撕破脸的百亿地块之争：从恶意竞争到实名举报，以深夜和解落幕？

(文/解红娟 编辑/张广凯）

备受关注的黄杉木店地块联合开发“反目”一事，以和解收场。

11月16日深夜，中建智地、中国金茂、越秀地产突然联合发布公告，宣布就北京朝阳黄杉木店地块开发争端一事，各股东方经过坦诚协商、充分共创、达成共识，将秉持专业、阳光、公开、透明的原则，推进项目开发经营各项工作，向社会及客户提供更好的产品和服务。

和解公告的发布，虽能让这场沸沸扬扬的房企争端暂告一段落，却为房地产行业敲响了警钟。联合体合作并非简单的“抱团拿地”，更需要完善的合作机制、清晰的权责划分及有效的沟通渠道。唯有如此，才能避免因短期利益冲突损害长期合作，实现企业利益与市场稳定的双赢。

合作开发

时间回溯至2025年4月，中建智地、中国金茂、越秀地产与朝阳城开组成的联合体，以126亿元的高价竞得北京朝阳黄杉木店地块，无论是百亿级的地块项目，还是四家房企联手竞拍，都让市场对该地块的开发运营充满期待。

为推进项目落地，四方达成约定：将地块拆分为南北两部分开发，分别由北京兴昶房地产开发有限公司（负责紫京宸园项目）和北京茂越置业有限公司（负责璞樾项目）具体操盘。其中，南地块“紫京宸园”由中建智地主理操盘，北地块“璞樾”归越秀地产执掌营销，中国金茂则专注于产品设计环节，而朝阳城开因持股比例较低未参与实际管理。

虽然一个项目分南北两地归两家房企单独操盘，但在股权上，三家房企均有持股。

据企查查最新数据显示，中建智地、中国金茂、越秀地产三家房企虽在两个项目公司中均有持股，在璞樾项目公司中，三者持股比例分别为49.9%、33.1%、17%；而在紫京宸园项目公司中，三者持股比例分别为50.1%、32.9%、17%。

需要注意的是，中建智地凭借在紫京宸园超过50%的持股比例掌握了主导权，而越秀地产在两个项目中均以17%的持股比例处于相对弱势地位，这种股权与操盘权的错配关系，为后续的利益冲突埋下伏笔。

为避免操盘过程中出现直接竞争，三家房企最初制定了差异化的产品战略。

户型规划方面，紫京宸园规划总户数815户，户型涵盖133-172平方米刚需改善型产品、232平方米和278平方米高端产品，以及少量400平方米顶豪产品；璞樾项目则规划426户，户型以152平方米、188平方米及195-258平方米大户型为主，瞄准高端改善客群。

价格方面，三方营销曾于2025年10月10日就南北地块定价逻辑和价格差异设定原则召开专项会议沟通，明确约定两个地块房源需遵循统一的定价标准，基于户型属性、房源位置等核心维度设定定价逻辑。

初期的协同效应确实显著。10月12日，紫京宸园率先开盘，官宣销售金额达56.5亿元；10月17日，璞樾项目开盘，同样交出45.65亿元的销售成绩单。11月初，两家房企更是联合发布喜报，分别以“10月北京网签冠军”和“亚军”的身份亮相。

“恶意竞争”

在这份看似繁荣的成绩单下，矛盾已在暗中滋生。

11月10日，中建智地通过其子公司北京兴鼎房地产开发有限公司向越秀地产发函，称自南地块首开以来，贵司通过有预谋、有组织的低劣营销行为持续 进行恶意竞争，严重损害了项目整体和主要股东利益。

在函件中，中建智地详细列举了三大核心指控内容：其一，北地块首开不合理定价：无视北地块整盘定价逻辑，故意降低优势房源定价，拉低板块整体价格，严重损害了全体股东利益；其二，续销期间持续恶意攻击：续销期间有组织、有针对性地恶意攻击南地块，导致南地块已购客户流失到板块外竞品，严重损害了全体股东利益及我司精心打造的宸园品牌；其三，恶意竞争导致客户流失：北地块有组织、有针对性的恶意攻击，引起南地块置业顾问的被迫自发还击，最终导致客户两边都不选，流失到板块外竞品。

基于上述“恶意竞争”行为，中建智地明确要求越秀地产立即停止对南地块的攻击行为，并于2025年11月15日之前主动消除已发布的所有线上(包括小红书及其他媒体)及线下的攻击言论。

中建智地直言不讳地指出，越秀地产在北地块营销操盘中缺乏格局、动作低劣，严重损害了主要股东的利益，已不适合继续负责北地块的营销工作，请贵司最迟于2025年11月15日之前与我司及金茂签订投资合作协议的补充协议，明确将北地块营销工作交由我司负责，并于2025年11月17日中午12时之前完成交接。

与此同时，中建智地表示，将永久停止北地块所有审批、合同、用印及财务工作，直至上述要求全部达成。

若上述要求未能如期达成，中建智地将不惜动用一切政商资源，采取以下强硬行动：

一、对贵司所有在京项目永久发起无差别全面打击；

二、对贵司所有在京跟踪地块永久进行无差别抬价；

三、向中纪委及国资委实名举报贵司中高层管理人员损害国有资产。

“内斗”升级

上述函件发送没多久，中建智地相关公司就向广州国资委提交举报信，控诉越秀地产暗中调价影响南地块签约金额22.25亿元，造成货值损失已达3.65亿元之巨，并直指越秀相关人员存在滥用职权、涉嫌损害国有资产的行为。

另外，针对不合理定价一事，中建智地在举报信中详细解释道：双方定价逻辑拉通确认后，完成了两个项目建委备案价制定。但越秀方在南地块(紫京宸园)2025年10月12日开盘后，未按此前达成一致的统一定价规则推进，有预谋地通过重新制定表价、调整折扣体系等方式，导致北地块实际成交价格与既定定价逻辑产生严重偏差。

以同户型优劣势的2号楼与7号楼为例，二者预售证备案均价价差为10457元/平方米，但实际开盘成交底价价差仅4836元/平方米，价差幅度明显缩水，该调整使得优势房源的价值未通过价格充分体现，同时抬高了劣势房源的定价水平，对未来劣势房源的去化埋下隐患。

与此同时，不合理定价导致南北地块房源定价逻辑完全失衡，价格体系统一性被打乱。

具体来看，以南北地块同素质楼栋对比，北地块价格低很多，例如，北地块7号楼188平方米东边户较南地块9号楼172平方米东边户单价低4000-7000元/平方米，西边户单价低700-3000元/平方米；以南北地块不同素质楼栋对比，出现价格倒挂，北地块好位置房源价格低于南地块差位置房源价格，其中北地块7号楼188平方米东边户较南地块11号楼东边户单价低600-4500元/平方米，违背房源优势与价格水平正向匹配的基本定价原则。

就在市场普遍预测双方将陷入长期法律纠纷或股权争夺之时，11月16日深夜的和解公告打破了僵局。公告中“坦诚协商、充分共创、达成共识”的表述，暗示三方就权责划分、利益分配等核心问题达成了新的协议。

目前，黄杉木店项目已恢复正常运作，但三家房企将采用何种联合操盘模式、如何避免重蹈覆辙，仍需时间检验。