REIT今年首季平均融资成本环比下降5% 三大房地产资产租金调升率下滑 | 联合早报

在今年第一季度预期运营业绩强劲支撑下，新加坡房地产投资信托（SREIT）的利息成本风险减缓。尽管租金调升（rental reversion）情况保持积极，但相比去年第四季，整体调升幅度有所下滑。

星展集团（DBS）星期五（5月23日）发布的报告指出，SREIT今年首季的平均融资成本环比下降5%。不过，房地产投资信托（REIT）管理公司在过去一年减少资本利得补贴，并以现金形式收取管理费，市场预计2025财年整体的派息收益率可能因此受到影响，从原先的6.1%下降至5.6%。

“虽然表面数字出现下调，但相比其他国家或地区的REIT市场，新加坡的收益率依然有吸引力，尤其在整体利率趋缓的环境下，更能凸显优势。此外，新元汇率稳定有望推动资金流入SREIT市场。”

星展分析师王家仪在报告也提到，不断变化的关税形势促使SREIT基金经理更加谨慎，而关税潜在影响似乎集中在工业和物流行业。

数据显示，今年首季的工业租金调升率为11%，比起上一季的17%，下滑六个百分点。办公楼和零售的租金调升率，环比下降超过两个百分点。

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信托转向现金支付管理费

王家仪观察到，信托越来越倾向以现金而非单位支付管理费。在2023财年，约45%管理费以单位支付，这一比率在2024财年进一步下降至41%。同时，有少数REIT大规模地转向全现金支付结构。

长期以来，以单位支付管理费是常见做法，可以缓冲大规模资产提升计划（AEI）带来的短期收入下滑，并且能够稳定派息。

不过，截至今年5月，近三分之二的SREIT交易价格低于净资产值（NAV），促使管理者更加关注单位支付可能带来的资产稀释效应，以及对净资产值的潜在影响。

“最近几个季度，许多REIT选择以现金支付更高比率的管理费，我们认为这有助于实现更可持续的派息收益率。”

SREIT前景仍受看好

报告还说，近几个月来，本地房地产投资信托板块的价格波动加剧，业绩出现明显分化。

“零售类SREIT今年迄今整体表现良好，目前平均收益率为5.5%，与新加坡10年期国债收益率相比，高出三个百分点。虽然此类信托收益水平具有吸引力，但投资者似乎正在寻找收益更高、前景更明朗和风险可控的投资机会。”

王家仪指出，一些大型、管理成熟的REIT，如丰树泛亚商业信托（Mapletree Pan Asia Commercial Trust）、丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）、丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）仍具备稳定的投资价值。

至于一些较小型REIT，如Elite英国房地产投资信托（Elite UK Reit）、ESR房地产投资信托（ESR-REIT）、升禧环球房地产投资信托（Starhill Global REIT）、大和房屋物流信托（Daiwa House Logistics Trust），这些信托的可持续收益率预计在7%至10%之间。

报告指出，SREIT的市账率（P/B）为0.83倍，处于低估状态。尽管增长可能放缓，但行业正朝可持续的派息策略迈进。