美联储降息预期加快 S-REIT或受益 | 联合早报

美国最新通胀数据低于预期，以及市场对经济衰退担忧加剧，市场预期美联储可能会加快降息步伐，新加坡房地产投资信托（S-REIT）可能因此受益。

在美股因经济衰退担忧而在本周继续下跌之际，iEdge新加坡房地产投资信托指数（iEdge S-REIT Index）连续四个交易日上涨，截至新交所星期四（3月13日）的最新更新，涨幅达到3.8%。

摩根大通本周发布报告称，随着美国经济衰退风险升至40%，美联储今年可能至少降息两次，这将使S-REIT借贷成本下降，带动股价上涨。

摩根大通预计，S-REIT的股价今年有望较去年9月的高点上涨15%。

美国星期三（12日）发布的2月整体和核心通胀均低于预期，美国10年期国债收益率从年初的4.8%已下滑至4.3%左右水平。

延伸阅读

[分析：房地产投资信托增长潜能高 投资者应趁低吸纳

](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_01_31_736305) [分析：S-REIT今年有望复苏 工业和办公楼信托潜质高

](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_01_16_733384) 野村证券分析师在最新报告中，建议投资者从新加坡银行股转向REIT。“假设美国经济衰退的担忧加剧，美国10年期国债收益率随之下降，我们认为REIT有可能在战术上优于银行。”

辉立Nova分析师林知霖接受《联合早报》访问时指出，近几周，随着美国总统特朗普关税政策不断反复，关于经济衰退的讨论升温。市场目前预计今年降息次数可能高达三次，而今年早些时候预计仅降息一次。

他说：“REIT通常与利率及债券收益率呈反向关系，因为利率下降时，REIT可能从几方面受益：一是融资成本下降，二是REIT的股息收益率相对债券收益率更具吸引力，从而吸引更多资金流入，三是利率下降通常会导致REIT资产的资本化率降低，推高房地产估值。”

新加坡兴业银行股票研究副总裁维杰（Vijay Natarajan）受访时说，对REIT持谨慎乐观态度。“在经历三年不佳表现后，2025年将是REIT的复苏年。尽管考虑到特朗普关税威胁带来的不确定性，以及由此引发的经济衰退可能性，复苏之路可能会比较坎坷。”

REIT估值便宜 证券分析机构给出增持评级

星展集团研究、中国银河国际证券、新加坡兴业银行等机构近期都对REIT给出增持评级。

星展集团研究在本周的报告中说：“对美国及全球经济增长前景的担忧，使得基准利率下行，促使资金流向REIT这类避险资产。”

报告指出，目前REIT估值仍具吸引力，市账率（P/B）为0.83倍，历史数据显示，这样的估值水平下，未来一年回报率通常较为可观。

维杰也指出：“从估值来看，REIT并不昂贵，交易价格接近疫情期间的低点。今年大多数REIT的融资成本可能达到峰值，从而为未来几年的每单位派息（DPU）提供稳定性和增长潜力。”

FSMOne新加坡研究及投资组合管理部研究分析员陈秋伊说，如果美国经济状况恶化，美联储可能会更快降息，这将对REIT有利。“至于REIT现在是否是一项好的投资，尽管估值似乎很有吸引力，但选择仍然至关重要。资产负债表强劲、资产质量高、分配稳定的REIT可能带来好机会。”

选股方面，星展集团研究的首选是凯德综合商业信托（CICT）、星狮地产信托（FCT）、吉宝房地产信托（KREIT）、丰树工业信托（MINT）、丰树物流信托（MLT），以及百汇生命产业信托（PLife）。

中国银河国际证券推荐凯德腾飞房地产信托（CLAR）、吉宝数据中心房地产投资信托（KDCREIT）、凯德综合商业信托，以及星狮地产信托。

兴业银行则推荐凯德腾飞房地产信托、凯德综合商业信托、吉宝房地产信托，以及宝泽亚太房地产投资信托（AIMS APAC REIT）。