分析：增加执行共管公寓供应或“治标不治本” 应调整购房规定 | 联合早报

执行共管公寓（EC）近年需求旺盛，地段竞标价和平均尺价均屡创新高。今年首个EC项目淡滨尼晶莹轩开盘首日的平均尺价达到1766元，创下EC最高销售尺价。

为满足国人需求并稳定市场，国家发展部长李智陞星期二（4月1日）在社交媒体脸书上发贴文说，政府今年预计供应约2000个执行共管公寓单位，创近年EC的最高供应量。

受访分析师认为，EC市场升温来源于供需紧张、地价上涨，以及购房者潜在投资倾向等因素，增加地段供应或许短期内能稳定市场，但可能“治标不治本”。

他们也认为，在市场环境已显著变化的背景下，政府应考虑调整购房相关规定，以长期稳定EC价格。

橙易集团首席研究与战略总监孙燕清向《联合早报》分析说，数据显示，在过去两年里，EC销量都高于新推出单位数量，说明EC市场的供应一直无法满足需求增长，主要因为EC供应量过去两年明显减少。

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ERA产业主要执行官林东荣却认为，新EC售价往往取决于土地价格，若地段条件优越，发展商的竞争会推高地价。

数据显示，尽管新推出EC单位从2020年的少于1000个单位，在2022年几乎翻倍至近2000个单位，EC价格依然节节攀升。2022年推出的两个新EC项目——位于登加区的登丰嘉园（Copen Grand）和位于淡滨尼的景丽轩（Tenet）依然热销，当时平均尺价分别为1333元和1360元，创下它们所处地区的EC标杆。

应将EC最低居住年限增至10年

除了供应量，有分析认为，EC售价通常低于条件类似的私宅，让部分购房者认为EC升值潜力可观，以投资心态购入。这可能造成EC价格走高，政府或有必要做出调整以降低这类EC投资需求。

去年，EC就是转售利润最高的非有地转售私宅，部分项目的转售价，甚至能比买入价高出一倍。在扣除卖方印花税后，转售EC的平均毛利三年增长65%。

大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣说，政府对EC转售的相关规定已经很长时间没有更新，但市场已经有明显更迭。

因此，如果想长期抑制EC市场过热，政府应考虑对调整EC规定，让它更接近优选（Plus）和黄金（Prime）地段的预购组屋（BTO）要求。

政府2023年宣布将新组屋地段分类出售，即标准（Standard）、优选和黄金地段，对地段更好的组屋实行更严格的转售限制，避免买家不公平地获取暴利。

麦俊荣说，只有从根源上让EC属性更接近组屋，才能有效避免购房者投资情绪高涨，进而较长久地稳定EC市场。“在某种程度上，EC价格是非有地私宅市场的‘底线’（floor price）……如果EC涨价趋势没有放缓，这也将推动整体私宅价格上涨，楼市继续升温。”　　　　

世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究部主管宋明蔚也提出类似看法，她说：“应该将购买EC的最低居住年限（MOP）增加到10年，以匹配黄金地段的组屋转售规定。”

提高EC收入上限将助涨需求

另一方面，距离最近一次政府上调购买EC的家庭月收入上限已快有五年之久，有购房者表示，如今1万6000元已经很难承担新EC售价，应该考虑上调。

宋明蔚却认为，提高收入上限意味着购房者群体扩大，只会进一步助涨需求。

林东荣说，即便现在收入上限设定在1万6000元，买家热情并没有减退。如果提高EC收入上限，发展商可能把买家较高的购买能力计入定价中，将更高的地价成本转嫁给买家，这最终会导致EC价格继续上涨。

孙燕清建议，政府或可考虑调整每月偿还贷款比率（MSR），来影响购房家庭能获得的贷款金额。