造某种类型的住房，但通常是为那些能够负担得起的人提供的。而能够负担得起你住房的人可能并不是你需要在城市中生活的人，”他说。

郊区也在挣扎

基思利议员表示，伯纳比最近感受到了这种差距。在近25万居民中，有27%的人年收入低于35,000加元。尽管低收入者比例很高，温哥华太阳报2016年的一篇文章指出，温哥华郊区至少有106个高层项目在筹备中，其中47个超过40层——这一速度“超出了温哥华的任何设想。”

一年后，基思利表示，一个叫做梅特罗镇的地区——一个曾经是两层和三层步行公寓的工人阶级混合使用区——被 重新划分，将价值900万加元的物业瞬间转变为5000万加元的物业。开发商们蜂拥而至，计划建造更多的 公寓大楼，将梅特罗镇的地位从本拿比的四个市镇中心之一转变为城市的唯一市中心。一个 市民团体表示，全面的重新划分将“激励”拆除约3000个单位，并使6000人流离失所。基思利表示，正如该团体的预测，城市允许开发商迅速驱赶人们——许多人是新移民和老年人——离开他们的家，而没有确保他们有地方可去。他将其比作狐狸看守鸡舍：“这太可怕了。”

随着本拿比的租金在过去三年中上涨约20%，该市 终于屈服于压力，开放了首个无家可归者收容所，这发生在2018年底。就在本拿比的市长在任16年后被一位新来者和独立候选人击败的两个月后，他在竞选中承诺 改善住房紧张。新市长承诺停止“拆迁驱逐”（拆除旧的低层公寓以建造新公寓），允许“温和密度”建设，并加快建筑许可证的审批。

基思利，成长于本拿比，更为人知的是政治朋克乐队D.O.A.的创始人和主唱，作为唯一的绿党代表也新加入了市议会。基思利表示，新市议会在上任后不久就阻止了梅特罗镇的拆迁驱逐。然而，一个组织代表低收入和中等收入者表示，一些开发商并未尊重暂停令。“由于上调土地使用密度，无法将精灵重新放回瓶子里，”基思利说。

本拿比的社区住房工作组目前正在寻找解决低收入和中等收入居民负担能力的方法。它预计将在七月提交最终报告。

密度辩论

与此同时，温哥华在允许单户住宅区的高密度分区方面采取了一些措施，包括允许双拼住宅和小巷/填充住房。然而，其他类型的住房——尤其是更适合家庭的联排别墅和专门建造的租赁项目——未能满足2017年温哥华住房战略中设定的年度配额，该战略承诺在未来10年内建造72,000套新住房。坦西表示，分区和许可证的长期延误可能部分导致了进展缓慢。至于已经取得的建筑进展，温哥华太阳报最近报道，一些开发商正在利用漏洞——例如声称整栋建筑为社会住房，而实际上只有少数单元是可负担住房——以保持“社会住房”租金高昂。

事实上，税收和建筑配额对抗这些力量的作用是有限的。只要投机和外国投资使房地产价格居高不下，温哥华的可负担性将始终面临挑战。也就是说，使外国拥有权变得不吸引人——甚至在某些情况下完全非法，正如 新西兰 所做的那样——并不能单独逆转损害。自去年禁止外国拥有现有物业以来，该国的住房危机并没有得到太大改善，主要是因为它 没有伴随适当的激励措施 来建设可负担住房。

坦西认为，省政府在为构建覆盖大温哥华地区21个市镇的可负担住房综合框架方面应发挥领导作用。任何此类框架的核心是一个重要问题：谁有资格在温哥华居住？

真正解决住房不平等可能需要指导建设何种类型的住房以及谁可以居住在这些房屋中，而不是让市场来决定。“如果解决方案是创造更多住房，那么应该强调你想要安置谁，”他说。