香港商业地产行业的困境 使银行开始受到冲击 | 联合早报

来源：彭博社

不良物业的处置让原本对贷款损失有着良好防护的银行开始受到冲击。

香港商业地产行业正经历史上最严重的滑坡之一，而且尚无结束迹象。写字楼、购物中心和其他物业的均价已从2018年高点下跌逾40%，侵蚀了许多银行贷款的抵押品价值。随着越来越多的业主和开发商遭遇现金流困境，违约率也在上升。

拥有不良贷款和按揭的银行一直不愿亏本出售标的房地产资产，但这种情况正在发生变化。最近的一些交易表明银行在以低于贷款面值的价格处置资产，比如去年11月以26亿港元将祥祺中心出售给一所大学的交易。

“银行意识到如果不卖掉商业地产物业，价值会越来越低，”房地产经纪公司Midland Commercial Realty Ltd.的首席销售总监James Mak说。“他们不得不亏本出售，因为现在市场就是这样。”

大多数香港的银行对当地房地产行业都有相当大的风险敞口，但市场下滑不太可能给资本充足的银行业带来系统性问题。不过研究公司CreditSights的信用分析师Karen Wu表示，银行的商业地产敞口面临的压力与日俱增，投资者越来越担心不断增加的不良贷款。新世界发展最近的债务困境也使这个问题成为关注焦点。

香港一些银行从中国大陆房地产市场下滑的冲击中已经恢复过来。“现在香港的商业地产行业可能出现更大的问题，”Wu说。她说，到目前为止问题主要集中在中小型开发商身上。

根据彭博行业研究11月的报告，香港写字楼空置率上升、租金疲软，使香港五家主要银行800亿美元的商业地产贷款质量面临风险。香港的恒生银行、汇丰控股、东亚银行、中银香港、渣打占到香港房地产开发和投资贷款总额的40%左右。

分析师Francis Chan和Patrick Wong在报告中表示，绝大多数商业地产债务表现良好，但风险高企。“抵押品价值下降，可能会迫使银行在2025年对更多贷款减值，”他们写道。

恒生银行去年夏天公布，截至2024年6月，香港商业房地产贷款信用减值急剧增加，从2023年底的11亿港元增至135亿港元，导致商业地产组合的不良贷款率从0.8%跃升至9.6%。

“抵押品水平仍然很高，还没有看到对我们的财务业绩产生重大影响，”该行当时表示，并称随着利率下降和经济增长加快，借款人的现金流压力可能消退。