这次选举能解决加利福尼亚的住房危机吗？ - 彭博社

洛杉矶的无家可归者在110号州际公路旁生活在帐篷里。理查德·沃戈尔/AP建造更多住房。建造更多无家可归者庇护所。提高财产税。提高富人的税。提高每个人的税。解决问题的核心*。*（首先，定义核心。）作为一个州花费更多。作为一个城市花费更多。保持一切不变。

加利福尼亚州尚未确定解决其可负担住房问题的最有效解决方案，因为租金上涨至全国中位数的2.5倍，无家可归率也随之上升：在2017年，加利福尼亚州占据了全国总数的四分之一以上无家可归者人口。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服了民主党全国委员会的怀疑者纳粹掩体的绿叶改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛而且并不是每个人都能就责任归属达成一致。一项最近的民意调查由洛杉矶时报进行，显示加利福尼亚人认为缺乏租金控制和低收入住房资金不足是住房不可负担的主要原因——远比缺乏新建房屋更重要。来自水星新闻的类似四月调查显示，加利福尼亚人首先指责追求利润的开发商；然后是科技公司；然后是地方政府的法规阻碍了开发。另一项由湾区住房委员会进行的民意调查，发送给湾区政策制定者及其工作人员，强调了可开发土地的缺乏；关闭的重建机构；以及社区对建设的反对。

这些问题并不是加利福尼亚州独有的。在全国范围内，增加可负担住房的机会正受到关注，并将在投票中成为一个关键问题。但CityLab特别强调该地区，因为在今年11月，加利福尼亚州及其几个城市在选票上有具体措施，代表了一系列解决——或至少减缓——危机的政策方法。无家可归者倡导者和州领导人希望至少有一些措施能够成功。

点击跳转到您感兴趣的内容：加利福尼亚州的全州措施 提案 1, 提案 2, 提案 5, 提案 10; 旧金山的 提案 C; 圣荷西的 措施 V; 和奥克兰的 措施 W.

或者直接向下滚动，查看最重要的汇总：

加利福尼亚州的全州措施

选票上的前两个提案利用现有资源，将州的住房计划预算增加60亿美元。

旧金山市长伦敦·布里德提倡这两项措施作为解决她所在城市无家可归问题的潜在方案，优先考虑它们而不是 对当地企业征税。“无家可归是一个区域性和全州性危机，需要全州性的解决方案，”她在一份 声明中写道。旧金山纪事报 支持这两项提案，洛杉矶时报也如此。

如果结合起来，提案1和2可能会为可负担住房领域注入重要的推动力，硅谷在家（SV@Home）可负担住房倡导组织的执行董事莱斯莉·科西利亚表示。为了建设它，“我们需要尽可能多的资金。”

“60亿美元不够，但比我们以往拥有的要多，”她继续说道。“近年来，州政府在住房方面的资金非常有限，因此这是州政府在建设中发挥更大作用的机会。”

提案1：住房项目和退伍军人贷款债券

提案1将释放40亿美元的“普通义务债券”用于各种低收入加州人的住房项目。这笔资金将分配给现有项目，并以竞争的方式发放给地方政府和开发商作为贷款和补助。

$15亿将用于多户住宅计划，该计划支持低收入加州人的租赁住房。另有10亿美元将用于加州退伍军人住房贷款计划，该计划帮助退伍军人购买农场和住房。（29%的无家可归退伍军人生活在加州，根据CalMatters的说法。）

其余资金将用于在交通站附近建设住房的项目，或提供“创新方法以创建或保护可负担住房”，例如；以及帮助低收入购房者的购房援助、改善基础设施、提供可豁免贷款，以及为农场工人提供补助和贷款的项目。

提案2：利用百万富翁税收收入用于无家可归者预防住房债券

在州政府于2004年通过心理健康服务法案后，加州公民开始对所有超过100万美元的收入支付1%的税，这笔税款用于资助该州的心理健康服务。

提案2不会改变现有的“百万富翁税”——它只是开始将其已经产生的20亿美元收入债券专门用于资助针对心理健康问题的无家可归者预防计划。

提案5：财产税转移倡议

该 倡议将通过允许某些房主将其旧房的税评估价值转移到新房，无论新房的价值多少，以及无论他们搬家多少次或搬到哪里，从而降低搬家的障碍。所有年龄在55岁及以上、严重残疾和/或因灾害遭受财产损失的所有者均有资格。（这扩展了提案13，该提案仅允许在某些辖区内对价值相等或更低的住房进行税评估价值转移。）

这 圣弗朗西斯科纪事报 提供了一个关于这一变化在实践中如何表现的例子：

假设他们现有的房屋评估价值为500,000美元，他们以1,000,000美元的价格出售，并以800,000美元购买一套新房。由于旧房的评估价值仅为其市场价值的一半，新房的评估价值将仅为400,000美元，即其市场价值的一半。今天不会发生这种100,000美元的评估价值下降。

提案5得到了加利福尼亚房地产协会的支持，他们认为，通过鼓励人们搬出他们的大房子，该措施可以为其他家庭打开住房通道；并且通过针对老年居民，开发商可能会被迫建造更多的老年生活社区。

但反对者警告说，削减财产税收入——这为地方政府带来 每年超过600亿美元——将使流动的富人受益，而以牺牲公共机构为代价。根据州 立法分析师办公室 的说法，公共学校和地方政府在该措施首次生效时可能每年损失超过1亿美元的财产税，随着时间的推移，每年损失可能高达10亿美元。它还发现，房屋销售每年可能增加几万套。

