时间已经到了，让我们消除关于经济脱钩的中国神话：约翰·F·瓦西克 - 彭博社

有一个关于全球市场的故事是这样的：美国和中国的经济是如此不同，以至于它们的股市表现不可能长时间保持同步。

这个寓言是由那些声称中国和美国市场是脱钩的人带给你的，也就是说，无论美国发生什么，中国都会继续增长。

像许多金融传奇一样，这是一个需要被揭穿的神话。坚持认为中国——或者任何新兴市场——可以在没有健康的美国经济的情况下继续繁荣，这是在自找麻烦。

根据彭博数据，以上证综合指数为代表的中国内地市场在2007年10月16日创下了最近的高点。那大约是关于美国信贷和抵押贷款困境的令人沮丧的消息深深影响华尔街的时候。自那时起，上证指数下跌了24%，超过了标准普尔500指数的13%下跌。

如果你看看那段时间两个交易所的图表，除了中国在一月初到中旬出现的短暂反弹之外，它们几乎是镜像。

“美国经济衰退的前景已经‘拖累了中国市场，它会同情地对我们做出反应’，休斯敦的《中国股票摘要》通讯的编辑詹姆斯·特里彭说。“他们不会触底直到我们触底。”

中国泡沫

特里彭去年访问中国五次，他也对中国内地股票市场形成的泡沫持谨慎态度。

他的投资组合中有65%是现金，他只推荐三只股票：总部位于香港的南太电子公司；总部位于江苏的尚德电力控股公司；以及总部位于北京的华能国际公司。

中国仍然以每年超过11%的速度不断增长。考虑到美国经济正处于衰退边缘，这难道不足以投资的理由吗？

“最大的风险是深度的美国经济衰退将挤压中国的利润，” Trippon补充道。

乐观主义者可能会坚称美国可以通过经济刺激计划、降息和政府在抵押市场上的购买来迎接挑战。

即使美国陷入衰退，低成本的中国劳动力充足、消费者支出率较高以及不断增长的中产阶级是否能够压倒对华尔街可能发生的担忧呢？

根深蒂固的担忧

苏珊·米勒，http://www.indexinvestor.com的出版商，是坚定的怀疑论者之一。

她指出中国存在三个独立的泡沫。所有这些都可能是经济以任何代价推动增长的中央政府运行过度的副作用。

“中国国内房地产、银行信贷扩张和国内股票市场中的一系列金融泡沫尚未破裂，”米勒在一封电子邮件声明中说。

“鉴于其中任何一个破裂可能带来的政治后果，中国领导人可能会尽其所能延长它们，因为他们努力寻找一种方式——如果有的话——来温和地减少它们的规模。我们不会支持在中国资产中持有过重的头寸。”

对于在中国投资的传统智慧也可能是短视的。

许多顾问已经选择了一组只投资于内地公司或专注于大型资本股票，如中国石油股份有限公司或中国人寿保险股份有限公司的交易所交易基金。这些策略往往会增加市场风险。

寻找价值

通过投资于在香港交易所上市的中国股票的基金，可以获得一些缓冲，这些股票可能比内地股票的估值要低。 Trippon推荐iShares MSCI香港指数交易基金。

甚至可以通过持有广泛的新兴市场股票篮子来降低风险，比如iShares MSCI新兴市场指数基金，该基金购买来自几个发展中国家的股票。

无论你做什么，都不要被上海指数的回报所迷惑，该指数在过去一年上涨了75%。

在美国关于房地产、消费支出和通货膨胀方面出现了更多令人担忧的经济和金融报告。当经济如此紧密相连时，坏消息不仅传播迅速，而且以光速传播。

(《权力的商人》作者约翰·F·瓦西克是彭博新闻专栏作家。所表达的观点属于他个人。)

自新冠疫情爆发以来，美国商业房地产市场一直处于动荡中。但是纽约社区银行和日本的青空银行有限公司提醒了一些贷款人只是刚刚开始感受到痛苦。

纽约社区银行决定削减股息并储备储备金，导致其股价周三创下38%的纪录下跌，随后在周四跌至23年低点。这种抛售蔓延到欧洲和亚洲，其中东京的青空在警告美国商业地产损失后下跌超过20%，法兰克福的德意志银行则将其美国房地产损失准备金提高了四倍。

这一关注反映了商业地产价值持续下滑以及难以预测哪些贷款可能会崩溃。铺设这个舞台的是一场由大流行引发的远程办公转变和利率的快速上涨，这使得负担重的借款人更难以进行再融资。亿万富翁投资者巴里·斯特恩利希特本周警告说，办公市场将面临超过1万亿美元的损失。

