一个美洲印第安部落如何成为抵押贷款行业的参与者 - 彭博社

像德利斯·汤姆这样的批评者希望获得更多关于他们拥有的公司的信息。

摄影师：林赛·达达托为《彭博商业周刊》拍摄

理查德·弗格森认为自己是每个挣扎中的购房者的朋友。这位犹他州的抵押贷款专家将为家庭支付首付款。这样，他们就可以获得由联邦住房管理局支持的贷款。而且他们确实在大量借款，每月借款高达1亿美元。

弗格森经营着切诺瓦基金，该基金由美国印第安人、犹他州的塞达部落拥有。“切诺瓦”被认为是一个美洲原住民的和平词汇，但像弗格森这样的操作在行业和华盛顿引发了担忧。这是因为他经营着一家双重角色的公司，不仅为全国各地的借款人提供首付款，还通过收取高于市场的利率和费用来获利。部落的一些成员表示，他们几乎没有看到业务带来的好处，并质疑资金的去向。

彭博商业周刊莉娜·汗刚刚开始（她希望如此）中国在太空中追赶埃隆·马斯克30万美元的宾利大陆GT是一只混合动力野兽，令人瞩目大麻、火车和滑雪夹克：现在值得关注的10家公司在2000年代，弗格森经营着一个类似的项目，允许房屋卖家实质上为买家的首付款提供资金。国会后来禁止了这种操作，最终导致联邦住房管理局的保险基金170亿美元的损失，当借款人遇到问题时。“当上一次经济衰退发生时，那些人风险更高——他们的违约率大幅上升，”宾夕法尼亚大学沃顿商学院的房地产与金融教授乔·古尔科说。“最终，我们会忘记，然后回去犯同样的错误。”

费格森的复兴是更广泛的首付款计划激增的一部分，这引发了关于健康的质疑，涉及到1.2万亿美元的政府支持的FHA贷款组合。借款人支付费用以支持抵押贷款的保险基金，但在2013年，纳税人不得不救助FHA。首付款帮助——包括来自亲属的帮助——现在使得4成的FHA贷款得以实现。获得政府项目帮助的借款人违约的比例大约是自掏腰包借款人的两倍。

今年秋天，FHA正在认真审视一些首付款计划，特别针对“部落提供者”进行潜在的新规制，依据一份政府文件。费格森表示，他的组织是美国最大的首付款援助项目之一，是唯一一家向非部落借款人提供贷款的美洲印第安人拥有的提供者。

雪松乐队成员埃尔维斯·沃尔对抵押贷款业务持怀疑态度。摄影师：林赛·达达托为《彭博商业周刊》拍摄在2008年住房崩溃后，国会禁止任何在交易中有财务利益的一方提供首付款援助。但FHA的禁令不适用于联邦、州和地方政府项目，这些项目现在占据了美国2500个首付款援助机构的多数。“理由是州和地方住房金融机构对自己的公民有责任，因此他们不想对他们收取过高的费用，”前FHA单户项目开发主任梅格·伯恩斯说，现在是住房政策委员会的高级副总裁，这是一个抵押贷款行业的贸易组织。伯恩斯表示，切诺瓦基金可能会违反FHA的规定。

费格森表示他遵守所有FHA规则。他指出2007年的一项规定，免除了部落和其他政府实体的禁令。这些规定被法院搁置。较新的规定没有具体提到部落，但费格森表示2007年的语言表明部落是应该被豁免的。

费格森在南约旦的一栋石头外立面的办公大楼中运营该项目，这个小镇距离盐湖城大约20分钟车程，周围环绕着紫色的瓦萨奇山脉。他在犹他州长大，并获得了布里格姆杨大学的经济学学位。在最近的一个工作日早晨，他驾驶一辆紫色的林肯轿车来到Chenoa基金总部。背着一个背包，他穿着红色的 polo 衫和牛仔裤，打扮随意。

费格森表示，随着房价上涨，家庭购房的机会变得越来越少，只有富人才能实现美国梦。他说，许多人甚至无法承担适度的FHA首付款，即房价的3.5%——或者即使他们能承担，也会耗尽他们的储蓄以备不时之需。他表示，非裔美国人占Chenoa基金借款人的20%，拉丁裔占28%。他说：“我们需要让合格的人更早地拥有房屋，这样他们才能享受这种增值。”一些增长最快的美国抵押贷款机构，包括总部位于加利福尼亚的LoanDepot Inc.，已经与Chenoa基金合作，招揽客户并达成交易。

买家寻求帮助

使用政府首付款援助的FHA抵押贷款发放比例

数据：美国住房和城市发展部

五年多前，弗格森和他的团队与当时负责雪松部落商业运营的托马斯·索耶会面，并建议了一项新的首付款援助计划。该部落的其他业务通过一家名为雪松部落公司的公司运营，包括一家信息技术公司和一家葡萄酒公司。

弗格森和他的管理团队从雪松部落的抵押贷款业务中抽取一部分总收益，索耶说，他曾是四位美国总统的印第安事务顾问。弗格森一直在进行强力推销。他刚刚庆祝在三年内完成了10,000笔贷款。“您不再需要等待首付款就可以购买您的家，”一张看起来像是10,000美元的Chenoa传单上写道。“今天就开始积累财富——房价每月都在上涨。”

