为了减税，大型商店使用“黑店理论” - 彭博社

黑暗商店崛起：随着大型零售商关闭，许多公司找到了一种方法，将空置物业转变为附近开放商店的较低税收。麦迪逊·麦克维/城市实验室威斯康星州西本德——克雷格·萨多尼科夫看起来并不像一个反企业的斗士。这位威斯康星州西本德的市长在他的皮卡车后窗上贴着“不要踩我”的蛇标志，拖车上有共和党的大象标志，保险杠上则是他建筑公司的星条旗标志。

他的财政保守主义同样显而易见：在我们在市政厅和他那辆豪华卡车上巡游西本德的两个小时里，萨多尼科夫两次提到自2011年成为市长以来，他已削减了威斯康星州城市运营预算的6%，并强调了其 吸引更多商业到城镇的努力。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服DNC怀疑者纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的贫民窟如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛所以你可能会惊讶地发现，萨多尼科夫（他让我把他的名字发音为 坐在一头牛上）个人抵制他所在城镇的两个最大的大型零售商，沃尔玛和梅纳德，后者是中西部的家居改善连锁店。他正在避免在这些公司的商店购物，直到它们停止他所认为的对西本德物业税系统的公然剥削：重复的税务上诉，累积起来可能会破坏这个城镇来之不易的财政健康。

Sadownikow 是众多不太可能的战斗者之一，他们站在“黑暗商店理论”一边。这个听起来不祥的术语是管理者给一种令人头晕的法律论点起的名字，这种论点正在美国各地的城市引起风暴。沃尔玛、塔吉特、梅耶、梅纳德等大型零售商正在削减他们的开支，而居民们几乎没有关注的地方就是物业税评估过程。通过一次又一次的物业税上诉，他们迫使小镇的评估员和高等法院法官接受这一新颖的论点，即他们繁忙的大型商店应该像空置的“黑暗”商店一样被评估——即那些现在遍布美国购物广场的几乎毫无价值的物业。

从反对者的角度来看，这一新兴的法律现象将那阴暗的零售景观武器化。但谁对谁错并不总是显而易见——黑暗商店理论是一个被商业物业估值的晦涩法律和颠倒逻辑所模糊的战场。然而，税基受到的潜在打击则更加明确。例如，如果这些商店在西本德胜诉，将会使物业价值减少数百万美元，迫使城市退还数十万美元的欠税，并延迟对该镇为吸引这些零售商而建设的公共基础设施的付款。这可能导致居民税收增加，警察、消防员和教师人数减少，甚至可能造成公共债务的混乱。

“他们正在挟持社区，”威斯康星州瓦瓦托萨的评估员香农·克劳斯说，洛威、诺德斯特龙、百思买、梅耶等商家年复一年地对他们的评估提出上诉。“这是一种流血。”

瓦瓦托萨和西弯是美国众多面临“黑店”上诉的社区之一。国际评估官协会的CityLab进行的一项调查发现，在过去10年中，这类上诉在至少21个美国州被提出。根据CityLab对法律数据库的审查和对数十位物业税专家的访谈，这些上诉的数量可能达到数千件。

这张地图展示了哪些城市和县面临这种新型税务上诉，以及哪些州立法机构和最高法院对此进行了考虑。数据：2018年9月IAAO会员调查，由CityLab进行，Westlaw和Justia的法律记录搜索，税务评估师、律师和市政财务专家的访谈。地图：麦迪逊·麦克维/CityLab在威斯康星州，自2015年以来，至少在34个县提交了230个案件，其中许多是由代表零售商的三位顶级律师提出的针对同一物业的重复上诉。在密歇根州，2013年至2015年间，相关上诉导致超过7500万美元的税值从税卷中消失。在印第安纳州，估计有35亿美元的物业价值处于危险之中。如果成功的上诉变得普遍，德克萨斯州每年将损失26亿美元，州财政审计长格伦·赫加尔表示。“没有人喜欢交税，包括我，”赫加尔在2017年在奥斯丁美国州报中写道。“但是，当大型企业及其游说者试图操纵税制以降低他们的物业税时，我就有了一个重大问题……黑店理论是一种特别丑陋的企业福利。”

源于后经济衰退的零售末日，并由“无胜诉，无费用”税务顾问的小型产业传播，黑店理论可能预示着对地方财政的更大威胁——削弱支撑物业税机制的基本社会契约，这一机制使城市和城镇得以维持生计。而问题在于：帮助这些实体零售巨头逃避税收的无情逻辑可能非常合理。

