中国的私募房地产投资信托为房地产公司提供新的融资途径 | 路透社

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• 私人REIT提供比公共REIT更快的批准和更高的回报
• 上海证券交易所于2025年批准17个私人REIT，创历史新高
• 私人REIT帮助开发商在流动性危机中释放价值

上海/香港，11月21日（路透社）- 中国新兴的私人REIT市场已成为资金紧张的开发商的一个罕见亮点，今年的募资管道创下120亿美元的纪录，推动因素是投资者对更高收益的需求上升。

私人REIT市场于2023年推出，仅限于专业投资者，发展迅速。开发商被其相比公共REIT更快和更宽松的审批流程以及在国家房地产行业低迷中振兴收入产生资产的前景所吸引。

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分析师表示，虽然公共REIT通常专注于消费驱动的物业，如购物中心，但私人REIT的范围已扩大到包括办公大楼和酒店，吸引了发行人和投资者。

独立办公楼和酒店目前不允许成为上市的公共REIT的一部分。

由于大多数开发商被排除在公共资本市场之外，私人REIT市场提供了一种替代融资渠道，帮助商业资产所有者释放价值并缓解流动性压力。

瑞银大中华区房地产研究负责人约翰·林表示，私人REIT可能会重塑房地产公司的商业模式和估值。

“私人房地产投资信托突破了公共房地产投资信托在发行人方面的一些瓶颈，”拉姆说，他称这个新平台为房地产公司的“游戏规则改变者”。

然而，分析师表示，这不太可能恢复陷入困境的房屋建筑商的财务健康，许多建筑商并没有高质量的资产来产生稳定的现金流。

私人房地产投资信托申请的激增发生在中国房地产行业的流动性紧缩之中，该紧缩始于2021年，导致众多开发商违约和住房需求急剧下降。

中国的私人房地产投资信托被归类为由产生收入的房地产支持的资产支持证券，通过非公开渠道向机构投资者出售。

这些工具通常将工业园区、数据中心和零售商场等商业资产打包，提供来自租金收入的定期回报。

私人房地产投资信托获得动力

上海证券交易所作为此类上市的主要交易所，今年已批准17个私人房地产投资信托，预计筹资总额为430亿元人民币（约合59亿美元），相比去年仅批准的三个、总值80亿元人民币大幅上升。

申请数量也激增，今年迄今已有40份申请，预计可筹集约1050亿元人民币，而2024年仅有七份申请，总计130亿元人民币。

市场参与者表示，通过私人房地产投资信托的筹资预计将加速，一些潜在发行人正在确定路演计划，而其他人则在探索利用该平台的可能性。

“如果你现在直接出售，价格太低，买家稀缺。房地产投资信托解决了这个问题，”新加坡ARA资产管理公司的联合创始人约翰·林姆说，并补充说，中国的私人房地产投资信托被视为变现资产的聪明方式。

中国的私募房地产投资信托基金（REITs）提供约5%的平均股息收益率，高于上市公司3%–4%的收益率，瑞银的林估计，这补偿了投资者因流动性较低和锁定期较长而带来的风险。

在八月，世茂集团(601155.SS)成为首个获得私募REIT批准的私人开发商，背靠位于上海郊区的五岳广场购物中心，筹集10.6亿人民币（约合1.49亿美元）。根据知情人士透露，该REIT的隐含收益率超过6%，超过30年期国债的2.1%收益率。摩根士丹利在11月将世茂的股票评级上调至“增持”， citing 其大型购物中心组合的多次REIT主导的资产剥离潜力。

困境中的开发商尚未进入私募REIT发行人名单，但新加坡的凯德集团和香港的高盛资本等离岸公司今年已提交申请。

瑞银的林表示，一些私人开发商因资产质量的严格监管要求和资金使用限制而被拒绝进入公共REIT市场。

尽管面临这些阻力，保险公司和中国券商资产管理单位已成为私募REIT的主要投资者，因其在低利率环境中提供稳定的收入和具有竞争力的收益率。

稳定的现金流

总部位于上海的金田资本董事长陈晓欧表示，私募REIT可以在几个月内获得批准，而公共REIT则至少需要一年。

“当房地产市场处于快速增长阶段时，开发商专注于建造和销售住宅；现在，随着住房开发的增量增长减弱，注意力已转向振兴现有库存——具有长期价值的收入生成资产。”

中国的私募房地产投资信托基金（REITs）补充了公共REITs，后者在短短四年内的价值已超过2000亿元人民币。分析师表示，受到成熟经济体趋势的启发，私募市场具有显著潜力。

根据瑞银的数据，美国的公共与私募REIT比例为1.25比1，基于总资产价值。

REITs在美国和澳大利亚的房地产行业总市值中分别占约90%和95%。相比之下，摩根士丹利的分析师在一份报告中表示，中国的REITs仅占1.4%。

尽管市场增长前景良好，但高质量、收入生成资产的获取仍然是发行者面临的挑战。

亚太房地产资产协会（APREA）首席执行官西格丽德·齐尔西塔表示：“一线城市的优质办公和物流资产目前面临高空置率，房东被迫降低租金以维持入住率。”

“供需失衡在2027年前不太可能逆转。”

（$1 = 7.1159人民币）

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