房地产企业正从“规模为王”到“品质为王”

【环球网财经综合报道】2025年中报季收官，上市房企的“成绩单”与“路线图”为观察中国房地产市场提供了最直观的窗口。尽管整体业绩仍显疲软，净利润下滑、现金流承压成为普遍现象，但一个清晰的共识正在形成：市场已基本触底，房地产行业正告别“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式，转向以“生存质量”和“新模式探索”为核心的新发展阶段。从“规模扩张”到“质量+服务”，从“卖房子”到“造好房”，行业正迎来变化。

共识与分化：市场触底，但冷暖不均

综合各家中报和业绩会信息，房企对宏观形势的判断呈现出高度共识与显著分化并存的复杂图景。最核心的共识是，在“保交楼”、降首付、降利率等一系列政策“组合拳”的托举下，市场继续大幅下跌的空间已然有限，基本触底。由于居民收入预期尚未根本性扭转，市场复苏动能明显不足，预计将在低位持续徘徊。

在此基础上，“分化”成为未来市场最核心的特征。首先是城市分化，一线及强二线城市的核心地段，凭借其强大的产业基础和人口虹吸效应，市场需求相对坚韧，被视为房企布局的“安全港”。而广大三、四线城市则普遍面临高库存、需求透支的困境，回暖之路漫长。其次是企业分化，财务稳健的国企、央企及部分优质民企，凭借融资和品牌优势，正加速抢占市场份额；而债务缠身、风险尚未出清的企业，则挣扎在求生自救的边缘，行业洗牌加剧。

头部央企如华润、保利等语气相对乐观，认为最困难时期已过，将凭借“压舱石”优势在洗牌中获取更多机会；而万科、龙湖等稳健型民企则态度谨慎，强调“活下去，并活得久”，将“安全”置于“增长”之前；出险房企的报告中则满是“求生”与“化债”的紧迫感。这种判断的差异，本身就是行业当前生态的真实写照。

挑战与破局：去库存与信心修复是难题

尽管政策面持续释放暖意，但政策的执行效果与市场反应之间仍存在时滞与温差，构成了行业当前面临的主要挑战。一方面，地方财政压力导致部分购房补贴等激励措施未能及时落地，金融机构的风险偏好也未能与政策导向同步，信贷支持传导不畅。另一方面，购房者信心修复缓慢，观望情绪浓厚，使得政策红利难以有效转化为终端市场的购买力。

去库存成为悬在市场上方的最大难题。部分三、四线城市库存去化周期已突破24个月的警戒线，即便是核心城市，在高基数效应下，去化压力亦不容小觑。地方政府正积极探索创新路径，如运用专项债资金收购存量商品房转化为保障性住房，或通过城市更新盘活存量资产，在稳定房价预期的同时，为市场注入新动能。这些举措能否从根本上扭转供需关系，将是未来市场走向的关键。

转型：从“开发商”到“运营商”的路径探索

面对新常态，房企的应对之策清晰而坚定，核心是围绕“降负债、保现金流、提效率、强产品”进行战略重构，探索从“开发商”向“运营商”乃至“服务商”的转型。

一是降杠杆与财务稳健是生存前提。龙湖集团通过经营性现金流压降有息负债超600亿元；中国金茂则通过精细化融资管理，将新增融资成本降至2.7%的低位。现金流安全已成为所有房企的“生命线”。

二是投资聚焦，深耕核心城市。“优中选优、深耕核心”成为投资铁律。保利发展、华润置地、越秀地产等房企上半年新增土储几乎全部位于一、二线城市，通过优化土储结构来对冲市场风险，确保项目的周转效率和盈利能力。

三是提升运营效率，向管理要效益。无论是剥离非核心资产、推进轻资产运营，还是拓展物业、商业等非房业务，抑或通过数字化手段优化供应链，房企正从各个环节“挤水分”，提升整体运营效能。中国金茂推出的“6-10-12-24”科学运营标准，便是追求极致效率的典型代表。

四是“产品力”成为终极竞争焦点。随着“好房子”被写入政府工作报告，行业正式进入产品力竞争时代。华润置地建立“三好十二优”产品体系，龙湖推出以“负公摊、空中院馆”为亮点的“峯萃”产品线，绿城将产品品质视为“一号工程”，华发则构建“科技+好房子”体系……一场围绕居住品质、绿色低碳和智能体验的“造好房”竞赛已全面打响。

展望未来，政策与市场的协同效应有望进一步显现。房地产行业正经历一场刮骨疗毒式的深度调整，阵痛在所难免，但一个更健康、更可持续、更注重居住本质的新模式正在孕育之中。告别野蛮生长，拥抱质量与新生，这不仅是房企的必然选择，也是整个行业迈向高质量发展的新起点。（文馨）