威廉姆斯，威斯康星州西阿利斯市的评估员，将一叠PowerPoint打印件平放在他黑色的英帕拉车厢上。我们站在围绕邻近格林菲尔德社区的沃尔玛超级中心的巨大停车场护城河中。它旁边是一个较小的大型商店，现在被分割成一个非宗派教堂和一个二手商店。这个第二个物业曾是镇上的沃尔玛，在它成为折扣巨头在过去十年中剥离的众多空壳之一之前。

威廉姆斯选择这个地方，因为大型连锁零售商的这种蜕皮现象有助于框定黑店理论。这关乎这些超大零售空间的第二次生命，以及它们的外壳在空置和被占用时的价值。换句话说，这关乎什么算作市场价值。

“他们实际上是将关闭、封闭的商店作为最近翻新、充满活力的物业的比较。”在刺骨的威斯康星州寒风中，威廉姆斯给我展示了一张他去年与之斗争的西阿利斯的山姆会员店的照片，而他现在又在与之斗争。（由于法律纠纷，他不想和我亲自去这家商店。）截至2017年，市政府将该商店的估值定为1100万美元，这一数字是基于2001年业主购买该物业时的成本，加上多年来翻新的增值，并按当前的折旧率进行调整。威廉姆斯告诉我，这些是他对每种类型物业使用的方法，遵循他手册中的规则。“我并不是说我的数字一定是最好的，”威廉姆斯告诉我。“但这是我计算时得到的结果。”

但来自芝加哥的税务代理人代表山姆会员店提出了上诉，认为该商店的价值仅为720万美元，基于州内几处第二代大卖场的低销售成本。代理人提供的比较包括三处已关闭的电子零售商美国电视的前店址、一家旧的Lowe’s、一家前Target和一家前沃尔玛（实际上，就是威廉姆斯和我现在站在前面的格林菲尔德的同一物业）。它们在2012年至2014年间的售价在200万到450万美元之间：远低于其原始业主多年前购买时的价格。有些有第二代租户；有些是银行拥有的。

杰森·威廉姆斯在威斯康星州格林菲尔德的一座教堂外提出了反对黑店理论的观点，该教堂曾是旧沃尔玛的所在地。旁边是一家新的、规模更大的沃尔玛。劳拉·布利斯/城市实验室大盒子捍卫者认为，“销售方法”（最近有人为类似物业支付的价格）是确定建筑物价值的最佳方式。在许多州，包括威斯康星州，销售应该是估值方程中的第一个变量，尽可能如此。因此，零售商的律师表示，一家价值1100万美元的山姆会员店被高估了，因为它的邻居们的售价仅为该金额的三分之一。在一个零售关闭、破产和空置现象泛滥的房地产市场中，他们坚持认为，没有人再想要大盒子商店。如果你只看销售价格，它们往往并没有错。

但评估师表示，这忽视了一个功能性物业的价值所在。位置在房地产中是至关重要的——一些商店关闭可能有很好的理由。此外，大盒子的市场太小，不能仅仅依赖销售；建筑成本和物业收入也必须考虑在内。而且，许多这些空置和贬值的物业需要进行重大修缮，才能达到“最高和最佳使用”的状态，这将是与开放和完全更新的商店更合适的比较。

此外，这个论点显然有些不合逻辑。“你想让我把你的房子估值为关闭并封闭的状态吗？”克劳斯说。

那么，案件结束了吗？并不完全。大多数大盒子提出的黑店上诉——其中许多要求减值50%——正在以较低的估值解决，可能在85%左右，罗斯福大学的房地产教授托马斯·汉密尔顿告诉我。许多评估师努力在估算中保持保守，因此他们通常在纳税人抗议时试图找到一个折中的方案。此外，诉讼成本高昂。

然而，黑暗商店理论的上诉不断，且小镇感到力不从心。零售商年复一年地回来，坚持要求支付更少，即使在他们获得减免后。对他们来说，每一个要求都带来了更低估值的机会，并且没有真正的财务下行风险，因为外部税务律师是按成功收费的。“他们迫使市政当局上法庭，然后继续压价，”沃瓦托萨的评估员克劳斯说。自2013年以来，Lowe’s、Best Buy、Meijer等的重复上诉使她的城市损失了240万美元的法律费用。

