阿里70亿港元入港购楼背后，香港写字楼租金或将触底

解红娟

2025-10-17

(文/解红娟编辑/张广凯）

阿里巴巴要来香港买楼了。

近日，有消息传出阿里巴巴欲收购铜锣湾港岛壹号中心最顶的13层楼面，总面积约27万平方英尺，作价约70亿港元，尺价近2.6万港元。若交易完成，将刷新今年香港商厦单笔交易金额纪录。

对此，观察者网从某房地产服务与咨询机构了解到，“交易是真实存在的，且官宣在即。”

与此同时，观察者网向阿里方面确认，截至发稿，暂未回复。

刷新商厦单笔交易纪录

资料显示，铜锣湾港岛壹号中心位于铜锣湾告士打道281号，地处铜锣湾商业与娱乐核心区，毗邻维多利亚海旁，周边紧邻地铁站、崇光百货及时代广场等关键配套，距香港会议展览中心也仅需约5分钟车程，交通与商业便利性显著。

铜锣湾港岛壹号中心前身为1973年开业的香港怡东酒店，酒店曾拥有869间客房及套房，其中75%的客房可观赏维多利亚港景观，顶楼更能享有270度维港全景视野。

2019年3月，运营46年的怡东酒店正式结业。此后，该地块由文华东方酒店集团主导重建，现已发展为一幢24层高的多用途甲级写字楼，整座写字楼总面积约50万平方英尺，其中零售楼面约5.5万平方英尺，每层楼面面积超过2万平方英尺，且仍由文华东方酒店集团持有。

需要指出的是，阿里巴巴正洽购该大厦最顶13层，即这栋24层高的商厦里从第12层到第24层的13个最高楼层，也是整栋楼里海拔和视野最佳的区域。若成交，阿里巴巴在观赏维港全景的同时，还有望获得大厦命名权及天台广告位。

另值得一提的是，若交易完成，此次70亿港元的交易价，将刷新今年香港商厦单笔交易金额纪录，并在香港商厦买卖历史中位列第四。

若要追溯香港最贵的商厦交易，榜首当属湾仔美国万通大厦。2015年11月，恒大地产以125亿港元从华人置业手中购入该大厦全幢，这一金额不仅刷新了当时的纪录，更成为香港至今未被打破的商厦单笔交易最高纪录。

公开资料显示，该物业地处湾仔核心商圈，紧邻香港会议展览中心，楼高39层，总建筑面积约14.7万平方米，涵盖甲级写字楼、零售商铺及配套设施；交易时其出租率稳定在90%以上，核心租户多来自金融、法律等领域。

仅次于美国万通大厦的，是光大控股以100亿港元收购的湾仔大新金融中心全幢。该标的同样扎根湾仔商圈，与美国万通大厦距离不远，楼高34层，总建筑面积约12.3万平方米，以甲级写字楼为主，附带少量底层零售空间。交易时大厦出租率达85%，主要租户为大新金融集团及关联企业，物业产权清晰且剩余土地使用年限较长。

排在第三位的，则是绿景以90亿港元接盘九龙仓持有的观塘商厦。

不同于前两宗位于湾仔的交易，该标的地处观塘商贸区核心位置，紧邻观塘地铁站，楼高28层，总建筑面积约10.5万平方米，是观塘区域内少见的高品质全幢商厦，涵盖写字楼与配套商业。交易时其出租率约80%，租户以科技、贸易类中小企业为主。

香港办公楼租金触底？

阿里巴巴近年来一直在铜锣湾时代广场租赁办公楼层。

有媒体报道，阿里巴巴及其关联公司目前在港一直租用铜锣湾时代广场作总部，合共涉及10层楼面，租约将在2028年届满。此次洽购港岛壹号中心，可能是为了满足其长远的办公需求。

从市场角度上看，阿里巴巴当下买楼应该有节省“租房办公”开支的考虑。

这是因为受高息及环球经济欠佳影响，香港写字楼空置率持续攀升，2025年以来香港租金持续下跌，“但近期受益于香港金融业复苏及IPO的活跃势头，2025年前三个季度香港甲级写字楼需求及租赁动力增强。”戴德梁行香港董事总经理萧亮辉强调，尽管租金氛围优于预期，但仍存不明朗因素，因此调整2025全年香港整体写字楼租金跌幅预测至4-6%。

高力国际的报告也证明了这一点。根据高力国际发布的《2025年第三季度香港市场报告》，目前香港办公楼市场，尤其是核心区如港岛（中环/金钟、湾仔/铜锣湾等），呈现出租金跌幅收窄、需求初步改善但空置率仍处高位的复杂态势。

具体来看，2025年第三季度，香港甲级写字楼租金环比下跌1.1%，较第一季度的-3.0%和第二季度的-1.8%明显收窄。

租金接近底部的预期，以及资产价格深度调整后展现的价值，共同促使投资者入场，推动了香港大宗交易的火热。高力国际方面指出，香港2025年第三季度逾亿港元大宗交易达30宗，为2022年中以来最高。办公室和酒店交易额同比大幅上升33%和152%。

将时间扩大至2025年全年，早在一季度港交所就豪掷约63亿港元将中环交易广场写字楼收入囊中。据新华网报道，港交所认为此次收购交易将有助提升其应对不同房地产周期韧性，受惠于拥有自置物业资产所带来的最大效益和价值。

与此同时，投资者蔡文胜年内多次出手，包括斥资6.5亿港元收购银座式商厦“亨环·天后”、4.66亿港元购入渣甸山豪宅，以及7.5亿港元购入景隆街地盘。

新兴需求方面，宏安集团联合基金以约4.3亿元购入旺角"旭逸酒店"，计划改作学生宿舍，预计提供约1,800个床位；中原投资以约3.4亿元购入西半山股威轩，计划改装为学生宿舍，初步规划提供约200个床位；广兴置业传氏家族以约5.6亿元购入湾仔太极轩全幢住宅；本地投资者以约2.7亿元购入尖沙咀THENATE全幢物业（含零售基座）等等。

高力国际指出，总体而言，当前香港大宗交易市场已恢复至近年来的活跃水平。交易量的攀升及由金融机构、互联网科技巨头和私人投资者等多方力量共同推动的典型案例，表明企业自用需求与投资需求均在回归。

“另从汇率角度看，人民币购买力增强，结合香港政策调整，确实为内地资金配置香港资产提供了有利窗口。”高力国际方面介绍，近期香港推出的“新资本投资者入境计划”，进一步降低了投资门槛，并拓宽了合资格资产范围。若人民币汇率保持强势，将有效提升内地投资者在港购置写字楼、住宅或其他合规资产的实质购买力，形成“汇率优势+资产价格处于调整周期+政策鼓励”的三重利好。