“尽管加利福尼亚州有许多美好的品质，但它也是全国经济不平等最严重的州之一，”写道《圣弗朗西斯科纪事报》的社论委员会。“提案5将使这种不平等在未来几代中加剧。”

提案10：地方租金控制倡议

提案10专注于改变法规，而不是征税：它将废除一项名为科斯塔-霍金斯租赁住房法的州法律，该法律自1995年以来限制加利福尼亚州城市和地方政府扩大对住宅物业的租金控制措施。换句话说，提案10不会实施任何新的租金控制政策，但它将释放在各地通过更广泛政策的可能性。

租金控制政策可以在特定租期内保持租金稳定，并防止在空置期间租金被抬高。提案10的支持者——由可负担住房联盟领导——表示，该措施将通过防止租金在每次签署租约之间过度膨胀来为住房定价带来更多公平；并通过减少强制驱逐来保护租户。“提案10是一个有限的措施，回答一个问题：谁决定住房政策，”他们写道。“[L]地方社区还是萨克拉门托的特殊利益和强大的房地产投资者？”

但是反对者——由加利福尼亚公寓协会和加利福尼亚租赁住房协会领导——争辩说，公民发起的这一措施设计不佳，会抑制对新住房的投资，而在供应急需的情况下，这将把定价权交给“官僚”，他们可能会在住房上增加费用并提高租金，并为地方政府增加数百万的新成本。而且，因为这可能使租赁物业对房主的吸引力降低，可能会激励人们将其转变为“短期度假租赁等盈利用途，从而提高现有住房的成本，使租房者在未来更难找到负担得起的住房。”

地方措施

提案C，旧金山：无家可归服务的总收入税

提案C将尝试通过另一个潜在的收入来源来解决旧金山的无家可归问题：大企业，在湾区意味着大型科技公司。

该措施将把年收入超过5000万美元的企业的总收入税提高平均0.5%。这将每年产生2.5亿到3亿美元，用于无家可归预防和解决服务：一半用于在未来八年内建设5000个负担得起的永久住房单位；10%用于帮助安装超过1000个新的庇护床位。该措施还将拨款约7500万美元用于心理健康服务；以及约4000万美元用于防止住房不安全的个人变成无家可归者的服务。

这是一项有争议的措施。市长伦敦·布里德反对它，推特首席执行官杰克·多尔西、Lyft以及其他许多科技公司也持相同观点。旧金山最大雇主Salesforce的首席执行官马克·贝尼奥夫支持这项措施，并且已经花费超过500万美元来倡导其通过。

批评者指出，无家可归者人数的相对稳定——与不断上升的支出相结合——作为证据，表明城市目前的支出并没有效果，更多的支出将是多余的。“在我们一夜之间将税单翻倍之前，旧金山人应该对他们已经支付的资金问责，”布里德在一份声明中写道。更重要的是，她表示，这项措施是在没有公众意见、没有与监督委员会或她本人会议的情况下起草的。此外，她还认为，这可能会通过失去工作来损害当地经济（尽管旧金山市经济分析办公室最近的一项研究表示影响将是微不足道的），并可能使旧金山承担“为其他县居民提供服务的资金”责任。

与此同时，支持者表示，无家可归者服务预算不够——每晚大约有7500人在街头，其中1200人是家庭和儿童——科技公司应该参与减轻一些负担。

V号提案，圣荷西：住房债券问题

V号提案 具有重要意义，因为这是圣荷西——被认为是全国最不负担得起的都市区——首次将与可负担住房相关的倡议提交投票，SV@Home的Corsiglia表示。

如果通过，圣荷西市将授权最多4.5亿美元的债券用于住房建设。部分资金将专门用于 年收入不超过AMI 30%的低收入居民，部分用于年收入在AMI 80%到120%之间的居民，但大部分资金将用于年收入不超过AMI 80%的居民。这将导致每千美元的估计财产税率为0.08美元。

虽然圣荷西所在的圣克拉拉县在2016年通过了一项9.5亿美元的住房措施，但大部分资金用于无家可归者预防和住房——V号提案针对的是“缺失的中间层”以及收入最低的圣荷西居民，*《水星新闻》*社论委员会写道，并将使该市更接近其建设10,000个可负担单位的目标。（圣荷西市长表示，这项债券将帮助该市至少开工建设9,000个单位。）

在一份反对该提案的论据中，由硅谷纳税人协会主席和圣克拉拉县自由意志党主席撰写，他们再次争辩说，资金无法解决可负担住房短缺的问题；取消对更多住房建设的监管才会解决。“你得承认大政府倡导者，他们制造了这个住房问题，”他们写道，“现在他们提议用更多的政府和更多的债务来解决这个问题。”

支持者指出，这笔钱将用于建设更多住房。

W号提案，奥克兰：空置物业税

奥克兰的W号提案试图同时解决两个问题：城市中一些物业大部分时间处于闲置状态，以及那里的无家可归者人数正在增加。

该提案将对每年使用少于50天的物业征税，预计在20年内筹集1000万美元用于无家可归者服务（以及防止非法倾倒的项目）。支持该提案的市议会成员丽贝卡·卡普兰表示，奥克兰有5000处空置物业，超过其3000名无家可归者人口。

该法案的主要反对者是闲置土地的拥有者，他们认为，奥克兰市应该重新评估自己空置的地块，而不是对他们拥有的空置土地征税——你猜对了——建设更多的可负担住房。