LeFrak的佛罗里达Solé Mia即将获得巨额特朗普税收减免 - 彭博社

开发商正在将曾经的超级基金场地Solé Mia出售，作为南佛罗里达下一个高档地址。

摄影师：Scott McIntyre/Bloomberg太阳升起，咖啡流淌，亿万富翁开发商Richard LeFrak去年八月在他的汉普顿家中欢迎客人，举行了一个季节中较为不寻常的聚会：关于新税收减免的“沙龙讨论”。

这场独家活动的明星是财政部长Steven Mnuchin，他来解释总统Donald Trump标志性税改的一个关键部分。投资者在一些8700个被指定为“机会区”的挣扎社区开发房地产或资助企业，将获得巨大的减免，以提高他们的回报。政府预计这些激励措施将为长期被忽视的国家部分注入$1000亿。

但对于LeFrak来说，作为Trump的长期朋友，这代表着他在总统当选之前就一直在进行的一个项目的潜在意外之财。

自2015年以来，他的家族和Soffer家族，美国最富有的房地产家族之一，一直在佛罗里达州北迈阿密开发一个价值40亿美元的社区，名为Solé Mia。这个184英亩的“生活、工作、娱乐天堂”已经开始成形，计划包括十几座住宅塔楼、一个可游泳的泻湖、一个医疗中心、商店和一家捷豹经销商——在曾经的超级基金场地上。

新法律引发了开发商们的狂热，开始启动可能符合条件的项目，但LeFrak的公司及其合作伙伴早已走在前面。他们游说城市官员和当时佛罗里达州州长Rick Scott的政府，支持将涵盖Solé Mia的普查区指定为机会区。这项努力取得了成功，击败了希望被纳入的众多其他社区。

LeFrak的机会

来源：Solé Mia

这些举措使LeFrak和该开发项目的其他支持者能够获得显著的税收减免。两位了解Solé Mia的人士表示，新法律可能使项目的回报增加超过1亿美元，但他们要求不透露身份。LeFrak的发言人Stu Loeser表示，这个数字太高了。最终，这将取决于开发商如何融资、他们销售多少公寓作为公寓以及房地产市场的表现。

“到目前为止，该项目尚未从机会区计划中获得任何好处，而且尚不清楚它是否能够获得好处或在多大程度上获得，”Oleta Partners的发言人Florence Quinn说，该公司是开发Solé Mia的合资企业。“明确的是，周边社区将从这一开发中获得的好处，”包括就业机会和“已经开始的大量新物业税收入，”她说。

Loeser表示，LeFrak从未与总统讨论过Solé Mia或机会区，并且在2017年12月立法通过后才了解到这些激励措施。民主党和共和党都将机会区视为一种新的强大经济发展工具。投资者通过将他们已经获得的资本收益投入到困境地区来申请减免。但批评者担心法律写得过于宽松，将成为对富人的施舍，提升他们本来就会追求的项目的回报。其他人则质疑生活在这些区域的贫困人群是否会受益。

也许没有其他投资比Solé Mia更能体现这种紧张关系。它可能位列全国最大的机会区项目之一，展示了投资者如何为挣扎中的社区注入活力。北迈阿密的家庭收入，绝大多数居民为黑人，落后于地区和全国平均水平。

然而，这个开发项目可能在没有税收减免的情况下也会被建成。而且，由于市政和人口普查边界之间的不匹配，帮助Solé Mia符合机会区资格的贫困地区可能无法获得一些收益。

一座较新的住宅塔楼高耸于曾被称为拖车城的高地村。摄影师：Scott McIntyre/Bloomberg根据一位熟悉此事的人士的说法，去年年初，当Solé Mia的代表与州长Scott的工作人员会面，解释他们的项目为何应符合减免资格时，几乎没有投资者听说过机会区。开发商认为，该项目可能成为城市的催化剂，将位于劳德代尔堡和迈阿密之间的一块巨大的、未充分利用的土地转变为新的重要税收来源。最终，开发商扩大了他们的推介，鼓励北迈阿密的官员推动他们想要的区域以及其他几个区域。

