文旅公募REITs待“破冰” 上市仍面临挑战

公募REITs加速上新之际，文旅项目却迟迟未能实现“零的突破”。有机构称，2025年文旅REITs有望成功发行，但在专家看来，这一备受投资者关注的资产类型发行上市仍面临诸多挑战。

近日，绍兴公共资源交易网披露了《文旅景区公募REITs项目服务机构选聘项目中标结果公告》。公告显示，此次项目由绍兴市文化旅游集团有限公司发起，采用公开招标的方式，最终由中国国际金融股份有限公司作为主体，联合银华基金管理股份有限公司、银华长安资本管理（北京）有限公司成功中标，中标报价为“发行期间总费用888万元，存续期费用为公募基金净资产的0.22%/年”。

记者了解到，目前已有不少文旅公募REITs项目进入或完成招标工作。“据目前公开信息统计，已有武隆喀斯特、临沂萤火虫水洞·地下大峡谷旅游区、威海刘公岛、无锡鼋头渚、武当山、南靖土楼、黄山、华山、洛阳龙门等17家5A景区或世界文化、自然遗产项目启动了REITs申报相关工作。”迈点研究院近日发布的报告指出，顶级文旅资产成为文旅公募REITs发行的突破口，但这些项目仍处于前期准备和培育阶段，至今尚未有文旅REITs项目成功发行。

政策层面，自2021年以来，相关部门始终积极推动文旅公募REITs项目上市。

2021年6月，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》及附件《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》，明确将自然文化遗产、国家5A级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施纳入试点范围。

2024年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，对文化旅游基础设施的范围进一步扩大，包括自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区项目，在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。

今年1月，国务院办公厅印发《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》，其中再次提到，支持符合条件的文化和旅游类项目发行REITs。同月，国务院办公厅印发的《关于推动文化高质量发展的若干经济政策》也提出，支持符合条件的旅游基础设施项目发行REITs。

大公国际表示，预计2025年文化旅游、养老公募REITs有望成功发行，填补市场空白。

“文旅类REITs面临资产合规性难题，存在准入范围限制、土地使用问题、历史手续缺失、收益稳定性不足和扩募能力欠缺等问题。”南开大学金融发展研究院院长田利辉对《经济参考报》记者表示，早期政策仅允许5A级景区纳入REITs，2024年新规放宽至4A级，但配套酒店、栈道等资产因产权分割困难仍难合规。景区常涉及集体土地、生态保护红线，需满足经营收益权类项目用地合规要求，审批难度大。而且，老旧景区建设时投资手续不全，需补办或出具说明文件，流程复杂。此外，景区收入受季节、政策（如门票限价）影响显著，经营性现金流波动大，不符合REITs“近3年经营性净现金流均为正”的硬性要求。文旅项目可扩募资产储备也较为有限，难以满足“首发资产规模2倍”的要求。

对此，田利辉建议，进一步放宽准入标准，允许景区内酒店、商铺等配套资产打包发行，明确“使用者付费”模式。针对文旅项目特点，需要优化收益指标，如允许淡旺季现金流平滑计算，并建立风险缓释机制，如设立收入波动准备金。同时，应推动地方出台专项支持政策，协调自然资源部门解决土地合规问题，并鼓励景区运营方整合区域资源，形成规模化资产组合，如“景区+酒店+交通”联动，提升现金流稳定性。此外，需要推动首单文旅REITs落地，通过案例积累经验，吸引更多资本跟进。