对抗黑暗商店上诉的成本很高，但妥协的成本同样高。如果沃瓦托萨的六个争议物业赢得上诉，当地政府（包括城市、学区、县和污水区）将欠他们2250万美元的税款退款，根据城市的数据。如果西本德将沃尔玛和梅纳德的评估降低50%，正如这两家商店基本上所要求的，那将使城市每年损失约22万美元的收入，约占其年度运营预算的1%。它还必须向商店退款54万美元，作为商店争议的所有评估年款。（该市已经因与Shopko达成和解而损失了数千美元；当地学区也因相关案件不得不退款6万美元。）

如果只有少数案件成功，税基的压力可能不会那么痛苦。人们担心胜利可能会设立先例，并且这一论点会扩展到工业物业和其他类型的商业。在威斯康星州，由于有物业税征收上限，评估员告诉我，现有的房主、租户和小企业最终将不得不支付更多，以弥补因大盒子上诉而预测的损失。

沃瓦托萨可能比美国任何城镇都有更多的黑店理论诉讼正在进行。根据该市的说法，这六处物业都在争取大幅度的物业税减免，在许多情况下超过50%。请注意，梅菲尔购物中心的论点集中在其租赁的价值上——这是一个不同但相关的问题。数据：沃瓦托萨市。请注意，2018年的评估价值是该市基于2017年税率的估算。地图：大卫·蒙哥马利/城市实验室如果每个全国连锁店都成功地利用黑店理论和类似论点削减了他们的义务，会怎样？根据威斯康星州市政联盟的分析，七个城市的平均房主每年可能需要多支付385美元的物业税。

否则他们将不得不削减服务，这在密歇根州的小城镇中已经发生。在上半岛的苏圣玛丽，与沃尔玛的斗争迫使该市进行养老金削减。在埃斯卡纳巴市，与梅纳德的持续斗争导致图书馆开放时间减少。（沃尔玛、梅纳德、塔吉特、家得宝和梅耶尔没有回复城市实验室的评论请求。Lowe’s将我转给了零售行业领袖协会，该协会尚未回应；如果有回应，我们将更新这个故事。）

这似乎很荒谬，一个公司竟然可以坚持认为一个繁忙的大型商店的价值仅比几英里外的一个破旧外壳高一点。然而，这一理论正在赢得法庭的支持。尽管大多数上诉由评估员非正式解决，但越来越多的案件被提交到地方税务委员会、巡回法院，以及在一些州，州最高法院。在这些案件中，大约一半的法官支持大型商店的倡导者。根据一份2018年1月的S&P全球评级报告，黑暗商店理论“在司法审查中基本上经受住了考验，导致数百家商店贬值，以及数亿美元的地方政府预估税收损失”，该报告警告投资者这一问题对市政预算构成的风险。

黑暗商店理论在大萧条之后出现是有充分理由的，因为空置的“幽灵商店”在上中西部的郊区和外郊区随处可见。在2008年的经济冲击后，消费者支出骤降，使得主街和购物广场的生意都陷入困境。如今，加上亚马逊和网络购物的崛起，曾经强大的零售巨头不断崩溃。今年10月，成立125年的西尔斯申请破产，计划在圣诞节前关闭46家商店；玩具反斗城在全国范围内关闭了700多家门店。根据彭博社的数据，从2018年初到4月，美国的商店关闭面积已达到7700万平方英尺。

位于底特律的税务律师迈克尔·夏皮罗被认为是开创使用“黑暗商店”作为销售比较技术的先驱。2010年，夏皮罗利用黑暗商店理论帮助降低了密歇根州一个Target的估值约一半（该术语后来由评估员创造）。从那时起，他代表零售商打了数十起这样的案件；2015年，他告诉底特律自由报他估计全州超过90%的大盒子商店都是以这种方式重新评估的。

罗伯特·希尔，一位位于明尼苏达州的税务律师，以及他的麦迪逊顾问似乎在威斯康星州提交了大部分上诉和诉讼。他的论点的力量似乎在于其简单性：“谁需要这些东西？”希尔去年告诉当地报纸。“这些东西实在是太大了。”

换句话说，美国的“大盒子”供应过剩，致命过剩。这使得它们——无论是活着还是死去，是否被占用——的价值远低于你想象的。

“他们承诺带来就业机会并增加税基——更多的发展，更多的旅游，更多的人进来。现在看看他们在做什么。”希尔主要以风险代理费用工作，飞遍全国为沃尔玛、梅纳德斯等公司争取权益。当我通过电话联系到他时，他正在科罗拉多州，与一位同事一起考察一家沃尔玛。“这些建筑的趋势是它们太大，售价却只有仓库价格，”他告诉我。“这不是很好的建筑。天花板太高了。码头门在哪里？如果你想把产品放进仓库，这些地方将是你最后想购买的地方。”

