盘活存量，让有限的资源产出更大的效益（产经观察）

正在建设中的海信长沙智能制造综合生产基地。

谭海鹏摄

湖南宁乡市综合运用行政、法律、经济手段——

闲置土地重获“新生”

本报记者  颜  珂

风雨过后，施工车辆轰鸣声又起。湖南宁乡经济技术开发区（以下简称“宁乡经开区”）内，海信长沙智能制造综合生产基地项目正倒排工期，抢抓进度。

“项目用地486亩，聚焦中央空调核心技术研发与智能制造升级，计划2026年1月投产，年产能200万台。”基地基建工程师杨绪文介绍，新基地与公司多年前布局的仓储物流项目仅一墙之隔，运营管理十分方便。

不远处，海信（湖南）家电产业园一期仓储项目厂房清晰可见。“一期聚焦仓储物流，二期聚焦中央空调核心技术研发与智能制造升级。”杨绪文告诉记者，分步建设完成后，新基地将成为公司在中央空调水机领域的重要研发制造基地。

智能家电和智能硬件是宁乡的主导产业之一。2017年，海信（湖南）家电产业园一期仓储项目落户宁乡经开区。2023年，海信又打算把长沙智能制造基地落户宁乡。可就在双方达成意向准备上马项目时，产业用地却成为难题——一期项目周边土地已全部出让，若另择地块，厂区难以形成整体，不利于管理，势必增加运营、物流等成本。

进一步细探，毗邻处其实有空地，属欣欣房地产公司（化名）10余年前拿下的地块范围。可因债权违约诉讼，公司名下未开发的多宗土地以及建设好的商品房全部被查封，空地由此“晒太阳”多年。“商品房无法销售、土地也无法利用开发，公司已经资不抵债。”欣欣房地产公司负责人吕某说。

一边急需临近地块扩产，一边却因诉讼查封、土地多年闲置，能否从此处破题？

宁乡市委、市政府多次研究，逐渐明晰了思路：欣欣房地产公司被查封土地有多宗，其中一处与海信（湖南）家电产业园一期仓储项目相邻，且片区现行控制性详细规划已为工业用地；不妨通过土地置换，解决海信长沙智能制造基地用地问题。后来，宁乡经开区组织市人民法院、自然资源局多轮商讨，制定土地置换方案。

思路有了，实施起来却并不轻松。

欣欣房地产公司被查封土地涉及多地法院，债权债务关系复杂。宁乡相关部门起初试图通过法院之间的协调，完成土地置换。“简单来说，就是园区拿出土地与目标地块置换，把查封A地块换成查封B地块，从而腾出海信长沙智能制造基地项目用地。不过，采取这一方式，被查封地块的债权人担心，目标地块一旦被解封，在手续未完成的‘空档期’，可能随时被其他债权人申请查封冻结，造成债权‘悬空’。”宁乡市人民法院蓝月谷人民法庭庭长胡鸿说。

另一条路，是申请破产重整。

“走破产程序，根据程序启动后集中管辖的规定，相关案件会集中到宁乡市人民法院。”在胡鸿看来，“有了集中管辖，就拿到了破解难题的主动权。”

胡鸿与目标地块债权人多轮沟通：“土地置换后，用地可以凑成一个梯形，规整的土地更受市场青睐，位置也更靠近主干道，估值应该会比置换前更高。”债权人认可同意，海信集团乐见其成，局面豁然开朗。

2024年4月10日，宁乡市人民法院正式受理欣欣房地产公司的破产重整申请。宁乡市人民法院积极推进跨区域司法协作，目标地块查封不久后解除。

土地置换工作紧锣密鼓。宁乡市自然资源局作出《闲置土地认定书》，依据《闲置土地处置办法》相关规定启动土地置换。2024年4月8日，宁乡市自然资源局、欣欣房地产公司和宁乡经开区管委会签订《土地置换协议》。通过“双轨并行审批”，土地置换手续短时间内完成。

全程仅用45天，化解11年历史遗留问题。集中管辖护航，通过“闭环运行、及时办结”的方式进行土地置换，为盘活低效土地打开了新思路。

宁乡工业发达，有效盘活存量、破解产业发展空间瓶颈，是发展新阶段的“必答题”。以宁乡经开区为例，根据规划，园区城镇开发边界范围内33.33平方公里，已开发30.06平方公里，开发率达90.19%。宁乡市自然资源局党组副书记、局长彭海华介绍，宁乡近年来不断创新方式方法，加速产业“腾笼换鸟”：一方面，采取自我升级、并购重组、淘汰退出等方式，“一宗一策”清理处置闲置、低效用地；另一方面，创新盘活法拍资产，做活土地文章。

