中国楼市转现售改革再推进 业内：短期难破资金链困局 | 联合早报

中国楼市量价齐跌态势之下，关于商品房预售制改革的呼声再起，现房销售制过去两周引起广泛讨论，部分地区更是抢先一步，提出全面推行现房销售。

受访业内人士和分析师指出，在当前的市场环境下，现售制将对开发商资金链提出更高要求，预计难以在短期内大范围推进。

彭博社5月8日引述知情人士报道，中国正考虑全面推广现房销售制度；一周后，河南信阳官方发布现房销售试行条例，在中国民间进一步引发“现房销售时代来临”的热议。

根据信阳市住房和城乡建设局5月13日发布的条例，官方按照项目开发阶段分类：对于已取得或新取得许可证的项目，需要在工程进度达到要求后，才可申报预售许可；而在文件印发后新出让土地开发的商品房，则将一律实行现房销售。

上海易居房地产研究院副院长严跃进接受《联合早报》受访时说，“一律实行现房销售”的表述分量很重，意味着信阳将全面推进现房销售，相当于取消了期房预售的模式，或售楼处看沙盘的形式，“本质是推进房地产发展新模式”。

延伸阅读

[中国多个省市传试点推行现房销售

](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_05_12_772548) [中国官媒：全面推行现房销售时机并不成熟

](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_05_19_797344) 严跃进指出，除了海南此前全面推进现房销售模式外，信阳是新一轮现房制度改革中首个全面推进现房销售制度的城市。

早在去年7月，中共二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》中，就将房地产改革作为未来五年中国各领域重大改革的主要内容。《决定》提出，加快构建房地产发展新模式，其中就包括“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。

中国国家金融监督管理总局局长李云泽今年5月进一步表态，提出加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场的稳定态势。

从市场来看，中国预售房比重近年来显著下降，现房销售面积呈上涨趋势。房地产研究机构克而瑞数据显示，预售房在新房销售中的占比已从2021年的约90%，降至去年的74%。

另一方面，中国国家统计局数据显示，去年中国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已达30.8%。

中国楼市量价齐跌态势之下，关于商品房预售制改革的呼声再起。图为上海市中心建筑群。（蔡家增摄）

分析：市场下行期暴露预售制风险

戴德梁行研究院副院长张晓瑞受访时指出，2021年一批高杠杆房企爆雷后，市场就开始注意到高周转模式的一些弊端。

她说，一方面，开发商通过预售持续投入到新项目中，有助于市场规模快速扩大；另一方面，因为监管不够精细，开发商的资金链压力越绷越紧，在市场上行时，开发商还能正常流转，但市场下行时，这些风险最终都会反映出来。

张晓端指出，当前重提现售制的背景是，整个市场供求关系发生了变化，而未来增量市场的规模还会收缩。“那么在增量的部分，是不是可以尽可能去降低一些风险，加大现售的比重？”

对购房者来说，张晓端说，现售明显的优势是房屋的质量可以直接看到，也可以规避楼盘烂尾的风险。

不过，现售模式对开发商而言，资金压力将大大增加。一名房地产资深业内人士告诉本报，以一个地块投入20亿元（人民币，下同，3.6亿新元）来计算，过去拿地后最快半年就能回款，现在要建成才有回款，这意味着年息5%的抵押贷款、税费都要由开发商承担。

他说：“这样开发商就必须拼命地赶，一赶质量肯定一塌糊涂……而且这些增加的利息成本、人工成本，最后买单的还是购房者。”

威廉博莱 （William Blair）新兴市场债券团队投资组合经理刘志伟受访时也指出，过渡到现售制可能导致开发商现金流问题。如果开发商无法获得银行贷款，就难以推动新项目。“这将降低行业风险，但也会显著限制房地产行业的增长潜力。”

官媒：全面推行现售制时机不成熟

中国住建部主管的《中国房地产报》5月18日发文称，现房销售试点工作早已在推进过程中，但目前全面推行现房销售的时机并不成熟，会给企业端造成更大经营压力，对土地市场也会产生一定影响。

张晓端也认为，转向现售制始终会是中长期的一个考虑，但目前政策方向不会有大的变化，也不会一刀切执行，投资属性较重的局部市场，或对整体市场影响较小的市场更可能被选为试点。