科学园里首个新私宅项目 总容积率从4.1降至2.9 | 联合早报

凯德发展为了在科学园通道71号建造私人住宅，申请将商业园用地改为住宅用途，推出私宅项目“风之林”（Lynden Woods）。这也是科学园里首个私宅项目。

在这项目中，凯德发展（CapitaLand Development）还反其道而行，向市区重建局提出申请把总容积率（GPR），从4.1降至2.9，一反一般发展商争取更高容积率的做法。

风之林位于科学园里 价格未必便宜

受访学者和分析师说，科学园与市中心私宅性质不同，因此较低容积率和楼层的私宅项目反而更理想。另外，私宅价格取决于项目的特质和地点，即便风之林位于科学园里，它的价格未必会便宜。

凯德发展是新加坡科学园（Singapore Science Park）的主发展商和运营商。它计划在科学园通道71号，建造一栋24层楼，340个单位的私宅项目——风之林。项目原本的容积率为4.1，但凯德发展近日向市建局申请降低容积率至2.9。

在一般情况下，容积率越高意味着发展商可以盖更高的楼，建更多单位。因此在改建项目时，发展商往往都会向当局争取更高容积率。像凯德发展这样申请调低容积率，属于相当罕见的情况。

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高建筑在科学园区不受欢迎

针对申请调降容积率一事，凯德发展发言人在回答《联合早报》的询问时说，由于不再需要原本预留作为服务道路的部分土地，在并入已规划的项目后，土地面积从0.7公顷增加至1.03公顷（1万零300平方公尺），总容积率得相应调低。

发言人强调，住宅项目的总楼面面积（GFA）和可建筑单位数量保持不变，私宅的原有设计与构想也不受影响，仍然按照计划进行。不过这意味着，风之林的买家能享受到更宽敞的公共区域和设施。

新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富接受《联合早报》访问时指出，发展公寓需要为设施和开放空间预留土地。“鉴于建筑覆盖面的限制，可能无法达到4.1的总容积率，除非建造非常高的建筑，但与市中心不同的是，高建筑在科学园区并不受欢迎，因此，2.9容积率会更理想。”

程天富举例说，科学园附近的鑫悦府（Normanton Park），最高楼层也是24层，但项目的土地面积更大（6万1400平方公尺），容积率也只是2.1。

科学园目前面临其他商业园竞争

据记者观察，在市区重建局网站，不时会看到政府部门或发展商，提出更改用途的申请。另外，政府每五年审查发展总蓝图的时候，也会根据未来用地需要、实现特定地区的规划愿景而做出土地用途或容积率更改。

合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德受访时说：“一般来说，土地用途更改是为集体出售铺路，也可以是因为发展商决定重新发展所持有的资产，而要求更改用途。”

他跟着指出，近年更改用途的地段包括：商住两用的加东商业中心（Katong Plaza）改建为酒店、裕廊东裕冰坊（JCube）从原先的商业用途，改为一楼有商业空间的住宅项目聚鼎（J’den）。

程天富说，房地产发展商一般会申请为“褐色地段”更改用途，如增加总容积率和更改用途，或是两者兼具，再重新发展为更高密度的用途。

褐色地段一般指那些已经发展工业或商业用途，但遭弃置、使用不足、或有潜在污染风险的地段。

宜迪产业咨询（ETC）总裁沈振伦告诉《联合早报》，科学园在上世纪90年代和2000年前后相对成功，目前面临其他商业园，如纬壹科技城（one-north）、丰树商业城（Mapletree Business City ）的竞争，租赁倍具挑战。

根据裕廊集团（JTC）的数据，去年第四季商业园的空置率达22.1%，比第三季21.2%，高了0.9个百分点，也比2023年同期高0.5个百分点。

沈振伦说：“总的来说，发展商希望达到地段的最高和最佳用途。在科学园建造私宅，不仅能让居所更靠近工作场所，也使发展商更有信心，在科学园营造有利于零售的环境，因为人流能支持餐饮业生存。”

科学园靠近金文泰 价格具竞争力

至于在科学园区里的私宅价格定位，沈振伦说并不见得会便宜，因为商业园用途地段的地契是60年，要发展私宅便必须延长地段地契年限，发展商因此必须支付一笔不动产增值税（betterment levy）。

他也说：“私宅的价格取决于项目的特质和地点，由于风之林地点靠近金文泰，因此价格还是具竞争力。在科学园买房地产的多是对租赁市场有信心的投资者。” 

李思德说，士岭坡（Slim Barracks Rise）原是白色地段，在改为住宅用途后，当地的私宅价格与市场走势相符，买家反应也不俗，所以可以期待其他项目也能如此。