《观点》| 日本与新加坡案例表明：即便房产避风港也非无懈可击 | 南华早报

世邦魏理仕上月发布的亚洲商业地产投资市场调查中有两项发现尤为突出。其一是日本独占今年一季度交易总量的36%；其二是该国毫无悬念成为跨境投资者最青睐的市场，86%受访者表示对日本兴趣"非常浓厚"或"相当浓厚"。

这些发现印证了日本市场对外资的强大吸引力——长期以来被视为避险天堂。当美国这个全球投资者传统首选避风港变得动荡难测之际，日本的政治稳定、政策可预期性及房地产市场的深度与流动性更显珍贵。持续低利率、日元贬值、通缩终结以及作为中国投资替代选项的优越地位，都增强了其投资魅力。但迹象显示，这种吸引力可能已过度。在商业地产领域，近年来国内外资本对日本资产的追逐已使东京机构级物业租金收益率压至极低水平。即便在流动性较差的大阪，优质写字楼与零售物业收益率仍低于亚太交易最活跃的新加坡和首尔。日本的低借贷成本和高贷款价值比使投资者能够获得正利差收益，这意味着持有资产的回报超过其融资成本。然而，从定价角度来看，租金收益率与政府债券收益率之间利差的收窄使得日本房地产的吸引力下降。

此外，日元贬值（自2021年初以来对美元下跌约38%）推动了海外旅游热潮。根据仲量联行数据，去年酒店业占投资活动的20%，高于2021年的5%。02:10

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