据统计，2023年以来，通过采取主动介入、提前预防、督导约谈等方式，综合运用行政、法律、经济手段，宁乡市共计盘活低效土地22宗1764.9亩，增加固定资产投入120.87亿元，预计投产后年新增产值近200亿元，带动湖南法恩莱特新能源科技有限公司扩产、湖南长高高压开关集团股份公司追加投资等一批产业项目。

天津静海区全力助推项目开工提速——

为企业转型升级打通堵点

本报记者  靳  博

“这个新园区，把企业之前分散的产销研力量拧成了一股绳。”最近，远大健康科技（天津）股份有限公司副总经理魏立佳每天都要到老厂房不远处的新园区看看建设进度，“上半年，我们成功登陆新三板，新园区也开工了，干劲更足了。”

2001年，远大健科在天津静海区创立，经过20多年发展，企业年收入超过10亿元，主要产品包括上百种环保家用商用水质处理产品、小型家用电器以及相关配套核心过滤元件，拥有300多项专利，产品远销欧美。

随着体量扩大，企业位于天津子牙经济技术开发区高新产业园的载体已经限制了产能进一步提升。“现在公司自有土地30亩，分散在2个区域，租的厂房只有40亩地，几条生产线都挤在一起，产能跟不上订单。一年出口1500多个标准集装箱，卡车进厂区停车都费劲，只能干着急。”公司常务副总经理严利敏说。

两年前，公司计划利用自有资金购买一块工业用地，将目前在外办公的外贸和跨境电商两个公司和总部合并，同时将三个生产公司重新规划整合，打造集产销研为一体的总部经济。

“从感情和实际情况来讲，我们都希望留在静海。一来，去其他地方拿地成本比较高。二来，现有的员工很多都在静海安家，如果企业外迁可能会产生人员流失。但产业园经过多年开发，很难找到符合要求的地块。”魏立佳说。

得知情况，静海高新产业园主动对接远大健科，梳理园区内地块情况后发现，虽然区域经过多年开发建设，没有空白地块，但有一些已开发地块，由于种种原因一直处于闲置低效状态。“远大健科是我们静海区主导产业格局中大健康产业链的延链补链企业，如果能留下，企业能发展壮大，园区低效的资产也能重新高效利用。”高新产业园项目相关负责人贺文龙告诉记者，这次远大健科购买的100多亩土地和厂房，由于之前企业经营调整而闲置多年，“我们将两方请到一起，鼓励双方通过市场化方式进行交易盘活。”经过积极协调，远大健科于2023年以购买资产方式购入该闲置地块。

土地有了，新的问题又来了：容积率不能满足实际需求。“原来的地块是一类工业用地，规划容积率上限1.2，总建筑面积最多不超过8万平方米，但我们规划的智能净水设备制造项目地上总建筑面积需达到11万平方米，规划容积率需达到2.0以上，才能满足项目建设需求。”魏立佳说。

企业有所盼，政府有所为。针对远大健科项目，高新产业园成立服务专班全力推进建设。特别是他们根据项目实际需求和《工业项目建设用地控制指标》相关要求，协调相关部门帮助远大健科调整地块规划。通过细分调整，地块容积率由1.2调整为2.0，满足企业需求，确保工程进度不断档。

服务做“加法”，流程做“减法”。针对盘活项目的难点、堵点，静海区重点破解项目落地慢、开工迟问题，助推建设项目开工提速增效。区政务服务办、市规划资源局静海分局、住建委等部门明确审批要件和时限，快速完成立项备案、工程规划许可、施工许可等关键手续，实现“拿地即开工”，为建设项目单位压缩申请材料、等待时间等办事成本。

今年2月23日，项目准时开工，一期预计年底竣工。根据规划，远大健科将在新园区建设智能净水设备制造项目，建筑面积11万平方米，项目总投资5亿元，预计新增年产净水设备18万台，净水设备配件6000万件，年产值10亿元。“产能会有明显提升，新增16个立体仓库标准集装箱装车位、5个散货装车位，再也不担心卡车停车了。更重要的是，企业有了充足空间加强研发，我们计划在新的园区向国家级企业技术中心发起冲击。”谈起企业的未来，魏立佳充满信心。

2024年，静海区盘活闲置房产（厂房）26万平方米、闲置土地462亩。今年，静海区将继续有针对性地引入一批重点产业项目，盘活存量土地2500亩、工业厂房10万平方米、商业楼宇5万平方米以上。