中国资金推动柬埔寨房地产繁荣 - 彭博社

柬埔寨金边的 Koh Pich 区。

摄影师：泰勒·韦德曼/彭博社柬埔寨的首都可能正在经历全球最快的房地产繁荣之一——这要归功于中国的建筑商和买家。

当中国国家主席习近平于2016年10月抵达金边，扩大他的“一带一路”倡议的影响力时，他带来了超过200名渴望用数十亿美元新物业填满柬埔寨首都天际线的中国投资者。

如今，这座曾因其法式殖民别墅和1960年代的现代主义“新高棉建筑”而闻名的城市正在变得面目全非。遗产建筑正被昂贵的高层公寓所取代，而这座城市的中位家庭收入仅约为每年11,000美元。

“对我来说，发展的速度令人震惊，”国际房地产公司Knight Frank的国家负责人罗斯·韦布尔说。“高端公寓市场显然供过于求，我们现在看到的是销售和租赁正在放缓。能够购买这些公寓的柬埔寨人数量有限，而市场要可持续发展，必须有国内需求。”

一名男子在一栋正在建设的建筑对面的河边钓鱼。摄影师：泰勒·韦德曼/彭博社金边是一个更极端的例子，展示了中国开发商和投机者在大陆房地产繁荣期间致富后，沿着习近平的新丝绸之路寻找愿意提供优质土地进行投资的政府，正在亚洲各地上演的房地产狂潮。

许多这些赌注正在崩溃，因为批准这些项目的政府被投票罢免，而由中国拥有的飞地推高了价格并疏远了当地居民。马来西亚总理马哈蒂尔·穆罕默德上个月警告新“殖民主义”，并禁止外国人在他国家一个价值1000亿美元的中国项目中购买房地产，该项目是在他的前任纳吉布·拉扎克的批准下进行的。他后来表示，外国人可以购买房地产，但不会获得签证。

在柬埔寨，受到中国支持的项目管道似乎没有减缓的迹象。与中国建立了密切关系的总理洪森在7月延续了他33年的执政生涯，此次选举美国表示既不自由也不公正，因为他解散了主要反对党。

一名工人在由中伟集团开发的住宅楼上抹灰。摄影师：泰勒·韦德曼/彭博社根据CBRE集团公司的数据，2018年第二季度金边高端公寓的平均价格为每平方米3200美元，比2013年上涨了60%。在斗本商业区，土地价格在当地出版物中被引用为每平方米9000美元——几乎是2014年的三倍。

根据CBRE，金边的公寓供应预计在今年翻倍，超过20,000个单位。对于东南亚第二贫穷的国家，一些已批准的项目规模庞大。

广州粤泰集团的海港湾包括沿城市河岸的24栋高层建筑。而总部位于澳门的新建集团希望投资27亿美元兴建一座133层的双子塔世界贸易中心，这将成为世界上最高的建筑之一。

更具雄心的是政府计划在城市北部建设一个新的800亿美元的首都，名为“桑德克·特乔龙城”，以洪森的官方头衔和生肖命名。

“最终，这些项目中的许多只是让政权高层官员口袋里装满钱，对基层民众几乎没有好处，”华盛顿威尔逊中心亚洲项目副主任迈克尔·库格尔曼说。“这就是柬埔寨的一个悲惨现实。”

金边博恩卡克地区一个建筑工地的入口。摄影师：泰勒·韦德曼/彭博社与其他“一带一路”地区一样，项目资金通常来自中国，中国已成为柬埔寨最大的贷款方、贸易伙伴和投资者，持有该东南亚国家近一半的60亿美元外债。

柬埔寨欢迎中国投资，但对日益增长的对中国的依赖表示担忧，最高国家经济委员会高级顾问梅卡连说。“我们必须制定策略来管理这些投资，以避免未来出现问题，”他说。“我们不应允许只有一个国家主导投资。”

根据柬埔寨发展委员会的数据，2017年柬埔寨的外国直接投资几乎翻了一番，达到63亿美元，中国是过去五年的最大投资者。今年早些时候，中国公司承诺在新项目中再投资70亿美元，包括一条将金边与西哈努克市连接的高速公路。 阅读更多关于中国赌博如何占领西哈努克市的信息

这座沿海城市和通往著名吴哥窟的门户暹粒也是中国投资者的目标。去年，土地管理、城市规划和建设部批准了价值64.2亿美元的3000多个项目，几乎是2015年的两倍，那时正值习近平的访问。

“在货币和回报方面，他们非常乐意投资于美元经济，这更稳定，而不太关注资本增值或租金回报，”韦布尔说。

Graticity房地产开发公司在博恩卡克的One Park项目。摄影师：泰勒·韦德曼/彭博社大多数新公寓的库存被中国投资者购买，他们既不在柬埔寨居住，也不出租这些单元，导致一些开发区，如托尔巴萨克的优质河滨区域，尽管有数十栋高楼已完工，却显得异常黑暗。

中国开发商“建造后等待，因为他们不在乎是否能找到当地买家，”当地企业集团和开发商世界桥国际公司的主席瑞提·西尔说。

对于开发者来说，柬埔寨提供了一种在一个以美元为主的经济体和友好政府的国家中产生收入的方式。尽管土地和公寓价格急剧上涨，但仍然只是中国价格的一小部分。

“对他们来说，这就像花生一样，”Rithy说。

不过，市场开始显露出裂痕。曾经享受每平方米高达30美元租金的公寓业主，面对小型外籍人士社区，今年被迫将租金降低多达40％，Wheble表示。开发商正在考虑建造更小、更便宜的单元，或将项目转向其他用途。

“我认为公寓的时代已经结束，”Intan Kosem说，她的精品开发公司建造了13个单元的Habitat公寓。“建筑项目实在太多，我认为到它们完成时会有很多爆炸性问题。”

中国的中伟国际工程公司今年退出了27亿美元的双子塔项目，理由是融资风险和“更大的不可控风险”。项目的业主，泰国Boon Roong集团和Sun Kian Ip，坚称项目将继续进行，并于3月破土动工。中伟没有回应电话和电子邮件的评论请求。

柬埔寨，金边。摄影师：Taylor Weidman/Bloomberg与此同时，金边的天际线继续转型。在2011年之前，这座城市没有超过15层的建筑。企业在旧别墅或商铺中运营，夹杂着佛教寺庙和现代主义的奇迹，这些奇迹源于1975年结束的为期两年的建筑复兴，当时首都沦陷于红色高棉之手。

城市中一些最贫困的人群承受了变化的主要影响。成千上万的家庭被驱逐出博恩卡克周围的地区，这个曾经位于市中心的湖泊在被填沙开发之前，面积是中央公园湖的十倍。这个项目由执政党一位参议员的家族拥有，在过去十年中断断续续地进行，直到2016年在新的中国投资者的支持下复苏。

“我们非常害怕，”28岁的蒂达说，她住在曾经是湖岸的地方，担心她的家可能会被拆除。“我想改变柬埔寨的一切，但我无法独自做到。”