对于放贷人来说，这意味着更多违约的可能性，因为一些房东难以偿还贷款，或者干脆放弃建筑物。

“这是市场不得不面对的一个巨大问题，”纽约Keen-Summit Capital Partners LLC的负责人哈罗德·博德温说，该公司专门从事重组负债的物业。“银行的资产负债表没有考虑到有很多房地产在到期时无法偿还。”

穆迪投资者服务表示，他们正在审查是否在周三的进展后将纽约社区银行的信用评级降至垃圾级。

观察：在纽约社区银行的盈利不佳之后，投资者没有区分地区性放贷人，出售了整个行业的股票，担心商业房地产的暴露，据彭博社的莎莉·贝克韦尔和彭博智库的赫尔曼·陈报道。

银行面临着大约5600亿美元的商业地产到期贷款，根据商业地产数据提供商Trepp的数据，到2025年底，这将占到该时期总房地产债务的一半以上。特别是地区性贷款人更容易受到行业影响，他们比大型同行更容易受到冲击，因为他们缺乏大型信用卡组合或投资银行业务来保护他们。

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KBW地区银行指数周三下跌了6%，这是自去年三月硅谷银行倒闭以来的最糟糕表现。该指数周四又下跌了3.2%。

办公室领跌美国商业地产价值

大多数物业类型的价格都有所下跌

来源：Green Street

*数据显示商业地产价值在截至12月的12个月内的变化

根据摩根大通公司4月份发布的一份 报告，小银行的资产中商业地产贷款占28.7%，而大型银行仅占6.5%。这种暴露引发了监管机构的额外关注，他们已经在去年地区银行动荡之后保持高度警惕。

“商业地产与地区银行之间的联系在2024年是一个尾部风险，如果出现任何裂缝，可能出现在商业、住房和银行部门，”财富管理公司圣詹姆斯地方的首席投资官贾斯汀·奥努艾克维斯说。

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尽管房地产问题，特别是办公室问题，自大流行病以来已经显而易见将近四年，但房地产市场在某种程度上一直处于停滞状态：交易量急剧下降，因为买方和卖方对建筑物价值有多大存在不确定性。现在，需要解决迫在眉睫的债务到期问题 —— 以及美联储降息的可能性 —— 预计将会 引发更多交易，从而明确资产价值已经下降了多少。

这些下降可能会很明显。洛杉矶第三高的办公楼艾恩中心最近以1.478亿美元的价格出售，比2014年的上次购买价格低约45%。

“银行 —— 社区银行、地区银行 —— 一直很慢地将事物标记为市场价值，因为他们不必这样做，他们一直持有到到期，”博德温说。“他们在玩弄这些资产的真实价值是多少的游戏。”

多家庭贷款

到目前为止，今年许多地区银行的收益显示出很少迹象表明压力，例如，第五第三银行公司指出，它在2023年的商业房地产中 零净核销。

但加剧了围绕较小的贷款人的紧张情绪的是，糟糕的房地产贷款可能何时何地发生的不可预测性，只要有几个违约就有可能造成严重破坏。纽约社区银行表示，其增加的核销与一座合作公寓大楼和一座办公楼有关。

虽然办公室是房地产投资者特别关注的领域，但该公司最大的房地产风险来自多户建筑，该银行持有约370亿美元的公寓贷款。这些贷款中近一半由租金管制建筑支持，使其容易受到2019年纽约州通过的严格限制房东提高租金的法规的影响。

去年年底，联邦存款保险公司在出售约150亿美元的由租金管制建筑支持的贷款时打了39%的折扣。根据Trepp基于建筑物建造时间的分析，纽约市大约4.9%的租金稳定建筑的证券化贷款逾期，是其他公寓建筑的三倍。

‘保守的贷款人’

纽约社区银行去年收购了Signature Bank的一部分，周三表示其8.3%的公寓贷款被认为是受批评的，意味着它们存在较高的违约风险。

“与Signature Bank相比，NYCB是一个更加保守的贷款人，”Maverick Real Estate Partners的负责人David Aviram说。“然而，由于由租金稳定的多户房产担保的贷款在NYCB的商业地产贷款中所占比例较高，2019年租金法律的变化可能会产生更显著的影响。”

银行面临着减少对商业房地产敞口的压力。尽管过去一年由于不确定性而有些银行推迟了大规模贷款出售，但随着市场的解冻，预计它们现在将更多地推出债务市场。

加拿大帝国商业银行最近开始推出对陷入困境的美国办公楼的贷款。尽管美国办公楼贷款仅占该银行总资产组合的1%，但CIBC的收入因该领域信贷损失准备金增加而受到拖累。

“迄今为止，银行报告的逾期贷款占比与2024年和2025年将发生的违约相比微不足道，” Aviram说。“银行仍然面临着这些重大风险，而明年利率可能下降也不会解决银行的问题。”