与许多政府首付款计划一样，借款人的利率和费用高于标准市场水平。这使得该组织能够以溢价将贷款转售给投资者，并为其运营产生收入。Chenoa基金持有一笔第二抵押贷款，取代首付款。客户可以选择在第一抵押贷款上支付市场利率，而在第二抵押贷款上支付更高的利率。弗格森说，只有三分之一的人选择这样做。

为了降低此类贷款的风险，Chenoa提供一年的咨询和监测，他说。此外，这些贷款符合严格的政府指南，并由两个独立方进行审核。他说，一项第二贷款宽恕计划奖励那些按时支付三年的客户。

Nancy LeMessurier，美国太平洋抵押贷款公司的贷款顾问，位于华盛顿州吉格港，她表示，当她在三月份为买家调查Chenoa时感到惊讶。当时Chenoa的利率超过6%，所以她为客户找到了一个更便宜的选择。“获得贷款的成本超过了首付款的金额，”她说。一些Chenoa项目为客户提供比LeMessurier所提到的更好的利率。

借款人Miguel Benitez表示Chenoa满足了他的需求。作为一名维护工人，他与一名医院清洁工结婚，没有储蓄，家庭收入为50,000美元，破产后信用评分较差。Chenoa基金帮助他在四月份以130,000美元的价格购买了一套房子。“我们生活在月光下，”他说。“我不在乎利率高低。关键是我们需要一所房子，而我们得到了我们想要的房子。”

Ferguson正在使用他在1999年创立的非营利组织买方基金公司（Buyer’s Fund Inc.）中开创的操作手册。它成长为全国最大的首付款项目之一，2004年带来了1.67亿美元的收入，提供了31,000笔贷款。该基金向买家提供首付款资金，这些资金由卖方的费用资助。（在Chenoa，卖方不资助首付款。）Neighborhood Gold是一家盈利公司，Ferguson是其少数股东，每年获得高达1200万美元的费用来推广该项目。Ferguson于2002年离开买方基金，并于2004年出售了他在Neighborhood Gold的股份。

2006年，国税局称一些表面上的首付款慈善机构为“骗局”，称它们是“自利的、循环融资安排”，旨在规避对卖方资助的禁令。随后，它撤销了买方基金的免税资格。Ferguson对国税局对这些项目的描述表示异议，称该机构最初是认可这些项目的。

在2005年的一起诉讼中，一位前慈善机构的主席指控费格森和其他合伙人挪用数百万美元以谋取私利。这笔钱包括教会的十分之一。他们否认了这一指控。费格森表示，他和一位合伙人要求将一些应支付给他们的钱转而支付给教会。他说，由独立委员会委托的两次审查发现，他的公司所收到的钱代表了公平的补偿，尽管另一项审查表示成本过高。

费格森在地区法院法官驳回大部分索赔后达成了私下和解，法官表示原告在此案中缺乏诉讼资格，因为他在提起诉讼时并不是买方基金的董事。“我一直努力以诚实和正直来管理我的生活，”费格森说。“正如此事的最终解决所显示的，任何错误都是由于判断失误，而不是年轻人对商业世界复杂性质的缺乏理解。”

在他的LinkedIn页面上，锡达班公司首席执行官保罗·特里表示，锡达班公司所有业务的收入在去年跃升至5200万美元，而2014年为340万美元，即切诺瓦基金成立后的第二年。特里提到1400万美元的利润，较三年前的100万美元亏损有所上升。费格森表示，锡达班从切诺瓦获得了数百万美元。他说，除了节假日的小额人均分配外，这笔钱将用于支付医疗、教育和职业培训等费用。费格森不会透露他的薪酬或公司财务的细节，但表示他并没有变得富有。

但大约287名乐队成员中的一些人表示，他们对其商业成功一无所知。在最近的一个下午，位于红色悬崖下的Paiute保留地，土地上散布着鼠尾草，几乎没有新财富的涌现。在Cedar Band Corp.的总部附近，部落成员Delice Tom，她的丈夫是一名退休铁路工人，指着一系列不同程度破旧的移动房屋。Tom和其他批评者表示，在寻求有关公司财务的信息时，他们已经被这家他们拥有的公司封锁了超过五年。

紧张局势使她的家庭分裂。她说，她经常与担任乐队管理委员会成员的兄弟姐妹、侄女和侄子发生争吵。“我们没有看到任何钱，”她说。“我宁愿让这些企业关闭，这样至少我们之间就没有争吵。”

Tom开车15分钟到她的一层砖房，这是一栋大约七栋政府建造的房屋之一，位于Cedar City（人口32,000）的保留地边缘。在路上，她经过加油站和酒店的广告牌，这些多年来一直是乐队的主要收入来源。Cedar Band烟草店出售免税香烟和嚼烟、烟花和杂货。乐队拥有2200英亩土地，其中大部分是丘陵地带，不适合开发。

另一位成员Elvis Wall住在一辆50年的单宽拖车里，他正在修理这辆拖车。作为一名美国海军退伍军人，这位退休的土地管理局工作人员是农场劳动者的儿子。他对资金的使用持怀疑态度。“他们在利用我们的最后资源来实现他们的经济野心——我们的主权权利，”Wall说。成员们确实会从抵押贷款公司和其他企业获得以圣诞奖金形式发放的红利。最近的金额是：100美元。