为什么这些零售巨头的价值会因为一个正在营业而另一个没有营业而有所不同呢？“我不知道这些评估者是否在乎功能性过时，”希尔说。

希尔毫不掩饰这些公司希望在可能的地方削减成本的事实，因为他们有权这样做。他坚持认为，最终重要的是公平的税收。“你知道有多少纳税人愿意根据一个评估来支付，而这个评估是他们能够出售其财产的五倍吗？”他说。

在希尔的观点中，企业需要保护自己，免受评估者故意对成功企业征收过高税收的“歧视”。这就是他为何在如此广泛的范围内工作的原因。“我们吃我们杀的，”他说。“我们杀只是因为它们需要被杀。”

威斯康星州西本德市市长克雷格·萨多维尼科夫是一个贴纸保守派，并且反对黑店理论。劳拉·布利斯/城市实验室很容易看出，他这样积极的辩护在法庭上可能比市政官僚的术语繁琐、程序化的谈话更具冲击力。城市和县用来评估财产的做法可能在专业手册中是标准化的，但绝不是黑白分明的——不像希尔所描绘的纳税人不公的鲜明画像。财产评估是复杂的，并不是所有从业者都能清楚地解释他们的方法。

更重要的是，当我要求城市官员解释黑店理论的具体法律缺陷时，许多人诉诸于简单的常识。“他们实际上是将关闭、封闭的商店作为最近翻新、充满活力的物业的比较，”萨多维尼科夫说。

尽管听起来很疯狂，希尔却能够相当有效地反驳这一观点，并且在法律上也是如此。同样，当地领导人往往专注于这些狡猾律师在小镇上猎取利益以充实企业底线的不公正。大卫与歌利亚的光景并不讨好，但这不是沃尔玛的问题。无论好坏，每个美国纳税人都有权尝试降低他们的物业税。而且，国内一些最大的零售商拥有一个强大的新工具可供使用。

当你从这些复杂的争论中抽身而出时，税务官的困境看起来更加严峻。物业评估只是大型美国公司创造性税务变通的一个小而新兴的前沿。多亏了离岸避税天堂和其他减免及漏洞，许多道琼斯30指数的公司多年来享受着不断缩小的税负占其利润的比例。2013年华盛顿邮报的分析发现，沃尔玛在1971年至2012年间支付的税收占收入的比例下降了24.3个百分点。家得宝在1971年至2012年间下降了12.5个百分点。如今，特朗普总统的1.5万亿美元税法改革至少暂时促进了GDP和经济增长。但一年过去了，企业税收也下降了三分之一。而对州和地方税收扣除的新上限威胁到进一步施压城市和学校预算。

从历史上看，实体零售商在争取联邦税收减免方面的运气不如科技和制造业的同行，例如亚马逊、脸书和波音。但在州和地方层面，他们获得了丰厚的激励措施。许多社区渴望发展，竭尽全力通过公共补贴和税收优惠来吸引大型零售商。举例来说，韦斯特本德花费近1600万美元在曾经空置的农田上建设基础设施，专门为了吸引梅纳德斯和沃尔玛，萨多维尼科夫告诉我，计划通过未来的物业税增长来为此融资。现在，如果这些商店成功削减他们的付款，城市将被迫延长偿还该投资的时间表。这也引发了债务的阴影。

这就像一种背叛，克劳斯告诉我。“他们进来时承诺提供工作并增加税基——更多的发展，更多的旅游，更多的人进来，”她说。“现在看看他们在做什么。”

在许多方面，税法似乎不再适合这些参与者，这可能包括物业评估。而“黑暗商店理论”可能比大型商店更为广泛：随着挑战在地理上扩散，城市管理者担心这种策略会在其他物业类别中流行，快餐店、银行、杂货店和办公大楼也会采用类似的论点来削减他们的税务义务。事实上，法律记录显示这种情况正在发生：爱荷华州的两家Hy-Vee超市已请求使用空置物业进行减值。俄亥俄州沃伦县的一家Steak ‘n Shake也对其租赁价值提出了类似的论点。

如果没有人能就任何类型的财产价值达成一致怎么办？那样会导致严重的财政混乱。为了让地方政府成功运营警察局、学区和其他公共服务，“税收依赖于对市场价值基础的共识，”林肯土地政策研究所估价与税收系的高级研究员兼主任琼·杨曼告诉我。“一种新的理论出现了，挑战了通常的做法，这需要得到回应。”

