境外个人境内限购房令取消？系误读，只是结汇支付优化

近日，国家外汇管理局发布《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》（下称《通知》）。在房地产政策相关内容中，一是缩减资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单，二是便利境外个人境内购房结汇支付。

国家外汇管理局副局长、新闻发言人李斌强调，境外个人境内购房结汇支付便利仅是在银行办理资金结汇支付时的审核程序优化，并未改变现行境外个人境内购房政策。享受政策便利的前提是境外个人符合房地产主管部门和各地购房资格条件。

港澳居民购房结汇支付便利推广至全国

近年来，我国积极推动金融领域改革开放，做好金融“五篇大文章”。国家外汇管理局按照系统集成、稳妥有序的思路持续深化改革、扩大开放。在充分调研银行、企业、个人有关外商直接投资（FDI）、跨境融资、资本项目收入支付等外汇业务意见建议的基础上，制定了《通知》。

《通知》旨在进一步提升跨境投融资便利化水平。对于在资本项目收入支付方面带来哪些便利，李斌表示，一是缩减资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。二是优化资本项目外汇收入支付便利化业务。允许银行依据客户合规经营情况和风险等级等，自行决定事后随机抽查的比例和频率，提升企业便利化业务体验，助力优化外资来华投资兴业环境。三是便利境外个人境内购房结汇支付，将在粤港澳大湾区试点实施的港澳居民购房结汇支付便利推广至全国。

《通知》出台前，境外个人境内购房办理资金结汇支付，需提供房地产主管部门出具的购房备案证明文件，而房地产企业或二手房出让方通常要求先收到首付款才办理网签。

为解决业务实际办理中的困难问题，在深入调研基础上，国家外汇管理局此前针对港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房试点实施“先结后补”便利措施，即购房者在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，可先凭购房合同或协议先行办理结汇支付，后续再补交备案证明文件。

人民银行广东省分行为优化置业结算支付流程，发布了《港澳居民购买粤港澳大湾区内地城市房产结算支付便利化业务指引》，实现境外购房款直接汇入内地房企相关账户、无需在境内银行办理开户的“一步到位”资金结算服务。采取“先付房款后补材料”的方式，优化跨境购房的结算支付流程。

截至2025年1月末，该行累计为港澳居民办理2603笔在粤港澳大湾区内地城市购房支付业务，资金折合人民币29.93亿元，有效满足了港澳居民在大湾区内地城市安居置业的需求，为跨境长者置业养老提供了有力的金融支撑。

李斌表示，相关试点取得积极反响和效果。为满足更多境外个人在境内工作、生活等合理购房需求，推动区域融合和人才流动，国家外汇管理局此次将粤港澳大湾区试点实施的结汇支付便利化政策推广至全国。

这意味着，境外个人在满足房地产主管部门和各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。

外资购房外汇管理措施优化调整

此次政策也对外资购房相关外汇管理措施作出优化调整。

在资本项目收入支付方面，《通知》缩减资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单，取消了不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。

现行资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单中，包括不得用于购买非自用的住宅性质房产。

李斌表示，该项政策是在房地产市场过热背景下，各部门先后出台一系列针对房地产企业和行业的调控政策。国家外汇管理局从防范“热钱”投机炒作角度，配合出台了“非房地产企业的资本金、外债等资金不得用于建设、购买非自用房地产”的措施，为房地产市场阶段性平稳健康发展发挥了积极作用。

但近年来，国内房地产市场形势已发生变化，房地产行业相关宏观调控措施已优化调整，基于此，相关外汇管理措施也有必要加以优化，以适应新形势新要求，助力房地产市场稳健发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，取消不得用于购买非自用住宅性质房产的限制，目的是鼓励境外资金投资境内的房地产，同时在银行办理资金结汇支付时的审核程序优化，但未改变现行境外个人境内购房政策。享受政策便利的前提是需要符合房地产主管部门和各地购房资格条件。

国家外汇管理局表示，下一步，将持续推进外汇领域改革开放，支持经营主体合法合规的跨境投融资活动，更好服务实体经济高质量发展。

（作者：杜川）