中国特稿：有人熬到白头有人遗憾离世 烂尾楼30年后拨开杂草终见转机 | 联合早报

午后的热浪在杂草丛中翻涌，一棵桑树恣意生长，枝丫伸向废弃的二楼阳台。91岁的马敏庄杵着伞柄，带记者参观她栽种的蔬果园：“我刚来时插的苗，转眼就这么高了。”

这个转眼，实际上是27年。

1998年从暨南大学退休后，马敏庄曾经向往在这个依山傍水的住宅小区，度过远离尘嚣、恬静舒适的晚年生活。她万万没想到，短短两年后，因开发商资金链断裂、报建手续不全等诸多原因，项目建设彻底停摆。

和她同时搬进澳洲山庄的第一排业主陆续搬离，最萧条的时候，整排楼栋只剩马敏庄孤零零一个住户。

91岁的广州澳洲山庄业主马敏庄在屋前开辟了一片果蔬园，种了苦瓜、豆角、黄陂、番石榴和葡萄等。（黎康摄）

而今，她当年栽下的桑树苗长成参天大树。澳洲山庄成了当地最大的烂尾楼，也是中国房地产史上烂尾时间最久的楼盘之一。

延伸阅读

[中国特稿：他们缄默中守护 心中那一角香港

](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_06_22_925977) [中国特稿：中国AI产业火爆赛道挤 广州新应用要弯道超车

](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_06_15_904742) 5月底，初夏的暑气蒸腾，烂尾的200多栋楼里零零散散住着约50户业主，年复一年，蛙鸣鸟啼陪伴他们的夏日。但这个夏天，社区周围响起了工地机械的轰鸣——在烂尾楼里生活了近30年的人们终于看到搬进安置房的曙光。

澳洲山庄山腰一处空置房内，地面积满厚厚的灰尘。（黎康摄）

澳洲山庄位于广州市黄埔区，地处官方定位的科创产业新区，中国与新加坡的国家级双边合作项目“中新广州知识城”就在不远处。但在30年前，这里还是人迹罕至的远郊：森林公园绵延，背倚天然湖泊，是一幅未被开发的原始面貌。

开发商广州澳美地产相中这块地皮，1995年正式启动项目，号称要打造一个集商住、休闲、旅游、度假为一体的“跨世纪工程”。规划蓝图相当宏大：总占地7560亩，拟建292栋建筑。

临近退休的刘永广，是1996年首批签约的近2000名业主之一。他花了28万元（人民币，下同，约5万新元），买下山腰一套87平米的住宅，后来为了让年迈的母亲也能到这里养老，又拿出22万元买下了隔壁单位，将两间房打通。

停水停电成家常便饭 点蜡烛挑山泉水过原始生活

三年后，刘永广和母亲准备搬进来时，澳洲山庄已显露出危机。山腰以下的30多栋楼勉强达到交付标准，但越往山上走，房子盖得越马虎：山肩的楼栋刷了外墙，门窗都没装；到了山顶，房子只有个空架子，钢筋都露在外面。

澳洲山庄山顶，一栋完成主体框架的烂尾楼静静矗立。经年风吹雨打，原本鲜红的砖墙已然褪为暗沉的黑褐色。（黎康摄）

幸运的是，刘永广买的两套房都顺利交付。然而，由于消防验收不达标，他和同期业主都没拿到房产证，这也为日后的维权埋下隐患。当时刘永广的想法很简单，既然房子交了，水电通了，那就先住下来再说。

可现实远比想象中艰难。住进山庄的最初10年，刘永广经历了最困苦的岁月。开发商开始拖欠水电费，停水停电成了家常便饭，他过起点蜡烛、挑山泉水的原始生活；随着小区住户锐减，盗贼变得肆无忌惮，甚至出动车辆，公然拆走空置房的门窗，搬走家电、家具。

刘永广家楼下的窗户也未能幸免。为了防止小偷上门，他专程到广州市区定制三套铁栓和防盗拉闸，把楼下窗户全部封死。

最困难的是一年夏天，山庄里连续三天断水。年过六旬的刘永广只能晚上摸黑去山泉边洗澡，再提一桶水回来用。

山腰以上楼房从未动工 开发商提供山脚空置房

尽管如此，退伍老兵刘永广从未有过搬走的想法，“我得守住这个家……我一走，这些东西就全没了”。2012年，刘永广在山庄送别了刚满百岁的母亲，从此整栋空楼里只剩下他一人的脚步声。