法律将不得不解决这个问题，但尚不清楚那一天何时到来。在过去两年里，威斯康星州的市长和评估员一直在麦迪逊的立法者面前作证，展示图表、图形和大量电子表格，说明这场斗争可能会变得多么昂贵。去年，州内33名参议员中的19名（10名民主党人和9名共和党人）签署了一项部分由威斯康星市政联盟起草的法案，但未能进行投票。

现在可能有更多希望，因为斯科特·沃克州长即将离任，倡导者表示。76%的选民在今年8月和11月的24个城镇中投票支持公投，要求立法者关闭所谓的“黑店漏洞”。在今年中期选举的前期，黑店理论成为候选人的一个讨论点，无论是地方还是州级职位。

不过，这将会很艰难：唐·米利斯，一位代表零售商的知名税务律师，以及威斯康星制造商和商业协会的游说者，这是该地区大型企业的主要倡导团体，坐在负责审查该问题的立法委员会上。

其他州也提出了法律修正案，但在印第安纳州，这个在2015年成功通过反黑店理论立法的州，游说压力导致其在通过后的一年内被削弱。该州税务委员会继续同情零售商，他们不断发起上诉。

如果威斯康星州能够改变其法律，希尔告诉我，像他这样的律师将会加倍努力。“那时我们就会拿起干草叉，让宪法参与进来，”他说。

那么司法系统呢？一些州最高法院正在审理这个问题，但似乎他们并不总是有最终决定权。在密歇根州，埃斯卡纳巴与梅纳德斯还有另一个即将到来的法庭日期，尽管最高法院在2017年拒绝了该零售商的最后一次上诉。今年6月，城市经理帕特里克·乔丹给密歇根州的其他市政领导写了一封激动人心的信，恳求捐款以支持正在进行的法律运动。

乔丹认为，这一决定可能为全国的税收登记册奠定基础。“全国零售商一直在等待并为梅纳德斯的重审听证会做准备，因为其长期影响，”他写道。“这场斗争是所有地方单位的斗争，而不仅仅是埃斯卡纳巴的斗争。”不过，目前尚不清楚一个州是否能设立先例：几年前，印第安纳州最高法院支持了科尔士。

在短期内，城市和县的最佳选择可能是能够有效抵制黑暗商店论点的评估员，他们能够清楚地解释他们的方法。在他的前任在2016年允许对Target进行大幅减税后，威廉姆斯决定捍卫他的评估方法，针对Sam’s Club和Menards。他对这些公司所提供的老旧物业进行了施工许可证的撤回，并发现这些物业需要数百万美元的翻新。经过计算，他能够说服城市的税务委员会，Sam’s Club和Menards的实际价值与城市所说的差不多。因此，西阿利斯节省了一些资金。然而，现在，Sam’s Club又回来了——这次是通过适当的诉讼，在巡回法庭上进行审理。

当我沿着威斯康星州的州际公路经过一个又一个国家最知名零售商的标志时，很难不去权衡社区从企业零售交易中获得了什么。为了容纳他们庞大的商店而扩展的区域带来了一些就业机会，以及获得折扣商品的机会。但批评者几十年来一直争辩说，位于郊区边缘的孤岛式位置吞噬了当地企业，并使大大小小的社区的市中心变得空洞。

他们的竞争优势不仅仅来自于更低的价格：仓储式零售商每平方英尺的租金已经 趋向于支付极少的费用，与其他类型的商店相比。而这种商业开发消耗了各种隐藏的补贴。（例如： 研究发现，沃尔玛商店吸引的警察电话比其他类型的企业要多，但为额外的服务贡献很少。）如果黑暗商店理论在全国范围内占上风，与这一零售时代相关的真实成本可能会进一步膨胀。

但那些参与黑暗商店斗争的人并不一定将大盒子模型视为问题的一部分。威廉姆斯的工作是计算这些商店所代表的真实价值，当他不与它们作斗争时，他会在梅纳德购物。他的妻子喜欢沃尔玛。“梅纳德并不是一家邪恶的公司；我并不这样看，”他说。他不能责怪他们想省几块钱。

下午越来越晚；沃尔玛的新旧停车场开始变得拥挤。我们看着汽车流入了一会儿。威廉姆斯耸了耸肩。“这就是人们想要的，”他说。“这有效。”