分析：S-REIT今年有望复苏 工业和办公楼信托潜质高 | 联合早报

新加坡房地产投资信托（S-REIT）2024年资产交易活跃，录得24笔，总价值达71亿元，是2023年的2.2倍。

其中，脱售交易金额达到创纪录的33亿元。收购交易在下半年加快步伐。

分析预计，今年将是S-REIT的复苏之年，工业和办公领域的信托尤其受看好。

新加坡兴业银行（RHB）股票研究副总裁维杰（Vijay Natarajan）在近日发布的一份报告中指出，收购步伐加快不意外，因为市场利率达到峰值，中期资本成本下降有一定的确定性，这促使一些规模较大的S-REIT向保荐机构收购一些优质资产。

按交易价值计算，去年S-REIT约三分之二的收购集中在新加坡，其次是日本、德国，以及澳大利亚市场。细分领域来看，工业（包括数据中心）占比最大，达到54％；零售资产紧随其后，占33％。考虑到利率波动，预计今年的收购步伐将与去年相似，交易总价值估计介于50亿元至80亿元，下半年表现可能强于上半年。

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](https://www.bdggg.com/2025/zaobao/news_2025_01_15_733169) [新加坡REIT今年来共脱售14项资产 超过收购次数

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_07_04_692401) 去年脱售的资产主要是办公领域（65％）。新加坡是主要脱售市场，其次是澳洲和美国。维杰认为，资本再循环日益成为房地产投资信托的重要工具，信托也会锁定旧资产的收益，为收购更新、更现代化的资产提供资金。因此，今年房地产投资信托的脱售步伐也会持续下去。

若利率下降100个基点 REIT或可涨20%至25%

兴业银行预计，今年新加坡的国内生产总值（GDP）增长率预计达3％，美国联邦基金利率（FFR）会下调三次，这种“金发姑娘”（goldilocks，指情况或形势恰到好处）的情景利好REIT。到年底时，如果利率从当前水平下降100个基点，REIT板块将有20％至25％的上涨空间。

过去三年，由于利率大幅上升及降息延迟，S-REIT的整体每单位派息（DPU）增长持续承压并呈下降趋势。但维杰预计，DPU将在2025财年增长2％，并在2026财年进一步增长4％。

另外，由于年内政策的不确定性会带来一些波动和回调，维杰建议投资者增加对S-REIT的配置。工业板块的信托仍最具防御性，供需动态良好，现金流稳定；办公楼信托的估值最具吸引力；对于零售和酒店板块的信托，维杰则持选择性和中性态度。

个股来看，维杰较青睐的包括凯德腾飞房产信托（CapitaLand Ascendas REIT）、凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）、吉宝房地产信托（Keppel REIT），以及宝泽亚太房地产投资信托（AIMS APAC REIT）。