社论：房地产市场炽热风险再现 | 联合早报

我国房地产市场再度出现红火的现象，多家证券行的分析师预期，楼价近期急剧飙升，将促使政府推出另一轮降温措施。同时，地缘政治与利率走势高度不确定，潜在买房者在购买房地产时，应倍加审慎，量力而为。

自2021年12月以来，政府共推出四轮房地产降温措施。其中，组屋房贷的贷款与估值比率从90%下调至75%，也就是购买组屋者最多只能向建屋发展局贷款屋价估值的75%。此外，私宅业主在脱售房地产后，须等待15个月才可购买转售组屋。这两项措施，旨在压制组屋的需求。

即便如此，建屋局最近公布的预估数据显示，组屋转售价格指数去年上涨9.6%，比2023年的4.9%高出近一倍，反映转售组屋市场再度升温。

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令人侧目的是，百万元组屋的交易去年破千宗，达1035宗，比2023年的469宗高出一倍多。去年7月，玛格烈通道一个五房式组屋以172万元转手，创下至今最高的纪录。有房地产经纪在网站上甚至开出200万元的天价，求售大巴窑的五房式组屋。百万元组屋的交易量固然只占组屋转售量的一小部分，但是它可推高其他房地产的标杆价格。

另一方面，市区重建局发布的数据显示，新私宅价格指数去年上涨3.9%，虽然比前两年的增幅放缓，但是第四季的价格环比上涨2.3%，扭转第三季下跌0.7%的颓势，而销售量环比大增25%。分析师认为，若没有新的降温措施，私宅价量齐升将延续到今年。在郊区如兀兰的大众化新私宅价格，平均尺价已突破2000元。

在我国，房屋不仅是买来住的，也有资产增值与套现的机会。在政策设计上，房地产与退休金捆绑在一起，支撑房价总体上扬的趋势。利率看跌、房地产经纪哄抬、买家担心错失机会、组屋轮候时间长以及投资渠道匮乏，进一步推动房地产市场的上涨。

生活费与房价上升，牵动国人的神经。政府在调控房价方面，除了加速增加组屋的供应，也推出多轮的降温措施，包括大幅提高买方印花税，抑制需求。有房地产分析师指出，大选将至，政府可能再度推出新一轮的降温措施，以抑制房价。

房地产降温措施犹如吴刚伐桂，永无止境。我国土地有限，经济基本面强劲，外来人口多，房地产有很大的上升动能。即使降温措施只是权宜之计，也可能扭曲市场的操作，但这是必要的，否则房地产市场泡沫破裂，会带来更大的冲击。

房地产市场环环相扣，预购组屋、转售组屋、新私宅与转售私宅，以及执行共管公寓的销售与价格，相互影响。一些房地产分析师认为，建屋局推出预购组屋分类的新框架中，列入优选和黄金地段的组屋有最低10年的居住年限才可转售，导致一些买家转向最低五年居住年限的执行共管公寓。执行共管公寓价格上涨，又会带动新私宅的价格，以维持两者的价差。

在房地产市场炽热时，不同种类的房地产相互推高标杆价格。从历史经验来看，除非有突发的金融危机事件，房地产的标杆价格一旦上升，便很难下来。

一般上，降温措施是从供需两方下手。然而，房地产市场受情绪主导，政策的设计应兼顾潜在买家的心理因素，协助他们避免因为担心错过时机，作出仓促的投资决定。

另一方面，有必要减缓政策所可能产生的负面效果。在这方面，有关当局提供大量的购屋津贴，固然提高购屋者的支付能力，但它是否也无意间推高组屋转售的价格？

房地产市场热烘烘，潜在买房者更容易担心错过买房时机而产生焦虑。虽然利率看跌，但是特朗普就任美国总统所将推出的惩罚性关税措施，可能再度推高通货膨胀，并延缓降息的步伐。美国10年期公债收益率居高不下，反映这个忧虑。即使利率下跌，也不可能回到过去的零利率时代。

最近在大巴窑推出的一个新私宅项目，首个周末的预览，就吸引8000人看房；全岛多个组屋区的百万元组屋，价量齐升；以及郊区新私宅尺价超过2000元的走势，在在为房地产市场敲响警钟。