债务规模再扩大 中国房企迎来新一轮化债大潮 | 联合早报

中国官方努力稳楼市的当下，债务问题仍是压在中国房地产企业头上的一座大山。

房地产研究机构克而瑞数据显示，今年中国房企债券到期规模将达到5257亿元（人民币，下同，967亿新元），比去年的4828亿增长近9%。

据光大证券统计，不考虑回售，今年前三季房企境内外到期债券规模达5487亿元；其中第二季债务压力较大，达到1929亿元。

庞大的债务压力，导致今年以来违约房企数量大幅增加。投资分析软件DM查债通数据显示，截至1月16日，已有至少80家房企出现债券逾期或债务管理事项。

这一数字已趋近过去近四年违约房企数量总和。据标普全球（S&P Global）统计，2020年至去年4月，在境内、境外发生违约的房企数量分别为59个和49个。

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虽然与中国楼市上升期动辄上万亿的债务规模相比，今年房企面临的债务规模已大幅缩减，但在销售仍未回暖的背景下，房企现金流持续承压，债务压力仍然较大；与此同时，已经进行债务重组的企业，依然面临再次违约的风险。

中国房企债务问题如何收尾，不仅关系到官方的“保交楼”目标能否达成，涉险房企如何在楼市下行期退场，也牵动着中国房地产业的未来发展。

戴德梁行研究院副院长张晓端接受《联合早报》采访时研判，从官方的政策、金融机构的联动，以及房企的化债动作来看，下阶段债务对市场造成的风险预计会小于前一阶段。

自去年下半年以来，中国官方通过“白名单”、收购存量商品房、专项债扩围等多项举措，引导商业银行提供金融支持，为房企注入流动性。官方数据显示，截至今年1月22日，房地产白名单项目贷款金额已达5.6万亿元。

今年的政府工作报告也提到，发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，“有效防范房企债务违约风险”。

张晓端指出，这一系列动作让市场看到一些降低行业债务风险“比较明确的路径”，但很多政策还在探索过程中，显示出效果仍须一个过程。

上海易居房地产研究院副院长严跃进受访时指出，防患化解房企债务是一项长期工作。

严跃进认为，如果企业能做好保交房，销售数据就能改善，进而便能“实实在在对偿债带来比较好的支持”。

本轮房企债务重组转向削债

另一方面，今年以来，部分房企债务重组已取得进展。据克而瑞不完全统计，截至2月底，已有59家涉险房企披露债务重组或破产重整进展，其中14家已全部或部分完成债务重组。

与过去通过展期，以时间换空间不同，本轮房企债务重组策略转向削减债务，具体方式包括折价购回、债转股等。例如，今年1月完成10笔债券重组的房企融创，便是通过削债方案，将总规模154亿元的债务削减了一半以上，成为首家成功削减境内债务的中国房企。

新加坡管理大学李光前商学院副教授傅方剑受访时指出，通过与债权人协商削减债务，或将债务转换为股票的债转股，都是一个行业收缩时正常的金融工具。“企业碰到困难，行业又是下行期的时候，债主必须得认清现实。”

他说，中国目前有资质的房企有9万多家，但从经济学供给和需求平衡的角度来看，中国人均住房面积已经不低，未来可能不再需要这样多房企，因此自然会有一部分退出市场。

中指研究院数据显示，2021年至2024年间，中国千亿以上和百亿以上房企数量均大幅缩减，其中千亿以上房企从2021年的41家缩减至去年的11家，百亿房企则从158家减至86家。

傅方剑说，房企因为债务问题退出市场，“必然有一个痛苦的过程”，会产生坏账，债权人、投资者会承受一定损失，购房者也可能碰上烂尾楼；官方目前的保交楼政策，实际上是保障了购房者的利益。

学者：房企债务不会发展成黑天鹅事件

从销售端来看，中国国家统计局星期一（3月17日）发布的最新数据显示， 2月70城新房价格同比下跌4.8%，跌幅较1月略有收窄。一线城市新房价格环比上涨0.1%。

张晓端说，一线城市通常反应更快，这部分市场呈现好转迹象，可能会比较长效地支撑起整个行业债务风险的缓和。

傅方剑也认为，最新销售数据虽未出现强力反弹，但交易量和价格基本稳定下来，整体来看达到楼市止跌企稳的效果。

至于房企债务是否会带来市场性的金融风险，傅方剑认为，债务到期可以预测和摸清排查，不至于发展成黑天鹅事件。

他说：“中央经过多轮摸排，房企债务应该都已在计算之内，预计接下来会通过各种途径软着落，不会出现前几年恒大风声鹤唳的情况。”