分析师：房地产需求获支撑 短期内推降温措施可能性低 | 联合早报

自去年11月新加坡私宅市场转趋火热后，市场上关于政府可能再次介入的声音甚嚣尘上。然而，分析师普遍认为，当前市场需求受到基本面因素的支撑，尚未形成泡沫，因此短期内实施降温措施的可能性较低。

去年11月，本地新非有地私宅市场破天荒地在一个月内推出2871个单位，卖出2560个，使到去年整年，不包括执行共管公寓（Executive Condominium）在内的新私宅推出量达6647个，销售量达6469个单位。

这波销售热潮延续至今年，多个新私宅项目在开卖首个周末表现不凡：艺景峰（The Orie）卖出86%、PARKTOWN Residence卖出87%， 而逸泰·雅居（ELTA）和Bagnall Haus也分别在开售第一个周末售出65%的单位。

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询执行董事张敏璋在接受《联合早报》访问时说，当前所看到的热烈反应，主要是因为新私宅的定价较为亲民。

“一个新项目开售的首个周末，通常会在一定价位上卖出约70%的单位，以让发展商有30%的缓冲，可以在未来几年继续销售，利用机会调高价格来使利润最大化。”

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受访分析师普遍认为，政府不会仅因项目的热销而立即采取干预措施。

张敏璋说：“若某个中央区以外（OCR）的新项目中位数价格，比上一个新推出项目高出10%至15%，且在首卖周末几乎售罄，那政府再干预的可能性就会增大。”

降不降温 也要参考其他经济指标

橙易集团（OrangeTee Group）首席研究与战略总监孙燕清也说：“政府会观察其他经济指标，如私宅价格的上涨速度是否超过经济增长、是否出现高度借贷及投机行为等。目前，由于已有降温措施，投机行为和过度借贷现象尚未严重。”

合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德则认为，过去几个月的强劲需求受基本面因素的支持，如个人和家庭财富激增和利率下降。

李思德指出，2020年至2024年之间，每年新私宅的需求大约是8600个单位，在此前的五年，每年的需求量为8937个。尽管实施了几轮的降温措施，新私宅的需求仍保持平稳。

他对比了650至900平方英尺单位的价格中位数与家庭收入中位数后，发现2010年的比率是13.8，2024年的比率为13.4，显示了新私宅的可负担性变化不大。

李思德说：“2010年第三季至2024年第三季，本地家庭的货币和存款大幅增长了157.6%，这使得许多家庭负担得起购买私宅。”

若环比涨幅达3%或以上 政府或介入降温

新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富受访时指出，如果今年第一季度私宅价格指数出现强劲增长，并且环比涨幅达到3%或以上，且没有放缓迹象，政府可能会考虑介入市场降温。

若政府决定再度实施降温措施，程天富认为，提高新加坡公民和永久居民购买第二套私宅的额外买房印花税（ABSD）将有助于遏制投资需求，而总偿债率（TDSR）框架则对控制自住型的私宅需求更有效。

孙燕清也认为，政府可能会进一步收紧贷款与估值比率（LTV）和总偿债率，以应对贷款利率下降带来的高价购买行为。

她说：“任何降温措施都会对整个市场产生影响，包括建筑、广告和媒体等相关行业，因此实施额外措施的决策必须谨慎。”

张敏璋认为，如果政府决定推出降温措施，可能会选择在今年上半年晚些时候或下半年出台。他认为，现行的ABSD政策已经有效阻止了买家购买超过一个私宅，更严格的总偿债率可能会更加有效。

李思德说：“有关降温措施的讨论可能会引发市场恐慌，导致买家因担心未来的政策干预而出现恐慌性购房行为。”