本地首宗“99对1”交易官司 起诉人向房产经纪和律师所追讨逾百万元税务“损失” | 联合早报

年迈夫妇卖掉半独立洋房后，名下无房产，分别购买公寓并将1%权益转给儿子。得知新加坡国内税务局将向“99对1”购房屋主追讨少缴的额外买方印花税后，儿子担心自己和父母无意中违法，向当局咨询，结果被要求为两处公寓补缴印花税和附加税，共计118万6895元。

李坤华（译音，约43岁）因此起诉房地产经纪孙金汉（第一答辩人，译音）、律师事务所City Law LLC（第二答辩人）和房地产中介Propnex Realty（第三答辩人），分别指他们在交易中做出不实陈述、疏忽和违约，以及违反代受责任，要求三方共同赔偿损失。

代受责任（vicarious liability）是指雇主须承担雇员工作时的过失和疏忽所造成的损害。

诉状于上月21日递交高庭，第一和第三答辩人本月12日提交共同答辩书，第二答辩人预计本月底提交。

这是本地首宗“99对1交易”诉讼，可能成为标志性案例。

延伸阅读

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◼事件背景

根据《联合早报》获取的法庭文件，起诉人在服役期间认识孙金汉，并建立了信任关系。

2021年12月，起诉人的79岁父亲在荷兰路一带家中楼梯跌倒，起诉人和家人决定卖掉半独立洋房，其弟和弟妇后来买下武吉知马上段一处有电梯的半独立洋房，供父母入住。

两个私宅的买卖由孙金汉经手。两老满意这一安排，却感叹名下再无房产。

诉状指出，孙金汉提议起诉人的父母，分别购买鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）和铂尔曼阁（Pullman Residences）两个新公寓项目，并表示两老无须支付额外买方印花税（ABSD），仅须付低额首付，余款可通过银行贷款。

经游说，两老同意购买，但觉察退休且年龄较大无法借款，决定放弃。

孙金汉因此建议起诉人买下公寓1%权益，既能帮助贷款，且拥有一处房产的起诉人仅须为1%权益支付额外印花税。

为了让起诉人放心，孙金汉称自己组建的团队（包括第二答辩人和马来亚银行）“了解并处理过多起99对1交易”。

2021年12月13日，起诉人通过WhatsApp向孙金汉确认99-1交易是否合法。

孙金汉回称：“我只做合法的事，兄弟，生计都在这儿呢！”。当起诉人表示担心麻烦时，孙金汉回应：“肯定的兄弟，我非常怕死的。”

