社论：缩小房价负担能力的认知落差 | 联合早报

最新的预估数据显示，今年首季新私宅以及转售组屋的价格涨势，出现放缓的迹象。私宅价格环比上涨0.6%，低于去年第四季的2.3%；组屋转售价环比增长1.5%，低于去年第四季的2.6%，也是过去五个季度内最小的增幅。

这得归功于政府在房地产供应方面所作出的努力。冠病疫情耽误建筑工程，导致7万多户申购者无法如期获得组屋。在预购组屋供不应求的情况下，转售组屋以及新私宅的价格急速上涨。百万元组屋的转售应运而生。

政府双管齐下，从供应及需求下手。自2021年12月以来，政府推出四轮降温措施，以抑制房地产需求。这包括调低组屋房贷与估值的比率，以及规定私宅业主在脱售私宅后，须等待15个月，才可购买转售组屋。

另一方面，政府加速组屋的建造步伐，在上个月完成所有在疫情期间积压的92个项目。它也通过售地计划，逐步增加私宅与执行共管公寓的供应量，并推出更多预购组屋与剩余组屋。此外，它通过政策指引，提前宣布未来几年预购组屋的供应量，以避免恐慌抢购以及房价失控。

尽管如此，在过去几年，房价仍然急速上涨。截至2024年，非有地私宅价格与2019年疫情前相比较，上涨近36%。同期，转售组屋价格上涨50%。

房地产市场环环相扣，转售组屋、新私宅以及预购组屋的价格相互推高。一些不想等待太久的购房者，放弃预购组屋，转向转售组屋，推高转售组屋的价格；一些私宅业主脱售私宅套现，转向转售组屋，使百万元组屋的成交量上升。组屋成为可获厚利的投资工具，推高预购及转售组屋的需求，使年轻一代或是没有富裕家长支持的申购者，对购房的负担能力，感到焦虑。

政府意识到坊间对房价的观感与担忧，不厌其烦地提出许多数据，说明组屋是绝大多数国人都负担得起的。

首先，它一再指出，在首次购买转售组屋的买家当中，有八成是用公积金支付房贷，不需要动用现金；其次，百万元组屋只占转售组屋总量的极小比率；另一方面，在组屋定价方面，虽然转售组屋价格是参考的标准之一，但是政府根据国人的收入与负担能力，给予大量折扣与津贴。

国家发展部长李智陞指出，购房者的心理是导致转售组屋价格上涨的原因之一。他说，百万元组屋转售只是一小部分，但导致一些购房者的恐惧，也使卖房者推高要价。他多次警惕买房者，房地产市场有周期，高价买房及房贷过高者，在房价下跌时，将首当其冲。

尽管供应开始增加，但跟不上积压的需求。房地产市场依然红火，私宅与执行共管公寓地段的投标价，屡创新高，今年首季百万元组屋的成交量估计达334宗，再度刷新纪录，占总体交易量的5%以上。

在本地，不论私宅或组屋，不仅提供住所，也是投资保值的工具。此外，政府配合人口结构改变的趋势，放宽单身人士申购组屋的要求，加大房屋的需求。

另一方面，冠病疫情以来，房价没有经历显著的调整，加深买房者对房价只升不跌的观感。此外，收入的提高以及投资渠道匮缺，也使房价有相当大的上升动能。购房者对负担能力的焦虑，挥之不去。

在本地，房地产是许多国人最大或甚至唯一的资产，并与退休保障捆绑在一起。政府必须在拥屋者对资产增值的期望，以及购房者对可负担房子的诉求，求取动态的平衡。

除了增加供应稳住房价，政府应在心理层面上，继续确保购房者真正感受到组屋是买得到及买得起的。缩小房价负担能力的认知落差，有助于减少恐慌抢购及房价失控，稳定社会人心。