这一外展时机恰到好处。2018年初，州长们正在急于提名区域给财政部。根据法律，他们只能选择四分之一的符合条件的低收入人口普查区，这引发了市政、开发商、非营利组织等各方争相影响这一过程。佛罗里达州官员最终收到了超过1,000个请求。

“我确实受到游说，”佛罗里达州经济机会部的前执行董事Cissy Proctor说，该机构负责Scott的选择。她不记得Solé Mia的任何具体请求，但表示该州努力进行透明的流程，最终在全州形成了“强有力的项目”。

该机构分析了数据并听取了提案，给予城市和县的建议额外的重视，前部门副幕僚长Erin Gillespie说，她现在经营一家机会区咨询公司。“我们真的相信地方政府知道什么是最好的，”她说。

在这方面，LeFraks和Soffers在北迈阿密市经理Larry Spring那里找到了一个愿意合作的伙伴，当开发商联系时，他已经了解机会区。

“通过的那一天，我们的联邦游说者打电话说，‘有些东西在法规中你需要看看，’”Spring回忆道。作为一名受过会计训练的人，他将机会区视为加速他城市一部分多年停滞不前的再开发的方式，并显著扩大北迈阿密的税基。“在30年的时间里，你谈论的是数亿美金，”Spring说。

该开发项目还承诺提供大量的建筑工作，以及搬入企业的永久性工作。好市多批发公司最近将一家商店迁至Solé Mia，迈阿密大学健康系统在2月份宣布将在那里开设一个设施。它将为附近社区提供各种专业医疗服务。

在Solé Mia的新Costco为北迈阿密带来了就业机会和税收收入。摄影师：Scott McIntyre/Bloomberg看到潜力，Spring在一封信中敦促Scott提名他所在城市的10个区域，包括Solé Mia所在的区域。他没有优先考虑这些区域。虽然不清楚Scott是否意识到游说，但他后来向财政部发送了一份 名单，其中包括LeFraks和Soffers想要的地块。北迈阿密仅选择了 另外两个区域——其中一个与Solé Mia的区域相邻。

现在担任美国参议员的Scott没有回应关于Solé Mia或他如何选择提名区域的评论请求。

为了获得税收减免，投资者首先将他们在其他地方赚取的资本收益投入到区域内的新房地产项目或企业中。这将推迟他们应付给政府的税款，直到2026年底，并最终可能减少税款。同时，如果持有十年或更长时间，他们的新投资可以免税增长。LeFrak的发言人Loeser表示，Solé Mia的支持者可能不会觉得申请这一福利是合理的。如果这妨碍开发商申请物业折旧的减免，或者投资者决定持有股份的时间远超过十年，这项福利可能会变得不那么吸引人。机会区的规定仍在完善中，这也可能使开发项目申请福利的能力变得复杂。只有在税法通过后进行的投资才能符合资格，这限制了已经投入该地点的资金的减免。尽管如此，随着数亿甚至数十亿美元的资金尚待投资，这些家庭仍有充足的机会利用这些激励措施。

一些城市官员认为开发商获得更高利润没有问题。

“如果LeFrak花费更多或花得更快，因为他将获得税收优惠，作为一名市议员，我会说，‘太好了，’”代表包括该开发项目的地区的Scott Galvin说。他表示，项目的一部分额外税收可以用于经济适用房。

“我明白给富人减税在公众中并不受欢迎，”他补充道。“但是，在这种情况下，这对我的社区是有益的。”

在Solé Mia的施工区域外。摄影师：Scott McIntyre/BloombergSolé Mia周围的广告牌承诺一种富裕的热带生活方式。微笑的家庭在棕榈树下用餐，在白沙滩上打排球，并在清澈的泻湖中划桨。这是一个洁净的愿景，但这个地方却遭遇了无尽的问题。

在1960年代，这块土地原定成为一个名为Interama的泛美博览会的场地。但在努力失败后，这片土地变成了一个市政垃圾场。在某个时候，毒废物开始堆积——多到环境保护局 在1982年宣布其为超级基金场地。1999年它被移出名单，但清理工作仍在继续。

