从北京CBD Z3项目，看写字楼的下一站

【环球网 记者 陈超】在商业地产市场整体趋缓的当下，写字楼市场正呈现“冰火两重天”的格局。多家房地产服务机构数据显示，多地写字楼租金持续承压；然而，北京市场却展现出不同景象，2025年第三季度甲级写字楼净吸纳量创下新高，尤其以科技创新企业为需求主体的中关村子市场表现亮眼。

在此市场分化的节点，位于北京CBD核心区的Z3超甲级写字楼项目正式亮相。这究竟是逆势下的自信，还是一场冒险？记者带着疑问走进了项目会场。

会议伊始，项目公司董事长李宏介绍了背后的“豪华阵容”：开发方为北京金通港房地产开发有限公司，由普洛斯、中金公司、香港置地三家机构共同投资，设计则交由福斯特建筑事务所（Foster + Partners）操刀。该事务所的作品，如苹果飞船总部大楼、大疆天空之城等，已是广为人知的全球地标。

然而，明星团队的背书能否直接转化为市场竞争力？福斯特建筑事务所的孙晨星似乎意识到了现场的疑虑。他没有率先展示硬件参数，而是从办公场景的演变切入反思：“过去五十年，办公场所一直受制于科技限制，人在其中往往感到不适；即便现在，多数写字楼仍难逃拥挤、嘈杂的困境。”他表示，Z3的设计核心是瞄准Z世代，打造一个“集体验、灵活、社区于一体的融合空间”。

这番话确实点出了行业痛点。当拼多多、字节跳动等80后创始人已拥有专属总部，宇树科技、智元机器人等90后创业者正成为需求新主力时，一个关键问题浮现了：这些通常偏爱中关村园区式办公的科技公司，为何要选择CBD的超甲级写字楼？

孙晨星给出的答案是“灵活与融合”。据其介绍，Z3规划了约16%的物理可变空间，交付时无固定走廊，可灵活适配从共享办公到传统总部的多种模式，并能提供三层连层的“空中总部”。共享配套的配比也提升至约10%，涵盖剧院、健身中心等设施，“这些是从与谷歌、亚马逊等企业的合作中观察到的趋势”。

为吸引注重体验的科技企业，项目在细节上进行了诸多考量：1.9米宽的超大玻璃旨在实现270度观景，双中空玻璃用以隔绝东三环的噪音，屋顶的“第五立面”设计则将光伏发电功能与美学结合。项目亦已申请绿建三星、LEED铂金等可持续认证。

对于“为何在当前市场环境下投资”的提问，股东方代表强调了资源的协同效应：普洛斯的产业运营经验、中金公司的金融资源与香港置地的商业运营能力，试图形成“投资-建设-运营”的闭环。

Z3项目目前已接近幕墙封闭，预计2026年年中完成竣工验收。这座位于东三环与长安街黄金交汇处的建筑，其提出的“人本”理念能否真正打动目标客群，跨越租金成本等现实障碍，最终成为“未来办公的引擎”，仍需等待市场的检验。它的探索，为正处于分化与迷茫期的写字楼市场提供了一个值得观察的样本。