越豪越好卖？上海高福云境25套过亿豪宅开盘日光

(文/解红娟 编辑/张广凯）

高福云境25套过亿豪宅，卖光了。

近日，高福云境项目首开，推出125套建面276-592平方米大平层产品，均价21万/平方米，套均价格约7600万。最先售罄的便是25套总价1.3亿至1.7亿元房源，单日销售额超过2024年上海全年同价段豪宅成交总额。

根据公开信息，高福云境此次首开的户型及定价分为三类，分别是建面276平方米四房两厅四卫，总价约5000万起；建面385平方米五房两厅五卫，总价约8000万起；建面591平方米四室两厅五卫（楼王户型），套均总价1.3亿至1.7亿。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，高福云境过亿豪宅的快速去化，在于地段稀缺性，其所在区域周边已长期无新增住宅用地供应，土地资源的不可复制性直接推高了项目的价值壁垒，形成“买一套少一套”的稀缺预期。从市场端看，当前高端改善需求的韧性显著强于其他细分市场，这类客群更看重资产的长期保值能力与稀缺属性，对优质地段的顶豪产品接受度高、决策周期短，这也为项目“秒空”提供了坚实的需求支撑。

公开资料显示，高福云境地址为巨鹿路99号，位于原老卢湾淮海中路板块，东临延中公园，西接瑞金一路，北靠巨鹿路，是上海百年历史与当代繁华的交汇点，属于老上海人所说的“上只角”。

配套上，高福云境位于淮海路商圈，约1.5公里范围内，新天地商圈、南京路商圈、静安寺商圈、人民广场商圈环绕，近享tx淮海、k11、中环广场、龙凤·prsco、太古汇、香港广场、环贸iapm、恒隆广场等高端商业。

除了地段和配套，高福云境的开发商也大有来头。高福里项目由万科、华洲合作开发，万科的品牌影响力与开发经验无需多言，而华洲地产同样并非行业无名之辈。

公开资料显示，华洲地产成立于1994年，始终深耕上海市场，在顶豪开发领域有着深厚积淀，其代表作独栋花园别墅“华洲君庭”入选“中国十大豪宅”，业内更流传着“西有檀宫，东有君庭”的说法。

华洲君庭的奢华和故事并不比檀宫少。

规划上，华洲君庭整个小区由21幢独栋花园住宅与1幢配套会所构成，每栋住宅占地达5亩，涵盖7种不同建筑风格，且每套住宅内均配备大面积花园、私人游泳池及地下车库，其极具辨识度的建筑外观与私家庭院近年来频繁出现在各类网红视频里。

但更引起社会关注的还是华洲君庭的交易消息。2021年9月，华洲君庭1号独栋别墅以3.1501亿元成交，创下当时全国司法网络拍卖单套住宅价格纪录；2023年8月，国内知名量化私募明汯投资的创始人、董事长裘慧明经历1个多小时、30次出价的激烈角逐，最终以2.8548亿拍卖价获得（华洲君庭）15号全栋。

天价成交纪录与名人竞逐场面，让华洲君庭的每一次成交都持续引爆社会关注，成为高端房产市场与司法拍卖领域的双重热议焦点。

“此次高福云境25套过亿豪宅秒空，并非偶然。”业内人士指出，从核心因素来看，地段的不可复制性与配套的顶级性是基础；其次，华洲地产的顶豪开发积淀与品牌口碑也是重要加分项；此外，这也离不开上海顶豪市场的整体火热氛围，2025年以来，上海整体豪宅市场需求旺盛、销售火爆。”

可参考的是，中国房地产业协会发布的《2025年上半年千万豪宅热销动因解析》指出，2025年上半年，头部城市豪宅市场集中度上升，上海、北京、深圳、杭州等热点城市豪宅市场累计占比豪宅市场8成份额，可以说这些城市短期新房市场热度主要依托豪宅改善盘支撑。

“其中，上海‘一枝独秀’，在各总价段中成交绝对量和占比均居各城市首位，购买力基础雄厚对豪宅市场形成了有效的需求支撑，值得关注的是，顶豪（总价5000万以上）市场上海拥有绝对支配地位，2025年上半年成交482套，占比高达78%。”

以上海壹号院举例，2025年1月，由中信、新湖、融创合作开发的上海壹号院二批次开盘，当日销售额达66亿元；5月，上海壹号院三批次开盘，均价18.9万元/平方米的64套房源全部售罄，当日销售额达40.25亿元；6月，上海壹号院四批次产品加推，124套房源在2小时内热销告捷。至此，上海壹号院年内累计销售额突破170亿元，成为上半年全国单盘销售额第一。

进入下半年，上海壹号院五批次加推，66套建面315至1115平方米大户型产品，1小时售罄，销售额48亿元。

除上海壹号院外，顶豪黄浦区嘉里金陵华庭二期也在开盘当日全部售罄。

根据公开信息，黄浦区嘉里金陵华庭二期共推出120套住宅，平均单价20.5万元/平方米，最高单价突破32万元/平方米，刷新上海新房备案单价纪录。从成交结果上看，嘉里金陵华庭二期房源全部售罄，包括单套总价最高达2.8亿元的房源。

“土地开发买单的人还是有的。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这背后是开发商的精准定位。在限价政策下，普通住宅利润空间被压缩，而高端项目因总价高、客户敏感度低，反而成为开发商的“利润安全垫”。这种逻辑下，核心地段的土地开发会更倾向于高端化，形成“地段越核心，产品越高端”的循环。