开发该场地的梦想来来去去。一个名为Biscayne Landing的城市内城市的建设计划在金融危机期间失败，使债券持有人损失惨重。在2010年，另一个团队不太可能地提出了一个由可再生能源驱动的室内滑雪公园的计划。

北迈阿密不断收到“各种疯狂”的想法来处理这块物业，房地产顾问杰克·温斯顿说，他代表城市评估了这些提案。

73岁的勒弗拉克在2012年出现，成为北迈阿密的金色救世主。这位纽约房地产王朝的后裔，他的父亲和特朗普在皇后区建立了竞争的公寓帝国而致富。总统和勒弗拉克之间的关系已经持续了几十年，他被选中共同领导政府现在已解散的基础设施委员会。

索弗家族的房地产公司Turnberry于2015年签约Solé Mia。家族的族长唐纳德在南佛罗里达因将785英亩的沼泽和湿地转变为一个名为阿文图拉的规划城市而闻名。他的孩子杰基和杰弗里最近决定追求不同的商业兴趣，但他们仍然参与开发。

勒弗拉克家族和索弗家族自称为能够看透可能持续数十年的项目的深口袋房地产老兵。Solé Mia是他们名字的组合加上迈阿密-戴德县的缩写。

这些家庭兑现了他们的承诺，投入超过1亿美元用于基础设施，如道路、下水道和泻湖。今年，两座17层的塔楼开始出租公寓，租金为每月1700到3700美元。

在机会区的南边，沿着红树林森林，租金则要低得多。曾被称为拖车城的地区现在已被重新命名——具有讽刺意味的是，这个地区的海拔略高于三英尺——高地村。

高地村是这个机会区中家庭收入中位数仅为29,427美元的原因之一。摄影师：斯科特·麦金泰尔/彭博社曾经是加拿大人逃避寒冷的 冬季目的地，这个社区已经变得破旧不堪。家庭挤在几百个破旧的房屋和拖车里，这些房屋和拖车在南佛罗里达州臭名昭著的飓风中幸存下来。它们是这个人口普查区中位数家庭收入仅为29,427美元和贫困率接近30%的主要原因，这使得该地区轻松符合税收减免的条件。

在高地村，索莱米亚的景象显得相当消极。

布伦达·埃文斯，一位在该社区生活了十多年的49岁家得宝收银员，担心这个开发项目会很快推高租金。她为她的母亲、两个女儿和孙子支付600美元的月租，住在三间卧室的房子里。

“我相信有一天我们会被迫搬走，”她说。

高地村的租金在迈阿密-戴德县中是最为适中的。摄影师：斯科特·麦金泰尔/彭博社即使他们留下，像埃文斯这样的居民也将错过索莱米亚对地方财政的贡献。高地村与索莱米亚共享机会区。但由于奇怪的市政边界，拖车公园属于另一个城市，北迈阿密海滩，这里不会因新开发项目而获得税收提升。

一些区域注定会被选中，因为开发者有动力为它们游说，前奥巴马政府官员史蒂夫·格里克曼说，他帮助设计了这些激励措施，现在经营着Develop LLC，该公司为机会区的投资者提供咨询。

“我不认为这有什么负面影响，”他说。这是“建立这个数百亿美元的更广泛行业的一部分，这些资金将遍布全国。”他指出，他对Solé Mia没有具体的了解。

威利·洛根的看法则不同。作为一名前佛罗里达州代表，他创办了一个非营利组织，在迈阿密-戴德县西北部建设可负担住房，他还游说州官员指定他认为更有价值的区域。虽然他说一些区域被选中，但他觉得这个过程仍然偏向开发商，而不是贫困者的需求。

“谈论这个让我非常不安，”洛根说。“所有这些所谓试图帮助低收入地区的税收项目，通常都是用来刺激城市化和进一步的不平等。”

—在乔纳森·莱文和劳伦·利瑟比的协助下