男子组屋未满最低居住年限又购公寓设信托高庭拒批售屋申请 | 联合早报

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2025-06-12

男子购买转售组屋仅八个月，便通过信托方式为九岁的儿子购置公寓，违反建屋发展局条例。建屋局宽容处理，允许他保留组屋，并免除罚款，但要求四个月内处置公寓。

男子随后将公寓受托人改为侄儿，计划售屋并让侄儿代持收益至儿子年满21岁。不过，信托契约未授权受托人在儿子成年前出售公寓，因男子原计划让儿子未来入住或从租金中受益。

最终，男子转向高庭申请批准出售公寓，被法官驳回。

朱汉德法官认为，男子签署信托契约的行为，显然规避建屋局规定。

“法院不会支持明显旨在规避建屋局政策的申请……如果申请人获建屋局批准，可再次（向法院）申请。”

根据建屋局条例，转售组屋买方、配偶及核心家庭成员在五年最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP）内，不能购买私人住宅，包括以信托持有房产。

法官指出，这类申请一般由受托人提出。若出售符合受益人利益，且受托人同意，法院也通常会批准；但本案的背景复杂，情况特殊。

2018年11月，申请人穆罕默德·纳赛尔（Muhammad Naseer）以个人名义购买组屋。2019年7月，他为九岁儿子购置公寓，称为了确保儿子未来有住所，但其他两个孩子无公寓权益。

因儿子未成年，申请人设立信托，公寓租金归儿子所有。

一名熟悉房地产相关事宜的律师指出，这类信托的私人房地产因为登记在未成年人名下，所以无法申请银行贷款，一般都以全额现金支付。

购屋时公寓已有租约，申请人作为受托人管理租金。2020年4月租约期满后，申请人决定不搬入，继续出租至2023年6月。

2021年1月，住组屋两年多的申请人，因公司扩展迁居法国，全家随行。

他向建屋局申请出租组屋，当局同年11月回复：组屋须自住且不得在五年内购置私人房地产（包括信托持有），违规可能罚款或收回组屋。

建屋局最终宽容处理，准许申请人保留组屋且免罚，但须四个月内处置公寓，并提交相关证明。

2021年12月21日，申请人把受托人改为住在卡塔尔的侄儿，并向土地管理局提交相关资料。

隔年1月25日，侄儿签署授权书，授权申请人管理公寓事务。

2023年6月租约结束，申请人把公寓租给新租户。至2024年10月，约五年租金汇入他与儿子的联名户头。

申请人说，提款仅用于公寓相关开销及儿子教育生活费。儿子现年15岁，每年花费约6万7000元，已适应法国生活，计划在当地或欧洲深造。

申请人称无力继续供养，出售公寓所得将用以支付儿子开销，直至儿子21岁。

法官指出，申请人购入组屋后未满五年，便以信托方式为儿子买下公寓，显示意图规避建屋局政策。尽管受托人后来改为侄儿，但一个月后侄儿授权申请人管理公寓，实际仍由申请人掌控。

法官说，租金存入申请人与儿子的联名户头，部分提款标示为“商业开支”，申请人称为“误选”。

此外，他称租金只用于儿子，但没提交户头为正式信托户头的证据。

法官指出，联名户头不等于信托户头，除非符合相关条件。申请人也未提交建屋局支持申请的文件，因此法院不会支持这类规避政策的申请。

《联合早报》就纳赛尔是否上诉及后续行动等问题，向代表律师事务所Apex Law LLC查询详情；律所表示一向奉行不与第三方讨论客户案件或相关判决的政策，婉拒回应。

购买私人房地产之前，组屋屋主、配偶或基本住户应事先向建屋局咨询，切勿仅凭经纪或他人建议行事，以免因违反规定面临罚款，甚至失去组屋。

不愿具名的资深房地产律师建议，已有组屋的屋主和配偶，在办理私人房地产交易前，务必先向建屋发展局确认购房资格，确保符合法规。

财务规划公司Providend集团法律与合规主管张艺婷提醒，父母无论是以个人名义还是联名形式拥有组屋，都不得在五年最低居住年限（MOP）内，通过信托为子女投资并代持私宅，“这项限制也适用于列为基本住户（essential occupiers）的子女”。

张艺婷指出，组屋申购条款不仅限制屋主，也限制与买方组成核心家庭的登记住户，在最低居住年限内不得投资任何住宅物业，无论本地或海外。

根据《建屋与发展法令》，若屋主、配偶或授权住户在其他物业中获权益，建屋局有权强制收回组屋，或施加罚款代替。

另外，受访匿名律师也质疑案中申请人的信托契约，为何未包含“售卖权”条款，“如果有注明，就可避免后续争议，也不必闹上法庭”。

他指出，信托契约一般由专业律师草拟，通常列明受托人有权出售所持房地产。

“这是常规做法，除非客户特别要求不纳入。我常提醒客户，即使暂时不打算卖，保留此条款无妨。”　

张艺婷也说，因信托契约未赋予出售权，申请人只能求助法院批准出售公寓，“若契约含有出售权，这案件可能不会发生”。

她指出，法官认为申请人试图规避建屋局条例，拒绝批准出售，关键事实包括：申请人被侄子委任管理公寓、租金存入申请人与儿子联名户头，而侄子没为信托开设银行户头。

“法院明确表明，不会协助看似规避建屋局规定的申请。这与法院过去处理组屋信托所依据的规则一致。本案中，法官允许申请人在取得建屋局批准后，重新提出申请。”