他也口头称，99-1交易是经理和团队建议的，从未出过问题，且他推荐的第二答辩人和马来亚银行都清楚这类交易。

◼起诉人立场

起诉人称，Propnex和马来亚银行都是持专业执照的上市公司，他便以为交易是合法的，因此才进行相关交易。

他也指第二答辩人并未反对99-1交易，并确认该交易合法有效。

去年5月，起诉人得知税务局正调查类似交易，于6月20日向税务局咨询，要求澄清99-1交易的合法性。

10月8日，税务局回复说，起诉人须为两套公寓补缴全额ABSD及附加税，合计118万6895元。

为减轻困境，起诉人变卖部分资产筹集资金，分期偿还税务局征收的款项。

起诉人称，孙金汉作为房地产经纪，明知陈述不实，仍肆意做出这些陈述，违反谨慎责任，应为补缴税款和附加税负责。

他也指Propnex Realty未履行代受责任，允许孙金汉以经纪身份进行交易，应为孙金汉的不实陈述和疏忽行为负责。

此外，起诉人也指City Law LLC违约和疏忽，未能提供适当法律咨询，也未提醒99-1交易可能带来的风险，尤其是印花税方面的潜在影响，违反了应尽的谨慎义务。

起诉人聘请李及李律师事务所诉讼部主管郭茂华律师和蔡宜颖律师代表。

房产经纪与公司否认“不实陈述” 反驳起诉人追讨税务损失

房产经纪否认作出不实陈述，导致买家亏损，辩称买家应当依赖办理房产手续的律师事务所的建议进行“99对1”交易。

根据共同答辩书，2019年2月，起诉人将孙金汉介绍给父亲，让孙金汉为父亲售卖或出租洋房。然而，经过约一年的营销，市场反应冷淡，起诉人的父亲指示停止。

2021年11月，起诉人向孙金汉咨询，称父亲收到640万元出价，孙金汉认为低于市价，起诉人指示孙金汉继续卖房。

随后，孙金汉找到出价690万元的买家，起诉人的父亲接受。售房收益后来资助新购的私宅，注册在起诉人弟弟和弟妇名下，家人决定让父母各自购买房产。

孙金汉否认向起诉人提议通过“99对1”方式解决父母无法贷款的问题。

他指出，起诉人及其父母完全清楚，两老已退休，无法获得银行贷款资格，因此从一开始就知道，只有起诉人提供资金支持，两老才能以自己的名义买房。

孙金汉指，起诉人知道，只有以自己名义购屋，才能获得银行贷款，但因已拥有一个房产，再购房则须支付额外印花税。

为解决问题，起诉人与孙金汉讨论时，孙金汉提及自己在律师事务所和银行的培训中，了解了一种名为“100卖1”的方法，并建议起诉人咨询律师是否适用。

起诉人要求孙金汉找律师事务所进行非正式咨询，确认该方法的可行性。

孙金汉向包括第二答辩人在内的几家律所查询后，并将信息转达起诉人，并告知起诉人需向自己的律师确认。

同月29日，起诉人告诉孙金汉，他准备用“100卖1”方式，与母亲买下铂尔曼阁公寓，并指示孙金汉询问银行是否可贷款。孙金汉随后找到马来亚银行，说或者可以办理。

孙金汉否认提到自己组建了包括第二答辩人和马来亚银行的团队，也否认称“99-1交易是由经理和团队建议”的说法。

他承认了WhatsApp的信息，以及介绍马来亚银行职员和City Law给起诉人，但表明自己仅为起诉人进行了初步咨询，起诉人可以自由选择是否在交易中使用第二答辩人和马来亚银行的服务。

孙金汉还指出，City Law的职员向起诉人保证，用99-1方式购买铂尔曼阁是合法的，但未强调可能存在的风险。

针对起诉人声称因为孙金汉和City Law的陈述才进行99-1交易，孙金汉否认，并指起诉人应依赖自己委任的City Law律所提供的建议。

◼什么是“99对1”交易法？

“99对1”或“100卖1”交易法，是指首次购房者在执行选购权书（OTP）后，将1%的权益转让给近亲，以规避高额税费。

例如，A已有一套房产，计划购入一套价值200万元的公寓作为投资，但须缴纳20%的额外买方印花税（ABSD），即40万元。

为了避税，A以成年女儿的名义购买该房产。由于女儿名下无房产，无须缴纳ABSD。

执行选购权书后，女儿将1%的房产权益转让给A，形成99%（子女）对1%（A）的持有结构。

A仅持有1%权益，须支付的ABSD按1%计算，仅4000元。

2011年12月8日，政府为抑制房市过热，首次推出ABSD，规定购买第三套及以上房产的新加坡人支付3%印花税。

2013年1月12日，政策收紧，新加坡人购买第二套和第三套及以上房产的ABSD分别提高至7%和10%。

2018年7月6日，税率进一步上调，分别增至12%和15%。

2021年12月16日，ABSD再次上调至17%和25%。

2023年4月27日，政府再度加码，将第二套和第三套及以上房产的ABSD分别提高至20%和30%。

为遏制这类规避行为，新加坡国内税务局宣布展开调查，追缴通过“99对1”方法购房者的印花税。

故意逃税者将受到处罚。一经查实，须补缴ABSD，并额外支付50%的附加税，但税务局有权调整附加税幅度。