发展商股本回报率不理想 星展：可设房地产投资信托 | 联合早报

新加坡上市房地产发展商股本回报率（ROE）不理想，星展集团（DBS）研究认为，发展商要最大化回报潜力，可以把资产打包推出合订证券（stapled security），或设立房地产投资信托（REIT）。

星展集团房地产研究主管陈伟祥发布的行业研究报告指出，本地上市发展商的股本回报率，若仅维持中高个位数，也就是低于市场预期的10%，股票恐面临市账率（P/B）折价。这也导致投资者买入发展商股并持有的策略面临挑战。

陈伟祥在报告中坦言，尽管本地上市发展商近年都有增派股息，对股价的影响往往是短暂的。高回报的发展商就算受投资者青睐，收获的评级上调只是一次过的。星展认为，发展商得重新评估资本结构，才可能推抬总体回报率，进而推动更持久的估值提升。

“其中一种可行的增值策略是剥离非核心资产，并把资本返还给股东，从而达到‘更高的股权效率’，也提高回报和估值。”

本地上市发展商也能将稳定资产分拆为房地产投资信托来释放价值，或重组成合订证券，使得旗下股票的回报潜力最大化。发展商若想维持对资产的掌控，可考虑合订证券信托。

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](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_03_24_747868) 这种重组方式至少能将发展商估值提高20%，但取决于住宅项目和投资房地产的比重，因为投资者对发展商和房地产投资信托的估值基准不同。

陈伟祥认为，华业集团（UOL Group）是有潜力设立房地产投资信托的发展商之一，国浩房地产（GuocoLand）、香港置地（Hong Kong Land）以及和美置地（Ho Bee Land）推出REIT或重组成合订证券的可行度更高。

分析：成败取决于市场情况

过去三年多来本地都没能迎来新的REIT挂牌。新加坡金融管理局证券市场检讨小组2月出台第一轮证券市场振兴措施，包括总值50亿元证券市场发展计划（Equity Market Development Programme），为的是让本地股市活络起来，包括吸引首次公开售股。

东方汇理财富管理亚洲首席策略师陈达德认为，本地上市发展商推出房地产投资信托，也仰赖市场情况。

陈达德答复《联合早报》采访时说：“左右这种重组成效的潜在因素，包括市场情况，如供需、竞争、利率等。”

陈伟祥也认为，过往两年的利率环境大幅舒缓，新元隔夜利率（SORA）下滑到2.3%至2.4%，预料还会进一步下修，因为美国联邦储备局今年或降息两轮。相较于一年前，发展商的利率已减少约一个百分点，因此今明两年的项目赚幅有望超越预期。

尽管本地上市发展商持有成熟且稳定创造营收的资产，能通过重组推动回报最大化，不过受访分析师认为，估值、治理、法规都是重组将面对的挑战，可能使得发展商却步。

陈达德指出，估值需综合考量数项资产的价值，就会让估算合理市场价值变得复杂，进而影响股价。

FSMOne新加坡研究及投资组合管理部研究分析员陈秋伊答复《联合早报》询问时说，在合订证券的架构内，房地产发展实体和REIT分别有自家的管理和战略目标，这需要良好的治理框架，不然可能出现管理权稀释和冲突问题。

陈秋伊说：“新加坡也对合订证券施加了具体监管要求。发展商必须确保合规并优化税收效率，否则将招致法律纠纷及合订证券的财务可行性。”