涨幅远超纽约，生活更加昂贵，美国“阳光地带”还是高房价避风港吗？

美国《大西洋月刊》6月30日文章，原题：整个国家都开始变得像加州   众所周知，美国住房危机在沿海大城市最为严重。然而，房价却在一直被视为逃离高生活成本的避风港地区急剧上涨。在过去的10年里，凤凰城、迈阿密、亚特兰大等“阳光地带”（指贯穿美国南部和西南部的地理位置）城市的房价涨幅远超纽约、旧金山等传统高成本城市。

在过去的半个多世纪里，阳光地带郊区扩张一直是住房市场的一种减压阀。那些无法负担昂贵城市生活的人，还有其他更便宜的地方可去。现在即使是这些相对便宜的选择，也即将让许多美国人望而却步。

专家表示，传统上反增长的自由主义者实施了过多法规，使得建造足够的住房变得不可能，但是为什么现在房价在以宽松法规著称的红州（美国共和党的优势州）和紫州（又称“摇摆州”，即美国两党势均力敌的州）都上涨得如此之快呢？真正的答案是，旧金山和纽约并不独特，它们只是先行者。

房价便宜的阳光地带曾与加州等高房价城市形成鲜明对比。城市经济学家埃德·格莱泽与乔·吉尔科的研究清晰地勾勒出这种对比：直至21世纪初，达拉斯、亚特兰大、凤凰城等阳光地带城市的住房建设速度，平均是旧金山、洛杉矶、纽约等主要沿海都市的4倍以上。这种强大的供应能力是维持其房价相对低廉的关键。然而，近年来情况发生了根本性逆转：阳光地带的住房建设速度暴跌了50%以上，而居住需求却在持续激增。其直接后果就是，尽管起点较低，但阳光地带城市的房价自10多年前起涨幅远超历史水平，且持续攀升。

南部和西南部的城市一直将自己描绘成商业友好型、亲增长的大都市。实际上，它们的土地使用法规与蓝州（美国民主党的优势州）城市并无太大差异。这些限制性规定在阳光地带城市可以无限向外扩展新独栋住宅的时代并不构成问题。但最近，许多阳光地带城市开始遇到向外扩展的限制，为了继续增长，这些城市将不得不找到方法来增加其现有城市核心和郊区的密度。

格莱泽和吉尔科假设，随着阳光地带城市变得更加富裕和高学历化，其居民便想阻止新开发项目。达拉斯一家小型家族房屋建筑企业的老板贾斯汀·韦伯表示，当他1990年开始创业时，当地环境是“每个建筑商的梦想”，“现在每件事都是一场谈判”。

当迈克·瓦斯克斯上世纪80年代开始在家族的亚利桑那州建筑企业工作时，他可以带着一个写在餐巾纸上的提案走进当地规划办公室，并在几小时内获得一个新项目批准。如今，这一过程需要应对繁琐的文书工作、法规、听证会、社区反对和潜在的诉讼。仅仅破土动工一个新项目就可能需要几年时间。

现在，同样的故事在阳光地带不断重演：郊区扩展走到了尽头，城市必须面对土地使用法规的限制性以及人类普遍倾向——一旦扎根就反对新开发项目。如果当前趋势继续下去，那么20年后，阳光地带城市的住房危机将与今天洛杉矶、旧金山和纽约一样严重。

好消息是，这些城市已经得到警告。一些城市已经开始行动。2021年，北卡罗来纳州罗利市响应新居民涌入，改革法律，使建造多户住宅变得更容易。在接下来的3年里，该市每年建造的单位数量增加了60%，租金成本的增长仅为前五年的1/5。得克萨斯州立法机关最近通过了几项立法，将减少新住房的最小地块面积，限制一票否决权，并允许在目前被划为办公室和零售用途的土地上建造多户住宅。（作者罗格·卡尔玛，李迅典译）