2025年前三季度房企融资同比降30% REITs纾困债务压力

【环球网财经综合报道】10月5日，克而瑞研究中心发布报告显示，2025年前三季度房企融资延续收缩态势，行业资金面仍处紧平衡，债务偿还压力与融资分化格局并存，公募REITs成为房企纾困与转型的重要抓手。

数据显示，2025年前三季度房企融资规模达3072亿元，同比下降30%。其中第三季度融资1145亿元，虽环比微升5%，但同比降幅仍达35%，融资规模处于历史低位。结构上，融资分化现象尤为突出：国企、央企为融资主力，前三季度发债量1313亿元，占比高达85%；民营企业发债量仅134亿元，同比降幅13%，高于国企央企5个百分点，多数民营及出险房企融资难问题仍未缓解。

融资成本呈现“境内外分化、企业性质分化”双重特征。2025年前三季度，境内债券融资成本降至2.57%，较2024年全年再降0.34个百分点；境外债券融资成本则高达8.95%，仅极少数房企能通过境外发债“借新还旧”，且利率普遍超8%。企业性质差异进一步拉大成本差距：国企央企融资成本2.58%，民营企业则达5.40%，两者差值扩大至2.82个百分点。克而瑞指出，境内低成本融资主要集中于国企央企及招商蛇口、美的置业等优质民企，这受益于2024年以来宽松的货币环境与LPR下调，也与发债主体的资质优势直接相关。

债务偿还压力在2025年达到阶段性高峰。2024年房企债券到期规模4829亿元，而当年发行规模仅2209亿元，借新还旧缺口显著。叠加此前债务展期与置换的累积效应，2025年到期债务规模攀升至5342亿元，其中第三季度到期约1600亿元，形成年内偿债高峰。不过随着近年发债规模下滑，2026年债务压力将有所缓解，一季度、三季度到期规模分别约为1298亿元、1170亿元。

在此背景下，公募REITs成为房企盘活资产、缓解债务压力的关键路径。克而瑞强调，公募REITs可有效释放自持物业沉淀资金，用于偿债及补充流动性，目前已有多家房企试水或筹备发行。2025年政策端持续加码支持，国家发展改革委放宽REITs扩募资产范围，社区商业基础设施被纳入优先支持领域，上海地产租赁住房REITs等项目以“18个工作日上市”的效率创下标杆，印证了这一工具的实践价值。

长期来看，公募REITs更承载着行业转型功能。克而瑞分析指出，在深度调整期，传统“重资产”模式难以为继，公募REITs助力房企构建“投融管退”全链条模式，推动其从开发商向运营商转型，实现资产结构“由重转轻”。当前行业虽面临融资收缩与偿债压力，但在融资协调机制“白名单”落地超6.7万亿元贷款、REITs政策持续优化的背景下，优质房企仍有望逐步改善资金状况。（陈十一）