李宇嘉：建设“好房子”，房地产发展新赛道

在十四届全国人大三次会议的民生主题记者会上，关于稳楼市、城市更新、建设“好房子”、构建新模式等社会热议的话题，住房城乡建设部部长倪虹进行了精彩回应。在提到“好房子”时，倪部长表示，房地产市场供求关系发生重大变化，人民群众的住房需求，正在从“有没有”转向“好不好”，建设“好房子”直接关系到人民群众的获得感、幸福感。

上世纪90年代末启动“房改”以来，由于城市化和工业化速度快，住房需求快速增长，各个城市普遍“缺房子”。加上地价、房价上涨，市政设施和公共服务供给的任务较重、资金投入量大，当时住房工作的主要任务就是“建房子”，特别是单位空间里如何建更多的房子，以解决大家“有没有”的需求。因此，在居住的品质上，那时的房子可能没有达到很多民众的要求。

比如，除了少数高端住宅、别墅等低密度住宅，一般商品房项目的住宅层高按《住宅设计规范》的下限来执行，普遍在2.8-2.9米；人口集中的一二线城市曾普遍实施“90/70”政策，即70%的新房要建设90平方米以下的住宅户型；由于地价较高，开发商往往按最大强度排布建筑空间，每一层的边角上也排满房源，导致居住的舒适度降低了。

当前，房地产供求关系发生重大变化。一方面，住房进入存量时代，二手住房交易上升，重点20城二手住房交易占比超过新房。由此，对新增供地、供房的需求明显下降。另一方面，房地产在近30年的快速发展后，“有没有”的问题基本得到了解决，改善型需求主导新房供给，新的消费群体（年轻一代）对住房品质和体验有着较高诉求。

同时，中国进入高质量发展阶段，房地产行业在高周转时期也积累了一些问题，迫切需要探索高质量发展的新路，“好房子”恰恰就是一个好抓手。今年的政府工作报告首次将推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”写入其中。

记者会上，倪部长还表示，未来将大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料和新产品。过去，很多房子出现隔音差、渗漏、开裂、反味等问题。近年来，建筑技术、工艺、材料、设计等发展迅速，建设“好房子”，不仅为相应科技成果的应用提供了广阔的场景，而且提升了居民的消费福利。

不同于一般商品，住房具有公共品属性，“好房子”更是民生产品。无论是提高房子的层高，还是新兴技术的使用，都应以百姓对住房品质的需求为导向、以多数百姓支付得起为前提，让“好房子”成为大众化产品。在安全、舒适、绿色、智慧维度，“好房子”均设置了指标，倒逼开发商在这些维度上，拼技术、拼质量、拼服务，进而赢得客户和市场。

这也是房地产企业转型的新赛道。经过这几年的大浪淘沙，还留在市场上的开发商，往往是可以提供“均好”住房产品的企业，好品质、好配套、好物业，且价格也相对友好，以满足买方时代的购房人。同时，倪部长还表示，各地首先要把保障房建成“好房子”。另外，不仅要把新房子建成“好房子”，也要结合城市更新，把老房子想办法改造成“好房子”。

可以说，房地产行业和市场回稳长效机制的形成，需要从过去的规模化供给导向转向居民需求导向，而“好房子”建设正是这一转变的重要抓手。基于百姓对“美好人居”需求的巨大潜力，房地产行业在这方面的发展空间非常广阔，这正是以人民为中心发展理念的生动体现。（作者是广东省住房政策研究中心首席研究员）