圣保罗州法令或施压开发商利润空间并推高成本 | 路透社

路透圣保罗6月2日电 - 根据路透社采访的行业人士表示，圣保罗市政府颁布的法令对面向低收入家庭的住房销售价格设定了上限，并禁止将其用于短期租赁，这可能会挤压非专业开发商的利润空间并推高成本。

圣保罗市长里卡多·努内斯（巴西民主运动党）上周签署的法案规定，社会住房（HIS）1类和2类单元的销售上限分别为26.6万雷亚尔和36.96万雷亚尔，而大众市场住房（HMP）单元现在的上限为51.8万雷亚尔。该法令还禁止这些房产进行租赁，例如通过Booking(BKNG.O)，新窗口和Airbnb(ABNB.O)，新窗口等平台进行的短期租赁，并规定租金价格不得超过每类住房（HIS 1、HIS 2和HMP）定义的家庭最高收入的30%。这项措施是在圣保罗检察院今年年初向法院申请暂停该市针对私人生产大众住房（HIS和HMP）的住房政策后采取的，检察院指出在监督和控制向开发商提供的公共激励方面存在缺陷。

圣保罗检察院的投诉称，缺乏监督"导致大量欺诈行为的发生，这些住房单元被出售或租赁给不符合相应收入范围的人"。

“当时发生的是目的偏离，“房地产发展专家、建筑师兼城市规划师Marcelo Ignatios表示，“从未涉足社会住房（HIS）的企业开始将其产品作为HIS出售，但实际上他们交付的是面向投资者的产品。”

Ignatios指出，那些以高于政府新规上限价格销售社会激励住房的开发商，现在必须重新调整预期利润空间。

“只要这些房源仍在市场上，利润压力就会持续存在，“不过这种影响是短期的。一旦企业决定不再生产这类产品，就会回归正常经营模式…即市场一贯的运作方式。”

“为避免挤压利润空间，（开发商）必须转向销售更昂贵的公寓，并尝试寻找能接受略高价格、不依赖社会住房激励政策的消费群体。”

圣保罗房地产市场约占全国总量的三分之一。根据巴西建筑业商会（Cbic）覆盖221个城市的全国指标显示，在截至3月的12个月内，圣保罗占全国新房推盘量的29%和住宅销售量的26%。

Cbic数据显示，同期圣保罗市新房均价为84.21万雷亚尔，今年一季度销售均价达84.31万雷亚尔，其中63%的新推盘和58%的成交量符合"我的家园我的生活”（MCMV）计划标准。

RML建筑公司的合伙人Raul Fernando表示，Nunes的法令是圣保罗住房政策的一大进步，旨在将社会福利与其目标相结合，但其实施需要对经济和运营影响进行"仔细分析”。

他还指出，这可能导致该市建筑企业开发项目的利润率下降，以及需要重新评估已设计好的项目以适应新要求，从而可能导致延误和额外成本。

“关于运营影响，主要在于内部流程的调整，因为建筑公司将需要审查其销售和租赁流程，以确保符合新的法律要求，“他说。

Fernando还提到可能需要实施监控系统，以确保房产按照既定指南使用，例如防止通过Airbnb等平台进行短期租赁。

Getulio Vargas基金会（FGV）教授兼巴西分析与规划中心（Cebrap）研究员Bianca Tavolari认为，该措施在遏制欺诈方面走对了方向，但来得太晚，并且还有一些未解决的问题。

“这里有一个我们尚未解决的讨论点（即）过去10年的补偿…这10年的生产，甚至是那些现在才获得许可的人，一周前，也不需要遵循这个标准。”

圣保罗市住房秘书处（Sehab）对路透社表示，这些规则适用于自上周四法令发布之日起提交的项目。

塔沃拉里是圣保罗私营机构经济适用房生产研究的协调员，她表示新法令中部分措施的实际执行仍存在不确定性，例如建立登记经适房买卖租赁信息的平台。

“目前尚不清楚该平台的具体运作方式，以及这些数据是否能实现社会透明度。”

但杜阿尔特·加西亚律师事务所城市法律团队协调员弗朗西斯科·里贝罗·加戈认为，尽管该措施旨在遏制激励政策的滥用，其实施仍将对整个行业产生影响。

“可以预见所有经适房开发商都将重新修订合同…法令新增的一系列特殊条款至少需要在合同层面进行处理。”

他补充道：“当前经适房二级市场价格上限为36.96万雷亚尔，若此前售价达38万雷亚尔，其累积影响已然显现。”

经济适用房开发商否认受影响

专家伊格纳西奥斯指出，由于经济型开发商早已执行法令定价标准，新政对其影响有限。

“这些企业已适应此类产品定位。例如你不会在圣保罗高档住宅区如雷布萨斯大道、雅尔丁斯区或伊比拉普埃拉大道看到MRV集团(MRVE3.SA)（新标签页）的项目。“该专家如此评价圣保罗首府的黄金地段。定向地产(DIRR3.SA)（新标签页）专注于经济适用房的开发商表示，“初步来看，未发现因法令变更导致项目成本受到任何可归因的影响。”居里公司(CURY3.SA)，新开标签页亦提及该政策未对公司在该城市的项目产生效应。其他面向低收入群体的建筑商如Plano&Plano(PLPL3.SA)，新开标签页也持相同看法。该公司开发总监Renée Silveira强调了该法令的重要性，并表示影响“几乎不存在”。“我们将进行调整以适应新规，在宣传材料中进一步提高流程透明度，”她表示，“我们的重点并非投资者。”

这位高管补充说，Plano&Plano去年售出的1.4万余套公寓中，仅2%至3%面向投资者。

努内斯颁布的法令要求开发商明确告知所售房产属于HIS/HMP（社会利益住房/大众市场住房）类别。

“因为过去存在这种情况，”塔沃拉里指出，“许多购房者在签署契约时才发现购买的是社会福利房，因为此前未明确告知其购买的是补贴住房。”

专注房地产市场的Brio投资管理公司联合创始人Rodolfo Senra对此举措表示赞赏：“这是确保规则明晰的必要调整。”

他表示，与Brio合作的企业项目无需调整，尽管他未透露具体是哪些公司。Brio是一家专注于圣保罗市住宅市场的房地产基金管理公司。

截至法令发布前一天，B3房地产行业指数(.IMOB)，新开标签页（涵盖住宅建筑商、购物中心及企业楼宇公司）累计上涨40.8%。* 推荐主题：

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