从REITs市场看投融资机制创新（财经观·改革说）

作为资本市场深化改革、提高直接融资比重的重要举措，REITs的出现与发展，以金融供给侧结构性改革撬动投融资机制的创新，正是改革的鲜活实践

新发行29只不动产投资信托基金（以下简称“REITs”），累计发售规模超655亿元；首批消费设施REITs和首只水利、水电、跨海大桥REITs上市；REITs的资产类型增至8大类……2024年我国REITs市场迎来了蓬勃发展的一年，不仅发行明显提速，覆盖的资产类型也不断扩容，迈入扩面提质的新阶段。

中央经济工作会议提出：“必须统筹好做优增量和盘活存量的关系，全面提高资源配置效率。”作为资本市场深化改革、提高直接融资比重的重要举措，REITs的出现与发展，以金融供给侧结构性改革撬动投融资机制的创新，正是改革的鲜活实践。

以改革盘活存量、做优增量，能够激活投资的良性循环。2021年6月，我国首批9只REITs发行上市。这一资本市场的改革创新产品将成熟资产进行资产证券化，是存量资产以公开募集基金的形式进行融资的金融工具。简单来说，REITs就是资产的公开上市，投资者可以像股票一样买卖交易这一产品。这一新产品有力推动了存量资产的盘活，打开了增量投资的空间。

固定资产往往投资大、周期长，资金回收慢。资产的持有企业通过发行REITs能够把资产转让给投资者，获得权益资金，这就相当于能够将原先被项目占用的资金“腾挪”出来。同时，REITs明确要求原始权益人的回收资金应当再次投入新的项目建设或者收购存量资产。以全国首单光伏REITs项目中航京能光伏REIT为例，原始权益人京能国际回收资金7.19亿元，用于风电、太阳能电站的再投资，形成盘活存量资产、带动增量投资的良性循环。

以改革盘活存量、做优增量，能够促进供需的有效衔接。3年多来，REITs试点经验加速汇聚、示范效应不断显现，市场体系建设也持续优化完善。持续健全市场制度、优化市场生态，推动2024年REITs发行产品数量和规模创年度新高。截至2024年底，全市场已上市REITs产品58只，募资总规模超1660亿元。

供给侧的持续改革扩容，不断牵引需求侧快速增长。REITs发行提速，为市场提供更多优质投资标的，带动投资者配置意愿提升。以2024年发行的招商蛇口租赁住房REIT为例，该产品资金认购热情高涨，网下认购倍数高达93.65倍。对投资者来说，REITs提供了资产配置的新渠道，为存量资产吸引更多社会资本的同时，也让更多人能够参与投资重大项目，更好分享中国经济高质量发展的红利。

当前，虽然规模已经站上千亿元级台阶，但我国REITs仍处于发展初期。推动REITs进一步提质扩面，为稳投资扩内需、服务实体经济发挥更大作用，还需各方共同努力。监管部门要继续加大对REITs政策支持力度，持续改善市场生态；项目发起人要拿出优质资产，提升建设运营能力；基金管理人和中介机构需更好地承担起市场相应角色，落实好各项监督要求。通过形成合力，一个透明、规范、具有成长性的REITs市场将健康发展。