易宪容：“好房子”挤压二手房？杞人忧天

今年5月起，国家标准《住宅项目规范》（“好房子”新规）正式施行。房地产新标准新模式与具体规定的落地，在社会各界引发热烈讨论。不少人将其视为房地产行业未来发展的风向标，但也有人担心，在二手房市场存量较大、流转缓慢的现状下，大力推广新一代“好房子”，可能会对二手房市场形成冲击，甚至断言“新房正在摧毁二手房”。事实上，这种悲观论调是夸大其词，与房地产市场的真实情况相去甚远。

首先，从市场供应结构来看，品质较高的“好房子”通常位于城市新区或开发区，虽然区域基础设施和配套设施正在逐步完善，但在交通、生活便利度以及教育资源上，短期内可能不如成熟社区。这是二手房不可替代的优势。此外，各地政府也会通过补贴、税收优惠或EPC（工程总承包）模式等支持二手房改造，缩小与新房的品质差距，在提升老旧小区竞争力的同时，让“老房子”变“好房子”，提高居住舒适度。

其次，从房地产市场的性质与观念转变来看，“好房子”与现有二手房市场价格之间的关联性并不强。自2021年起，房地产市场开启了重大的同期性调整。过去近20年的快速发展，让房价虚高、供应过剩等问题日益凸显，传统房地产市场模式已难以维系，调整势在必行。这不仅意味着旧有的房地产模式、观念已经与当下经济生活脱节，也表明以往市场生产的住房产品，无法契合民众的实际消费需求。双重矛盾共同使房地产市场陷入发展困境。

当前二手房市场中，相当一部分挂牌房源最初是以投资为目的进入市场的。当住房被当作投资品，其价格很大程度上受市场预期所左右。在投资者普遍看好房产投资盈利空间，叠加金融杠杆助力的情况下，房价被不断推高，这也是造成全国性住房过剩的关键因素。随着投资属性主导的落幕，如今房地产市场性质逐步向消费需求主导转变，民众购房理念也发生根本性变化。由于住房投资者与消费者对房价的接受程度差异巨大，二手房市场“挤泡沫”成为必然趋势。

对此，政府一方面出台系列政策，助力房地产市场企稳、提振市场信心；另一方面重新确立了以“好房子”为核心的房地产市场发展新模式。未来的房地产市场，致力于打造安全、舒适、绿色、智慧的高品质住房，满足民众对美好居住生活的向往。“好房子”概念，不仅关注住宅的实用性、舒适性与环境质量，更贴合普通民众对理想居住环境的期待。由此可见，“好房子”新规的出台，锚定的是需求，是房地产市场性质与消费观念变革的必然结果，关注点并未集中在价格上。二手房市场的价格调整，更多由其自身性质与供求关系决定，与房地产发展新模式或“好房子”概念并无紧密关联。

“好房子”想要改变市场格局，仍有很长的路要走。现阶段，“好房子”从标准层面，聚焦于生产安全、舒适宜居、绿色环保与智慧科技等高品质要素，着力提升居住体验。而住房消费的可支付性标准，以及对消费者购房承受能力的量化考量，则并未通过住房标准进行明确。这主要是由于“好房子”新规的核心是通过供给端升级匹配消费需求变革，而非直接介入价格体系。但在更宏观层面，“可支付性”应该是“好房子”的隐含前提。

实现“好房子”从理念到现实的转变，需要在土地、金融、税费等核心制度层面持续深化改革。通过系统性的制度优化，降低建设成本，让高品质住房的价格回归合理区间。否则，即便建成高品质的“好房子”，若定价过高超出多数居民的经济承受能力，也难以满足大众的居住需求。

制定“好房子”建设标准是完善房地产市场的重要基础，后续也需要通过持续的制度创新，提升民众对“好房子”的购买能力。就现阶段而言，“好房子”的市场影响力会保持在合理可控的范围内。所谓的“好房子”挤压二手房市场，不过是杞人忧天的无端担忧罢了。“好房子”与二手房虽存在小规模竞争，但更多的是相互促进与互补。二者共同构建起多元化的住房供应体系，满足不同购房人群的多样化需求，推动房地产市场健康、稳定发展。（作者是青岛大学财富管理研究院教授）