澳洲山庄山脚的一排烂尾建筑前，新开工的工地因连日雨水积成水洼，入夜后蛙鸣此起彼伏。（黎康摄）

相比有房可住的刘永广，首批购入山腰以上的业主，面临的是更荒诞的处境——他们购买的楼房甚至从未破土动工。

今年77岁的何永年就是其中之一。他在1998年签下购房合同，但他10年后退休时，承诺建房的地基上依然野草疯长。开发商将山脚一套空置的同面积毛坯房“调剂”给他，他简单装修后，2009年和妻子住进山庄。

何永年年轻时是北京队的跳水运动员，退役后当过教练，1990年代还曾外派马来西亚执教。常年生活在热带让他难以适应北京冬天的严寒，因此选择在广州退休。对夫妻俩来说，澳洲山庄是他们在广州退休的唯一栖身之所。

说着一口地道京片子的何永年接受《联合早报》访问时说：“烂尾山庄，其实一点儿不妨碍养老。”

如今，他在废墟间辟了块菜地，夏天种豇豆、秋天收萝卜。“跳水讲究压水花，过日子咱也得学会化解冲击力。”

何永年坐在澳洲山庄山脚的“凉亭”里，向记者讲述这里的往事。这个不起眼的凉亭，曾是老业主们谈天说地、消磨时光的“议事厅”。（黎康摄）

漫漫维权路 廿余载守得云开

住进烂尾楼后，澳洲山庄的业主们便踏上了一条持续20多年的维权之路。

他们首先想到的是向开发商讨要说法。澳美地产给出的解释是，财务总监卷走上亿元公款，导致项目资金链断裂。这个说法究竟是确有此事，还是推卸责任，至今已无从查证。

维权无门的业主们只能将希望寄托于法律，但现实给了他们当头一棒。由于没有房产证，大多数业主被法院认定不具备诉讼主体资格，连立案都成了奢望。

何永年另辟蹊径，以“退回购房款”为由起诉开发商。就在他以为胜券在握时，判决结果却出人意料。法院认定，项目烂尾是“遇到不可抗自然灾害”所致，因此房屋仍归业主所有。之后何永年便停了贷款月供，“什么时候交房，什么时候再续供”。

像何永年这样败诉的业主不在少数，但也有部分业主赢了官司。然而，由于开发商早已资不抵债，法院判决成了一纸空文，维权之路又回到原点。

澳洲山庄一栋烂尾楼的毛坯底层，如今成了临时养鸡场。（黎康摄）

2010年后，业主们意识到单打独斗收效甚微，于是组建了业主委员会，转向集体维权。他们一边联系媒体，扩大舆论影响力；另一边也组织联名签字，2020年将黄埔区国土资源局告上法庭。

作为维权小组的核心成员，刘永广看得透彻。他说，山庄行政区划频繁变更，“新政不管旧事”，是烂尾问题难解的原因之一。山庄最初归属增城市（广州增城区前身），后来划入广州市萝岗区，2014年后又并入黄埔区。

更棘手的是错综复杂的土地权属问题。公开资料显示，自2013年起，广州官方便召开会议，商讨山庄盘活方案，2015年还审查了规划细节，2016年更是启动开发新地块，用于安置1000多户业主。

然而，新地块的土地使用权早已易主，不再属于澳美地产，而是归到另一开发商名下。随着地价飙升，烂尾问题演变成开发商之间的土地权益争夺，双方僵持不下，最终不了了之。

经过漫长等待与多次希望落空，在中国官方“保交楼”政策的推动下，澳洲山庄终于等来转机。

去年8月，广州市在山庄附近出让一块住宅用地，明确用于安置房建设，预计可安置1342户业主。地块最终被知识城（广州）城投以底价8亿9000万元竞得，总建筑面积17万9000平方米，折合楼面地价约每平方米5000元。

广州中原地产项目总经理黄韬接受《联合早报》采访时说，澳洲山庄涉及复杂的历史遗留问题，仅凭业主的力量难以解决，须由政府介入来协调和判断。

澳洲山庄问题出现转机 土地价格翻10倍是关键

他指出，澳洲山庄问题如今能出现转机，关键在于土地价格翻了10倍以上，城投公司推倒重建仍有利可图。“如果地价还停留在20多年前的水平，那城投公司连最基本的开发成本都难以收回。”

