城市发展问题或不止“夺权门” 专家建议转向轻资产模式 | 联合早报

陷入董事会内讧的城市发展若要恢复投资者信心，除了解决纠纷，还要有更清晰战略，如加速转向轻资产业务模式。

在郭令明父子陷入“夺权门”前，城市发展的股价已遭遇滑铁卢，2月初股价触及5.01元低点。这虽高于2009年全球金融危机期间的低点，但若以重估净资产值（RNAV）折扣来看，估值实低于2009年。这意味，除却父子纠纷，城市发展本身面对更根本的问题。

新加坡兴业银行（RHB）分析师维杰（Vijay Natarajan）提出，城市发展要释放价值的一个选择是，把部分资产私有化，转向轻资产（asset-light）战略。

轻资产战略指的是，公司减少自身所持有的资产，转而管理第三方拥有的资产，从而赚取比较稳定的经常收入（recurring income）。

相对而言，房地产开发业务本身酝酿期长，是需要较长回收期的耐心资本，这方面的营收进账，往往波动较大。

延伸阅读

[郭令明指长子郭益智“夺权”案 下月11日展开内堂庭讯

](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_03_05_743549) [掌控最大股东丰隆投资控股 郭令明三堂兄弟或左右城市发展控制权

](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_03_04_743338)

看负债率评估发展商是否轻资产

维杰告诉《联合早报》，评估一家发展商是否重资产还是轻资产，可看负债率。

城市发展包括投资房地产公允值在内的净负债率（net gearing），从2022财年的51％，上升到2024财年的69％，同时期，华业集团（UOL）的净负债率，则从26％下降到23％，凯德投资（Capitaland Investment）从52％降低到39％。

其实，城市发展多年前已展开基金管理业务，2014年和美国私募投资公司黑石（Blackstone）推出15亿元的投资平台，借此循环资本。

维杰说，但由于海外市场环境具挑战，城市发展的基金管理业务增长欠佳，例如2021年至2022年，集团推出英国商业房地产投资信托的计划受挫。

轻资产有助城市发展改善估值

分析师认为，走轻资产路线，或有助于城市发展改善估值。

星展集团研究房地产研究主管陈伟祥在与《联合早报》的访问中说：“我们之前提出，轻资产战略是发展商未来的新方向，必须重新审视传统的买入并持有战略模式。（多年）低利率环境下，资产价值升值空间已到头。投资者的预期发生变化，他们大多希望获得股息和回报，轻资产化是我们认为能带来更高估值的方法之一。”

凯德投资（前身为凯德集团）自2021年进行历来最大重组计划，把房地产开发业务私有化，同时把投资管理平台和旅宿业务整合，让集团能专注投资管理业务，加速扩大轻资产且资本效率高的业务。

在本地第二上市的香港置地（Hongkong Land）去年10月宣布战略调整，将专注亚洲门户城市的投资房地产，不再建设销售型（build-to-sell）住宅发展业务。

陈伟祥说，这个战略不一定适合所有发展商，但考虑到凯德投资和香港置地股价的积极反应，发展商应考虑。

FSMOne新加坡研究及投资组合管理部研究分析员陈秋伊指出，吉宝（Keppel）以及凯德旗下的雅诗阁（Ascott），在走轻资产路线后，都取得不错成效。

维杰也建议城市发展考虑把重资产的长期业务私有化，把轻资产、收益为主的业务继续挂牌，可能会提升股本回报率，取得更好的市场估值。

辉立证券研究高级投资分析师刘淼淼则提醒说，轻资产策略的效果参差不齐，这个战略把资本分配到房地产基金管理和酒店所有权等临近业务，可能稀释短期回报，但可提高长期经常收入。

发展商海外业务参差不齐

城市发展近两年面对的一大问题还包括，中国和英国海外业务受挫。

至于新加坡发展商拓展海外业务到底是否有利于盈利，陈伟祥认为这很难说，由于新元强劲，大多数海外收购是针对特定资产，因此对大举进军海外的发展商来说是不利的，尤其是进军英国、澳大利亚和欧洲的发展商，这些市场利率急剧上升，压缩了回报率，也导致资产贬值。

陈秋伊说，这也凸显了海外发展相关的风险，包括陌生的监管环境和市场动态。

不过，陈伟祥仍看好长期范围内资产多元化，对发展商的表现做出贡献。