《纽约时报》：气候变化正吞噬美国房屋价值

美国《纽约时报》2月3日文章，原题：气候变化吞噬了您房屋的价值当洛杉矶阿尔塔迪纳和太平洋帕利塞兹社区的房屋仍在熊熊燃烧时，人们的讨论主题已经转向此次大火的经济损失以及谁将为此买单。现在看来，这场灾难造成的总损失可能超过2500亿美元。此前，飓风“米尔顿”和“海伦妮”等极端天气事件已让美国在短短一年内承受了数百亿美元的灾害损失。

随着气候灾害带来的复合影响，全美房屋保险价格正急剧攀升，推高了购房成本。一些保险公司已开始撤离高风险城镇，部分居民也正考虑迁离家园。美国研究机构第一街基金会公布了其分析结论：美国最易受灾地区的房价可能已经达到顶峰，这使美国处于一代人衰落的悬崖边上。这种变化可能导致美国房屋资产在未来30年内损失达1.5万亿美元。气候变化正在颠覆美国人可以通过拥有自己的住房来继续积累财富和经济安全的基本假设。从某种意义上说，气候变化正在颠覆美国梦。

气候变化推高保险成本

房屋所有权是美国经济的基石。全美住宅房地产总值接近50万亿美元，相当于美国国内生产总值（GDP）的两倍。约2/3的美国成年人拥有房产，在过去20年里，即使考虑通货膨胀因素，美国房屋的中位数也超过了58%以上。在太平洋帕利塞兹和阿尔塔迪纳等地，房价的上涨让许多居民跻身中上阶层。在全国范围内，住宅通常是大多数家庭的最大资产，约67%的家庭储蓄都集中在自住房产中。这意味着，如果房价大幅下跌，个人和国家经济都将面临巨大的损失。第一街基金会研究发现，气候压力是推高保险成本的主要因素。自2019年以来，全美平均保费上涨了31%，而在气候高风险地区涨幅更大。若未来30年保险价格不受限制，平均保费还将再上涨29%。

系统性经济风险由此显现。房屋保险过去只是购房成本的一小部分，大约占平均按揭还款的8%。然而，今天保险成本已相当于一般按揭还款的20%，其增速远超通胀甚至房价本身涨幅。这使得房产在纸面上已成为一项糟糕的投资。第一街基金会预测，从现在起30年后，美国传统房贷周期结束时，全美房屋均价将较当前下跌6%。

买房风险被低估

该问题部分原因在于保险价格在过去长期被人为压低，误导人们涌入高风险地区。洪水、飓风、野火等灾害频发，经济损失也在累积。保险公司取消了部分高风险地区的保险，各州政府则通过财政补贴让房主维持表面经济稳定。

然而，美国南加州大学经济学教授马修·卡恩对此表示，这些补贴“掩盖了市场价格信号”，导致人们对高风险地区的适应和调整迟缓。使佛罗里达海岸、加州山火带等危险地区看起来比实际情况更安全。研究显示，全美大陆3900万处房产的气候风险保险定价过低。换言之，美国27%的房产保险价格过低，无法覆盖其面临的气候威胁。保险成本飙升迫使美国人重新评估居住选择。第一街基金会预测，未来30年美国将有超5500万人因气候风险而迁移搬家。气候风险正逐步成为购房者决策时考虑的核心因素，被视为与学校质量和海滨景观同样重要。

社会经济不平等加剧

事实上，许多美国人在过去20年中因房屋价值飙升积累了巨大资产可以缓冲未来损失，这在第一街基金会的经济模型中没有反映出来。此外，该模型也没有考虑到美国的住房短缺，也没有考虑到长期房主和现在试图购房的新一代之间的差异。但卡恩表示，尽管第一街基金会的研究存在一些不足，但其扮演了保罗·里维尔（美国独立战争爆发前夜的报信人——编者注）的角色，如果我们不及时适应和调整，未来可能会面临严重的挑战。许多普通家庭的住房负担能力将进一步恶化，租金飙升将加剧社会经济的不平等。

尽管洛杉矶仍将保持其经济韧性，但气候变化将彻底重塑其住房市场。在未来，住房所有权可能成为富人的专属权利，而保险将成为一种奢侈品，租房者则不得不支付高昂的租金以应对不断增长的气候风险。（作者阿布拉姆·卢斯加藤，刘雅婷译）