与澳洲山庄仅一墙之隔，2015年开盘的一处高档住宅小区目前每平方米均价2万多元，前几年市场高峰时甚至突破3万元。此外，山庄正门口的广汕公路已升级为国道，地铁金坑站也于2019年正式开通运营，大大改善当地的交通条件。

作为从业近30年的地产界资深人士，黄韬对澳洲山庄有着特殊的感情，这是他1990年代刚入行时曾代理过的项目。每当驾车经过广汕公路，那片显眼的烂尾楼总让他心生感慨：“山庄荒废在那里，就像一块伤疤。”

黄韬认为，10年前应该更坚决、更有魄力地介入，而不是让业主苦苦等待。“这是很惨痛的一个案例，我们应当从中汲取教训……不幸中的万幸是，至少现在还能有转机。”

盲目扩张酿风险 烂尾楼循环上演

过去几年，烂尾楼伴随着中国楼市下行，在全国各地不断涌现。澳洲山庄的危机虽远早于这一轮房地产市场低潮，但它的发展历程，清晰勾勒出许多后期爆雷项目的营销和开发特征。

澳洲山庄采用了刚从香港传入中国大陆不久的预售制，以“全国首创20年免息分期”为噱头吸引工薪阶层：“首付三万八，月供四百八”就能拥有一套养老住宅。

为了招揽客户，开发商在广州市中心王府井百货打出巨幅广告，专车免费接送退休人士看房，还附赠山脚餐厅的招待餐。这套营销手法，后来也成为中国房地产商的惯用销售模板。

更致命的是澳美地产冒进的开发策略。原计划分六期开发的项目被改为同步推进，快速扩张导致资金链紧绷，为日后的烂尾埋下祸根。

这一切都发生在1992年邓小平南巡后的中国房地产狂潮中。当时，南方省份率先加快住房制度改革，数千亿资金涌入地产业，催生出中国改革开放后第一轮房地产热，也造就了第一批烂尾楼。

当时除了广州的澳洲山庄，海南的烂尾楼规模更为惊人。海南当时的人口仅占全国0.6%，却留下了占全国10%的积压商品房，烂尾楼超过600栋。

中国最近一次发生在2022年的大规模烂尾潮，除了受疫情延误工期、整体经济下行等因素影响，更暴露房地产行业深层的制度性缺陷。在长期监管缺位的环境下，开发商得以通过“高杠杆、高周转”模式激进扩张，最终酿成系统性风险。

官方“保交楼”政策推动下 烂尾楼得到一定程度缓解

彭博智库去年8月一份报告显示，中国仍有至少4800万套已售未建住房。据中国媒体估算，仅恒大留下的烂尾楼就达到162万套，涉及600万业主。

过去两年，在中国官方“保交楼”政策的推动下，烂尾楼问题得到一定程度缓解。官方数据显示，截至2023年底，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。

《联合早报》在澳洲山庄安置房现场看到，即使端午节当天，工地仍在紧张施工。几栋建筑已完成地基工程，部分楼体建至地面数层。六台塔吊同时作业，施工车辆往来频繁。一名建筑工人告诉本报，项目方要求“三个月内完成主体结构封顶”。

对于即将封顶的安置房，何永年满怀期待：“虽然现在生活好了，但搬进新房是更上一层楼。在我80岁之前能住进新房，那更是心满意足了。”

马敏庄则认为，再搬一次家过于折腾，到了实在要搬时，她打算搬回市区的暨南大学住。

87岁的退休教师李抑同样不愿离开。他2016年因原购房质量问题置换到山脚居住，又投入十几万元装修。“我花了那么多精力、那么多钱，搞得这么好，我就不住了？”

退伍老兵刘永广站在澳洲山庄烂尾楼斑驳的天台上，凝视着远处塔吊林立的安置房工地。（黎康摄）

安置房破土动工后，刘永广常驾车到山顶查看进度。经过27年的漫长等待和一次次维权，这是他最接近搬进新房的时刻。

站在高处俯瞰工地，他的目光中交织着欣慰与感伤：“终于等到了这一天……只是现在晚了一点，很多山庄老人都没能等到。”