私宅大卖股价七年跌六成 陷“夺权门”的城市发展怎么了？ | 联合早报

1）城市发展相对其他发展商表现如何？

从2018年郭益智上任城市发展总裁来，公司股价跌去58.9％。

如果看同时期的表现，多只本地发展商股也都是下跌。譬如，星狮地产（Frasers Property）跌幅达59.6％，永泰控股（Wing Tai Holdings）下跌48.3％，新加坡置地集团（Singapore Land Group）跌42.9％，和城市发展市值相近的华业集团（UOL）跌37.9％，国浩房地产（Guocoland）跌35.3％。

凯德投资（Capitaland Investment）2021年9月重组后交易，跌幅至今达20.3％。

多数发展商的市账率（price-to-book ratio）处于0.3到0.4倍，是过去10年来的最低水平。

若是看股本回报率（ROE），根据新加坡交易所网站资料，城市发展为2.09％，星狮地产仅1.58％，国浩房地产为2.35％，华业集团和凯德投资稍高于3％，一些中小型发展商更是出现负股本回报率。

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[郭令明指郭益智“夺权”案 今早展开审前会议

](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_03_04_743382) [城市发展问题或不止“夺权门” 专家建议转向轻资产模式

](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_03_05_743589) 如此看来，买房地产股的回报率，还不如投资六个月国库券（T-bill）。

2）新加坡私宅尺价屡创新高，为什么发展商股价还那么糟糕？

华侨银行固定收益研究分析师黄宏渭解释，这是因为新加坡发展商面对建筑成本高涨的问题。另外，它们业务多元化，私宅价格大涨，对它们的整体盈利影响没那么大。

此外，FSMOne新加坡研究及投资组合管理部研究分析员陈秋伊说，多年来，政府实施了多项房地产降温措施，旨在抑制投机性质买房，确保房地产价格可持续增长。这些措施抑制了需求，导致房地产市场表现低迷。

例如，2023年4月，额外买方印花税（ABSD）税率的提高，导致发展商股价显著下跌，其中城市发展下跌达6％，华业集团下跌5.29％。

利率上升，也导致发展商和买家的借贷成本上升。据报道，2023年10月，银行向高杠杆房地产发展商收取的贷款利率为5％至6％，导致整个行业的股价下跌。

3）中国楼市疲软，成了发展商的致命伤？

城市发展在中国投资协信远创栽的跟头，使得它2020财年出现巨亏。其实，除了城市发展，一些其他发展商在中国的投资也遭遇下滑。

凯德投资最近发布业绩时透露，去年，在中国录得逾3亿元的公允价值损失（fair value loss），使总损失达1亿7900万元。集团去年宣布，到2028年将中国资产比例减少到10％和20％之间。业绩报告中，这目标调整为15％至20％之间。

截至去年12月底，凯德投资管理的基金26％在中国，是仅次于亚细安的第二大市场。

根据FSMOne.com整理的资料，国浩房地产有12％的业务在中国。公司最近公布业绩时说，中国持续面临经济挑战，中国房地产市场也仍然充满挑战，公司将继续争取销售库存。

除了中国市场，新加坡发展商也进军澳大利亚、英国、美国以及亚细安市场。

星展集团研究房地产研究主管陈伟祥指出，由于新元强劲，大多数海外收购是针对特定资产，因此对大举进军海外的发展商来说是不利的，尤其是进军英国、澳大利亚和欧洲的发展商，这些市场利率相较于新加坡和亚洲急剧上升，压缩了回报率，也导致资产贬值。

陈秋伊说，这也凸显了海外发展相关的风险，包括陌生的监管环境和市场动态。

不过，陈伟祥仍看好长期范围内资产多元化对新加坡发展商的表现做出贡献。

4）分析师说城市发展太重资产，什么是轻资产和重资产战略？

轻资产战略指的是，公司减少自身所持有的资产，转而管理第三方拥有的资产，从而赚取比较稳定的经常收入（recurring income）。

相对而言，房地产开发业务本身酝酿期长，是需要较长回收期的耐心资本（patient capital），这方面的营收进账往往波动较大。

新加坡兴业银行（RHB）分析师维杰（Vijay Natarajan）说，评估一家发展商是否重资产，还是轻资产，可以看负债率。城市发展包括投资房地产公允值在内的净负债率（net gearing），从2022财年的51％上升到2024财年的69％，同时期，华业集团（UOL）的净负债率从26％下降到23％，凯德投资（Capitaland Investment）从52％降低到39％。

城市发展其实多年前已展开基金管理业务，2014年和美国私募投资公司黑石（Blackstone）推出15亿元的投资平台，借此循环资本。

但由于海外市场环境具挑战，城市发展的基金管理业务增长欠佳，例如2021年至2022年，集团推出英国商业房地产投资信托的计划受挫。

分析师认为，走轻资产路线，把部分资产私有化，有助于城市发展改善估值。

5）发展商股票的展望如何？

大多数分析师都认为，2025年的情况会好得多。

陈伟祥认为，最近各家发展商发布的业绩没什么意外，但对华业集团提高股息感到惊喜。

他说，即使是像凯德投资这样的房地产投资管理公司，也派发了更多股息（包括派发每股0.031的凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）单位作为特别股息），并提高派息率。“虽然只是一小步，但我们很高兴看到发展商努力通过提高股息来回报股东，我们希望来年会有更多这样的举措。”辉立证券研究高级投资分析师刘淼淼说，新加坡新私宅项目的认购率仍保持稳定，反映新加坡的需求强劲。例如，淡滨尼北的大型综合发展项目Parktown Residence推出时，就卖出87％。而城市发展在大巴窑打造的艺景峰（The Orie），今年初在推出首周末就卖掉86％。这反映了组屋升级者和国内买家的持续需求，缓解了市场的广泛不利因素。这个99年地契项目由城市发展、星狮地产（Frasers Property）和日本积水住宅（Sekisui House）联合发展，售出单位的平均尺价达2704元，创大巴窑新高。

去年10月，由城市发展集团发展的兀兰项目景林嘉园（Norwood Grand）在推出首周也卖出84％，平均售价为每平方英尺2067元。

维杰说，在运营方面，城市发展集团在新加坡的投资组合继续表现强劲，海外市场也趋于稳定。酒店业在过去两年强劲表现之后，增长预计将趋于正常化。