商业模式疫后出现变化 分析：工业空间使用应更灵活 | 联合早报

商业运作和工作模式在冠病疫情后产生剧烈的变化，企业在规划工业和办公空间时必须具备更大的灵活度。为因应这一趋势，政府通过检讨工业用地分区的指导原则，推动土地用途更多元化，有助于企业快速根据市场条件作出调整。

配合2025年发展总蓝图草案的宣布，市区重建局透露，正在检讨工业用地分区指导原则，以便在不断变化的经济环境中，更好地满足企业需求。尽管未透露这项检讨的范围，但市场人士预测，当局相信会在未来的土地规划中，拨出更多用途较为灵活的白色地段。

新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富受访时指出，工作模式和商业场所划分在疫后出现诸多变化，工业空间已不再是单一用途模式。

他说：“增添商业或工业白色地段，能够让企业在空间规划上有更大灵活度，为未来的需要做好准备。至于会有哪些综合用途，这取决于市场需求和工作队伍的需要。”

目前，市建局主要把工业用地分成三个类别，即1号商用（Business 1，简称B1）、2号商用（Business 2，简称B2）和商业园（Business Park）。

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](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_06_25_930319) B1地段面向轻工业制造、食品包装、印刷、影视制作和电信或互联网服务领域。B2地段则适合作为一般工业制造，包括生产、组装、维修和纺织用途，同时也可用来储存化学品或油类。商业园则专为非污染性工业，以及从事高科技、科研、高增值和知识性业务的公司而设。

无论是B1或B2，若在这些地段设厂或租用工业空间，都必须遵守总楼面面积划分条例。当局规定，六成面积必须用于工业活动，其余四成可划分为附属用途如办公室和餐厅。

不过，随着工业转型，政府也开始推出白色B1、白色B2和白色商业园。白色B1和白色B2代表综合房地产项目，兼具工业用途和白色地段用途，可设有商店。发展商在发展白色商业园时，也可把更多总楼面面积划分为其他用途，如住宅、办公楼、酒店、运动及休闲设施。

兀兰区商业—白色发展项目占地约七公顷

在新出炉的发展总蓝图草案中，多个地区包括兀兰、裕廊和大士工业区都出现更多白色地段。其中，兀兰区的商业—白色发展项目占地约七公顷，可结合办公、工业及零售空间。

世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚指出，这些白色地段将推动新型商业模式的发展，并且为企业提供更大灵活性，优化土地使用。与此同时，在工业区注入更多零售和餐饮等设施，也能够惠及住在附近的居民和工作人士。

针对兀兰区的商业—白色发展项目，市建局受询时透露，这个项目的大部分总楼面面积将划为先进制造业用途，其余是零售、餐饮、办公室和交通用途。除了新柔地铁系统，这一区也将设有新的多式联运枢纽（MultiModal Transport Hub），把地铁和巴士服务连接起来。

高力国际（Colliers）新加坡研究主管何俐慜说，若解除严格的分区限制，这些地段将能够更灵活使用，让土地用途更为密集。例如，工业项目可容纳更高比率的非工业用途，发展商也可根据市场需求，来打造综合用途的项目。